這是AI君的第224篇原創文章，覺得有用可以轉發到購房群，捎給更多迷茫的購房人。

今天AI君測評的這個盤有三宗“最”。

滻灞最大的盤，佔了滻灞最好的地，做了最“爛”的項目。

對，AI君今天給大家深度剖析的是就是西安網紅，話題王者的自然界。

本文較長，乾貨滿滿，因此提綱如下，文末有彩蛋！

提綱：

一、銷售動態

二、項目簡介

三、戶型分析

四、項目配套

五、AI君有話說——所謂“最好的地，最差的項目”

銷售動態

自然界位於滻灞滻河東路中段（滻河與灞河交接處），預計8月底新推五期雲宸。

自然界雲宸整體包含3棟高層，5棟小高層及14棟洋房三種產品類型,總計22棟樓。

高層面積區間為97平，122平，130平，高層層高為27層，2T4戶；

小高層面積為142平，高層層高為18層，2T2戶；

洋房面積區間為156平，177平及198平，洋房層高為8+1或6+1層，1T2戶。

均價待定。項目可公積金，對接銀行為興業銀行及浦發銀行。目前工程進度尚未出正負零，預計2020年交房。

項目簡介

13854畝大盤

自然界位於西安東北部滻灞生態核心區，西臨滻河，東接灞河。自然界整體規劃佔地約3854畝，共分5期開發。一期A5、A6，共32棟；二期A10、A15，共34棟樓；三期A13、A14共50棟樓；四期A4、A11共32棟樓。前四期均已交房入住。前四期項目名稱為“滻灞半島”， 從五期因開發商變更，開始更名為“自然界”。

自然界共分A2，A3，A12地塊，目前1個小區待售，即本次自然界新推雲宸（A3-1/2）。其餘4個小區已售完。忘嶽（A3-10）【交房】，城墅(A3-3)【交房】，雲棲（A3-5/6）【年底交房】以及優越（A12）【預計2020年交房】。

2自然界雲宸

自然界雲宸在自然界的西側，是離滻河最近的住宅區，距離灞河三百米，一路之隔在北側有兩個五星級酒店（西安錦江國際酒店和西安艾美國際酒店已運營），西北方向一橋之隔是歐亞國際大樓，位置相當不錯，但是距離地鐵站口就要2.4公里。自然界雲宸整體包含3棟高層，5棟小高層及14棟洋房，容積率為2.0，綠化率35%，樓間距30米。

3物業公司

自然界雲宸目前物業公司待定。但值得注意的是，加上之前的滻灞半島，自然界已經有3個物業公司。

第一，滻灞半島的物業是中新嘉業物業管理服務有限公司為二級物業資質，物業費為1.2元/平/月。

第二，自然界已交房的城墅及忘嶽物業為上海上實物業管理有限公司（一級物業資質），物業費為1.5元/平/月。

第三，到2018年5月開盤，目前還未交房的的A12組團優越，已經換為了市場品牌物業——龍湖物業（一級物業資質），物業費為1.9元/平/月。

可以看出，在之前備受業主質疑的物業方面，自然界一期比一期優質，當然物業費也水漲船高（但物業費嘛，還是收費水平越高，性價比越高）。

4關於開發商

自然界是由開發商上海實業城市開發集團有限公司投資建設的，上海實業城市開發集團有限公司（簡稱“上實城開”）由上海實業集團旗艦企業——上海實業控股有限公司控股，在香港聯交所主板上市， 屬於上海資深國企。

上實城開前身為中新地產，由上實控股於2010年6月收購其45.02%股份，並完成公司更名及整合。根據上實官網顯示，上實城開2017年位於中國房地產百強企業第64位。

