7月20日，眉山市公共資源交易中心東坡區分中心發佈公告顯示，三宗來自於東坡湖南片區的住宅類用地將於8月9日登上拍賣席，由於地塊本身條件優質，一時間成了房企重點關注的對象。
房企外拓尋求突圍
眉山市場借勢異軍突起
近兩年，在城市生長、政策調控與市場發展等多重因素作用下，房企“遠拓”成為一大趨勢，既有新城控股、美的等積極深耕成都遠郊，也有藍光、金科、碧桂園等下沉到四川三、四線城市“開疆拓土”。在當前的行情下，房企“向外突圍”可以獲得更大的自由度，更易以較低成本完成高週轉，從而獲得利潤並實現規模增長。雖然棚改貨幣化政策收緊後可能面臨需求的減弱，調控政策從緊也會帶來風險加劇，但選對城市與區域進入後，市場機會點依然存在。
借勢這股行情東風，成都遠郊快速崛起，周邊城市也開始起飛。近兩年，以仁壽視高為先鋒的眉山是把握市場時機快速發展的佼佼者，也是房企圍獵三、四線城市的重要戰場。近期眉山的利好消息也是持續不斷：
6月29日至30日舉行的四川省第十一屆委員會第三次全體會議，作出了“一干多支、五區協同”的新部署，強調打破行政區域壁壘，建立區域協調發展體制機制，跳出盆地看四川。其中“一干”是支持成都加快建設全面體現新發展理念的國家中心城市，充分發揮成都引領輻射帶動作用；“多支”則是打造各具特色的區域經濟板塊，推動環成都經濟圈、川南經濟區、川東北經濟區、攀西經濟區競相發展，形成四川區域發展多個支點支撐的局面。
值得關注的是，此次會議提出將支持眉山建設環成都經濟圈開放發展示範市。 根據銳理數據監控，眉山市樓面地價紀錄已刷新至6字頭（視高片區），溢價率不斷創新高，一年多時間全國知名房企蜂擁而至；截至統計時間，2018年眉山市已成交土地89宗，共計5854畝。
如果說2017年萬眾的目光聚焦在仁壽，那麼2018年眉山中心城區（東坡區）顯然是熱力區。2018年6月21日，眉山市岷東新區三宗地拍賣，吸引了包括龍湖、萬科、融創、保利、碧桂園、陽光城、美的等在內的多家知名房企參與，競拍十分激烈。最終，瀚城、華宇、龍光殺出重圍，分別以樓面地價5479元/㎡、5638元/㎡、5560元/㎡將三宗地收入囊中，溢價率全部超過200%。此前，萬科、恆大、富力等房企也已在眉山中心城區進行佈局。眾多房企對眉山市場的預期一直較為看好。
眉山城區百畝土地入市
這一次房企是否應該積極出手？
對欲進入眉山市場的房企而言，8月9日出讓的三宗地無疑是一次重要機會。在考慮是否出手之際，摸透土地成色幾何至關重要。銳理數據將從三個維度進行研判。
A.區域市場行情：土地量價齊升 房價持續上揚
住宅市場價格突破9字頭。 根據統計，2018年上半年眉山市東坡區商品住宅成交套數同比增長30.28%，價格也在同步上揚，在5月首次達到9字頭，部分樓盤價格破萬。下半年，恆大悅府、萬景進院、鷺湖雲錦臺、南湖世家預計會入市。
土地市場地價紀錄刷新至5字頭。根據銳理數據監控，2018年上半年眉山中心城區（東坡區）成交土地1972畝，最高成交樓面價5638元/㎡，最高溢價率高達248%，拿地企業包括富力、萬科、鐵投、華宇、龍光等。
統計近三年眉山東坡區住宅土地出讓情況，2016年平均溢價率僅1.74%，2017年受市場大環境影響，眉山市場熱度走高，東坡區住宅類用地平均溢價率猛漲至67.29%，樓面地價上漲155%；2018年勢頭持續，僅前7個月已成交1893畝，超過前兩年的出讓總和，多宗地溢價率超過100%。
2018年7月31日，東坡湖南片區約182畝住兼商用地被鐵投斬獲，起始樓面價已在三千左右，位置正好與即將出讓的宗地相仿。那麼，在區域價值走高下，即將出讓的這三宗地到底如何？
東坡湖南片區地塊分佈情況 標黃部分為本次出讓的三宗地
B.宗地基本情況：低密+臨江+配套資源，品相十足
