今天專家預測：房企迴歸二線城市最好時機來了，合肥人才政策為樓市注入購買力，蚌埠、馬鞍山、宣城是房企佈局的優質區域！乾貨滿滿，一起來看！
一、今天專家預測：房企迴歸二線城市最好時機來了！
8月16日下午，同策研究院總監張宏偉來到合肥，出席同策集團年度系列城市峰會——安徽同策全資源品牌互動會，現場分享乾貨滿滿，我們一起來看……
立足12年行業研究的同策研究院總監張宏偉，現場解讀《2018年中國房地產發展總結及未來形式》，共解析了四大樓市問題。
一、全國樓市調控政策發展脈絡及市場現狀
二、當前房地產市場應關注3個問題
三、全國一二線城市樓市趨勢判斷
四、合肥市及安徽省三四線城市樓市趨勢和投資機會
一全國樓市調控政策發展及現狀
2016年3月一線城市開啟本輪樓市調控，二線、三四線城市房價輪動上漲，樓市調控政策跟隨下沉。
2018年地方政府放鬆落戶限制客觀上為樓市託底、造成市場短期反彈，住建部等多部門隨後聯合出臺措施整治房地產市場亂象。
1一線樓市現狀：去化週期持續上揚
（1）、從價格來看，2017年至今各城市房價在穩定區間波動（受成交結構、地方政府限價、限籤政策影響）；
（2）、從庫存去化角度看 ，2018年上半年銷量穩定在低位，庫存穩定而去化週期持續上揚。
注：數據來源： 同策研究院，核心一線城市包含：北京、上海、深圳，其中上海數據不含保障房。
2二線城市樓市現狀：成交面積繼續下滑
2018年處於調整期的二線城市成交面積繼續下跌，但由於政府限價，成交價格相對穩定。
成交量下滑以及供應增加導致調整期二線城市去化週期持續攀升（但受調控影響、網籤延遲，市場真實庫存量低於統計數據）
注：數據來源： 同策研究院，上升期二線城市包括：海口、西安、重慶、南寧、寧波、青島、貴陽、哈爾濱、瀋陽、昆明、長春、蘭州、太原、成都、大連、長沙、呼和浩特、烏魯木齊、西寧、銀川。
二土地流拍集中出現房企拿地趨於理性
在當前房地產市場中，張宏偉重點提出了3個問題：
1、房企融資渠道收緊、資金面緊張；
2、土地流拍集中出現；
目前，上海、杭州、蘇州、寧波、石家莊、太原等一二線城市及大量三四線城市密集出現土地流拍現象，房企拿地趨於理性。
拿地邏輯發生變化，不拿高溢價地，傾向於能實現高週轉地塊
房企資金面緊張、限價政策下企業難以高週轉、土拍競配建、自持增加企業成本
3、中美貿易zhan影響房地產趨勢。
三房企迴歸二線城市最好時機來了
從全國曆年政策來看，政策時效期均值為6-8個月。出臺收緊的調控政策後，調控政策的時效逐步降低。
2018年2季度已經出臺全國性及區域性的房地產收緊政策，市場整體平穩甚至處於下行期。
重點強調：張宏偉在會上重點強調，從2018年三四季度到2019年上半年，是房企迴歸一二線城市的最佳時機。也希望房企現在將精力放在一二線城市中。
按照政策時效性推算，2018年4季度及2019年2季度是對未來政策走向的重要時間節點，相關政策走向值得重視。
二、蚌埠、馬鞍山、宣城是房企佈局的優質區域
在互動會中，張宏偉感嘆如今樓市變化確實很快。
上半年的整體形式還是不錯的，到下半年，感覺到明顯的變化。尤其是他的七月份。
我們安徽來看，除合肥之外的一些三四線城市。現在有哪些投資機會，接著往下看……
1人才政策為樓市注入購買力
2018年合肥市通過出臺人才政策放鬆落戶限制，吸引高質量人才流入，客觀上為市場注入購買力。
政府推行全裝修政策方案，毛坯、精裝分開備案，實際上屬於隱形放鬆，備案總價能實現一定突破，而7月份迎來中央對房地產市場大檢查
2合肥住宅市場現狀
2018年合肥市通過出臺人才政策放鬆落戶限制，吸引高質量人才流入，客觀上為市場注入購買力，為樓市託底。
政府推行全裝修政策方案，毛坯、精裝分開備案，實際上屬於隱形放鬆，備案總價能實現一定突破，而7月份迎來中央對房地產市場大檢查。
3合肥住宅市場趨勢
從價格趨勢上看，合肥市場將度過下行週期進入上行週期，建議房企關注2018年下半年投資拿地機會。
而營銷上由於全國大檢查、企業資金壓力大、市場供應增加、市場壓力增強等因素，企業策略上發生轉變。
通過以價換量的方式回籠資金、帶動2018年下半年至2019年上半年的銷量增長
4安徽省棚改力度逐年減弱
從總量上看，安徽省棚改力度逐年減弱，未來棚改對房地產推動力有限。
但棚改目標量大的城市，如宿州、阜陽、淮北、滁州、蕪湖、安慶等地仍有短期機會。
從棚改貨幣化安置急剎車政策來看，三四線城市樓市將逐步降溫。
另外，三四線城市二手房市場並不活躍，沒有人接盤，一旦三四線城市樓市開始調整，其市場狀況要比一二線城市更糟糕。
5安徽三四線城市市場趨勢
由於棚改是三四線城市房價上漲的主要推動力，城市基本面支撐相對薄弱，未來隨著棚改力度衰弱。
三四線市場將經歷2018-2019年的緩慢爬坡期，隨後2019-2020年進入衰退調整期。
6安徽三四線城市佈局城市選擇方法
根據價格匹配價值的原則，城市的房價在長期將回歸城市自身的價值。
目前城市房價低於城市價值的城市具有投資機會，建議房企提早佈局優質區域
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