戶型分析

戶型圖由群友提供，供大家參考。

97平三室兩廳一衛

優勢：

①戶型方正，佈局緊湊，無浪費面積，全明通透；

②主臥、次臥，客廳三室朝南，採光好，陽光充足；

③餐客一體，增強空間的視覺感；

④ 客廳大陽臺，居住舒適度較高。

劣勢

①活動區域跟休息區域無明顯區分；

②三室共用一個衛生間，上班時間會有些尷尬；

③次臥去衛生間要經過客廳，有點不方便。

122平三室兩廳兩衛

優勢：

①戶型方正，佈局緊湊，無浪費面積，南北通透；

②主臥、次臥，客廳三室朝南，採光好，陽光充足；

③餐客一體，增強空間的視覺感；

④ 動靜分離。

該戶型算總體來看，算是市面上設計比較合理且居住舒適度較高的戶型，

個人感覺無缺點。

130平三室兩廳兩衛

優勢：

①戶型佈局緊湊，全明通透；

②主臥、次臥朝南，採光好，陽光充足；

③餐客一體，增強空間的視覺感；

④ 客廳觀景陽臺，居住舒適度較高。

劣勢

①活動區域跟休息區域無明顯區分；

②次臥去衛生間要經過餐廳，有點不方便。

142平四室兩廳兩衛

優勢：

①戶型方正，佈局緊湊，無浪費面積，南北通透；

②主臥、次臥，客廳四室朝南，採光好，陽光充足；

③餐客一體，增強空間的視覺感；

④ 客廳超大陽臺，居住舒適度較高；

⑤主臥設計有衣帽間及衛生間且與北向次臥打通，居住舒適度很高；

⑥動靜分離。

該戶型算總體來看，算是市面上設計比較合理且居住舒適度較高的戶型，個人感覺無缺點。

項目配套

教育配套【2所幼兒園，1所小學，1所中學】

項目內部配有

兩所幼兒園

一所小學：滻灞第二小學；

一所中學：交大附中滻灞歐亞中學。

學校均已開學，其中除去新加坡品格幼兒園是私立學校之外，其餘都是公辦學校。

1滻灞第二幼兒園【2017年已開園】

滻灞第二幼兒園是由滻灞管委會舉辦的公辦幼兒園，2017年已開園，並於2017年晉升為西安市一級幼兒園。

值得一提的是滻灞第二幼兒園早在2016年起，業主就需要搖號入學了。 資料顯示2017年，幼兒園面向社區居民招收52人。如此少的名額，看來業主只能去私立的品格幼兒園或者周邊其他幼兒園入學了。

AI君查了下，還好項目周邊的幼兒園還是挺多的。距離本次新推雲宸三公里範圍內位於歐亞大道的幼兒園有至少5所幼兒園。

2滻灞第二小學【公辦已開學】

滻灞第二小學是由上實城開投資建設，滻灞生態區管委會引進後宰門小學辦學管理的省級名校。該小學位於上實城開自然界A3-11地塊，佔地約40畝，總投資約7000萬元，建築面積約1.6萬平方米，共5棟建築單位，包含4棟教學樓、一棟行政樓、餐廳、風雨操場，另有300米跑道田徑場、籃球場、排球場等室外體育運動設施及其他配套設施，辦學規模36個教學班（最大容量可擴充至48個班），最大可容納學生2160人。滻灞二小已於2016年9月份正式開學。

根據2018年學區劃分顯示自然界屬於滻灞二小學區範圍。

附：滻灞二小2018年新生入學登記工作安排

3交大附中滻灞歐亞中學

滻灞歐亞中學，是滻灞生態區核心區域的首所公辦性初級中學，目前學校在辦僅有初中部，高中部規劃為國際學校。滻灞歐亞中學是西安交通大學附屬中學和滻灞生態區管委會以及上海實業城市開發責任有限公司共同創辦的一所初級中學， 學校佔地43畝，總建築面積1.8萬平方米，設36個教學班，辦學規模預計可達到1800人。學校2014年已經開學。滻灞歐亞中學是作為滻灞半島以及滻灞核心區域的第一所中學面世。

交通配套【雖然小區在地鐵口但到雲宸2.4公里】

地鐵線路：因項目本身較大，距離項目最近的地鐵站為地鐵3號線桃花潭站及滻灞商務中心站，項目西南部距離桃花潭站約700米，項目東南部距離滻灞商務中心站約500米。本次新推雲宸距離地鐵3號線桃花潭站約2.4公里，距離滻灞商務中心站約2.6公里。

公交線路：距離項目最近的公交站點為滻灞半島站。有47,262,931及滻灞1號線這4路公交，另外還有3趟公交在小區裡邊有站點，分別是530路，滻灞2號線，滻灞四號線。

本次新推雲宸有其中530路、滻灞2號線、932路跟931路這4條公交線路。

行車線路：項目北臨歐亞大道，項目沿歐亞大道向西與北辰路相交，再向西與鳳城五路相接。項目南側距離東三環1公里。

其他：小區內有公共自行車及共享單車停放，方便業主使用。

騰訊雙創小鎮距離本次新推的雲宸約3公里。【未來自然界超好租啊】

騰訊雙創小鎮選址位於歐亞三路到歐亞六路之間，臨近灞河。項目總佔地約1000畝，總投資約160億元，建築面積約110萬平方米，將建設總部辦公、國際創新中心、青騰園、企鵝號文創基地、青騰大學、雲計算中心、互聯網+城市服務中心、互聯網金融中心、電子競技館等11個產業。預計未來5年內，項目將引進孵化入園企業500家以上，其中上市公司10家以上；引進優質企業80家以上，包括行業龍頭企業15家；吸引創業人才2萬人以上，申報專利500項以上，帶動就業人口10萬人，實現產值估值500億左右。項目建成後將成為集研發、孵化、加速、產業化、培訓、金融投資、生態社群等於一體的立體化、全要素騰訊雙創生態國家級示範區。據官方回覆，項目展館位於廣運潭公園周邊，目前正在建設中。