根據出讓文件顯示，三宗地計算容積率均為小於2.5大於1.0，建築密度小於30%，綠地率大於40%。其中一號地塊（2018(D)-46）位於蘇湖路以南，眉山市自來水廠以北，濱江大道以西，旁邊即為岷江大橋，用地面積為35.30畝，可開發體量約5.88萬方，起始樓面價約2379元/㎡，用地性質為純住宅。
二號地塊（2018(D)-47）位於東坡大道南延段以南，眉山市自來水廠以西，用地面積為25.13畝，可開發體量約4.19萬方，起始樓面價約2388元/㎡，同樣是純住宅用地。
三號宗地（2018(D)-49）位於濱江大道以北，雙河雅苑以東，用地面積為80.2畝，可開發體量約13.37萬方，起始樓面價約2394元/㎡，住兼商用地，計容建面小於總建面的30%。
從區位看，這三宗地均位於東坡湖南片區，位置相鄰，宗地以東即為岷江，以西則是眉山市二環東路，兩公里範圍內蘇母公園、東坡湖、東坡城市溼地公園、東坡區實驗中學、蘇祠中學、眉山一中、眉山市人民醫院、宏遠蓋麗廣場……各種配套環繞，資源豐富，宗地位置優勢凸顯。
綜合來看，本次出讓的三宗地品相可算作良好，對房企的吸引力不容小覷。
☆首先，地塊直面岷江，北接東坡湖與東坡城市溼地公園，高規格的“江景”“湖景”資源無疑將是項目的價值利器；
☆其次，除有社區用房等少量配建要求外，其他附加條件少，且相對而言，起拍價不高，拿地與打造成本更可控；
☆然後，地塊方正，商住配比合理，容積率最高2.5，可以為房企提供更多的發揮和打造空間，結合區域本身特質，可以走高改品質路線，提升溢價空間；
☆最後，從已知的信息看，在主城飽和，新區尚待成熟時，眉山主城區中具備這種資源優勢的地塊屈指可數。
尤其是三宗地屬於連襟地塊，總佔地面積達到140.6畝，若是進行整體規劃打造為品質大盤，對後期開發更為有利。據銳理數據瞭解，得益於市場熱度，眉山部分本土房企土地儲備即將告急，拿地意願強烈。
C.區域發展狀況：東坡湖南片區享資源與城市發展雙紅利
宏觀層面，研判一個城市房地產市場發展水平，經濟、人口、居民收入、城市交通、城鎮化水平等均是重要指標。一是，2017年成都城鎮化率為71.5%，而眉山的僅為44.8%，在川內屬於中位水平，未來仍有一定的提升空間。二是，眉山人均可支配收入在全川靠前，城市整體購買力較強；且成都限購升級，就距離與通勤的便捷度看，眉山有望承接微量投資需求。
具體層面，眉山為成都南拓的外延輻射區域，現轄兩區四縣，其中東坡區為眉山市的中心城區，也是城市核心發展區域。隨著城市發展，眉山主城區開發趨於飽和，向北（北部新城）向東（岷東新區）成為主流，正因如此，位於眉山市老城區外沿的東坡湖南片區土地價值愈加凸顯。
一方面，連接樞紐，雙重紅利。東坡湖南片區位於老城區與崇禮新城、岷東新區中間地帶，向西可以享受老城區成熟完善的生活配套和基礎設施以及濃厚的生活氛圍，並可以承接老城區外溢的需求；向東可擁有新區帶來的發展潛力空間，尤其是通過岷江大橋與萬科·崇禮新城直接相連。
另一方面，佔有資源豐富，且具備一定稀缺性。東坡湖南片區直面岷江，以北東坡湖進行價值加碼，周邊更是有以佔地近千畝的東坡城市溼地公園為代表的多個公園環繞，資源密集。並且，東坡湖南片區是目前老城區中所剩無幾有濱江土地資源出讓的區域，稀缺性顯現。縱觀眉山中心城區，在發展成熟度與資源佔有度到土地供應情況，東坡湖南片區無疑是高改客群的重要承接區，可以率先收割一部分購買力。
綜合而言，本次出讓宗地比較優質，對房企有一定的吸引力，但從上半年房企在土地市場的表現看，拿地態度更加謹慎，對進入城市或區域仍需要通盤考慮。那麼，眉山房地產市場發展到什麼程度？城市價值怎樣？東坡湖南片區在眉山城市站位以及土地供應情況如何？銳理數據將在明天的文章中為大家進行進一步解讀和分享，敬請期待。
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