商業配套

小區內部：滻灞半島均已交房入住，底商已較為成熟，除此之外項目A12地塊規劃建有3.3萬方的商業綜合體，目前綜合體已確定有永輝，奧斯卡國際影城，瑞力健身入駐。預計2019年年底建成。

小區外部：【距大型商業綜合體2.5公里】

項目距離砂之船奧特萊斯約2.5公里，距離麥德龍滻灞店約3.3公里，紅星美凱龍辛家廟店約3.6公里，距離大明宮萬達廣場約6公里。

醫療配套

小區內部有未央滻灞強森醫院，項目東南方向約6公里距離為西安唐都醫院（三級甲等），距離西京醫院約8公里（三級甲等，地鐵3號線通化門站直達）。

公園配套：【4個公園+1個廣場】

項目周邊有4個公園+1個廣場，項目一條馬路之隔為滻灞城市廣場（已建成）。距離項目東南方向世園會遺址公園約2.3公里，距離項目南側桃花潭公園約2.5公里，距離項目北側廣運潭公園約4公里以及距離滻灞溼地公園約10公里。這4個公園目前除廣運潭公園還在建設中，其餘均已建成投入使用。

其他配套

項目整體處於滻河與灞河交接區域，本次新推的雲宸，與滻河一路之隔，與灞河相距約360米。可謂真正的河景房。雲宸北部一路之隔為兩個五星級酒店-艾美酒店及西安錦江國際酒店。

AI君有話說

幾年前有人說，“滻灞半島佔了滻灞最好的一塊地，卻做了最爛的項目。”

要理解這句話，首先就要理解什麼是滻灞最好的地。

顧名思義，最好的地就是發展最快的地塊——具備不可複製的行政地位、貫通區域的銜接地位、緊鄰或容納區域地標、佔據區域內豐富的人口資源。

其實看一下滻灞半島【自然界】的區域配套就能一目瞭然。

圖 | 點擊圖片看大圖

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（1）行政地位：

如今百度滻灞生態區的定義中，整個生態區區域呈“一心三翼”的佈局。一心就是指：以滻灞半島、廣運潭生態景區為核心的滻灞中心區域。

（2）區域地位：

滻灞半島在滻河與灞河的交匯處的三角地帶，位於滻灞生態區與城東交匯處，地鐵3號線滻灞中心在自然界東南側，桃花潭站在自然界南側，東西向的廣安路和南北向的東三環鋪陳其中，將曲江、城東、滻灞和國際港務區全部鏈接在一起。即滻灞半島所處位置，為四區發展繞不過的核心區域。

（3）區域地標：

華潤正在緊鑼密鼓建設中的絲路國際會展中心，配套建設星級酒店群，引進華潤大廈（華潤西北總部）、華潤商業綜合體、華潤萬家結算管理中心、華潤醫藥等項目，延伸會展經濟價值產業鏈，建設“絲路會展小鎮”。滻灞新地標與滻灞半島隔河相望。此外北側3公里還有騰訊雙創小鎮。

（4）規模效應：

整個滻灞半島佔地3854畝，是城東體量最大的樓盤。目前滻灞半島已入住的四期，已容納15000多戶。按照佔地粗暴計算，全部入住後人口將到達4萬戶左右，此外，周邊品牌開發商聚集，包含恆大、紫薇、中南、綠城、碧桂園、華潤、中鐵、建工等形成集約效應。

這至少是獨立作戰，號稱“滻灞王盤”的御錦城難以做到的。

但最爛的項目呢？

滻灞半島維權歷史百度自行搜索瞭解一下，涉及質量及延期交房問題。而且物業負面刷屏。

但好的一點是至少物業，是能看到明顯的改善的。

滻灞半島的物業是中新嘉業物業管理服務有限公司為二級物業資質，物業費為1.2元/平/月。到了自然界已交房的城墅及忘嶽物業，就變成上海上實物業管理有限公司（一級物業資質），物業費為1.5元/平/月。

二級物業變成了一級。

到2018年5月開盤，目前還未交房的的A12組團優越，已經換為了市場品牌物業——龍湖物業（一級物業資質），物業費為1.9元/平/月了。

本次推出的雲宸物業目前待定，據置業顧問透露，物業公司有較大可能是龍湖物業。

價格預測

自然界項目本身優劣勢可以說是很明顯了，項目本次新推雲宸價位待定，不過大家可以參考之前項目的備案均價，2018年4月27日，西安市物價局公佈了自然界A12組團項目備案價，項目整體精裝備案均價為13063元/平，本次新推雲宸為毛坯，所以

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關鍵字: 項目 滻河 錦江國際