房地產行業波瀾又起
近幾日，中國房地產行業波瀾又起。事實上，用“波瀾又起”這個形容詞並不是特別恰當，因為中國的房地產行業自誕生之初至今，從未有過“波瀾不驚”的時候。
為什麼會如此？因為房地產行業太龐大了。龐大到什麼程度呢？龐大到你已經說不清它到底有多大的程度。按照官方的統計口徑，中國房地產行業對於GDP貢獻率（房地產增加值佔比GDP），近幾年穩定地控制在大約6%~8%的區間。
但事實上，如果中國的房地產對於中國經濟的影響力如果真的只有不到一成的話，那麼全國人民對於房地產的敏感和痛感遠不可能像當下這般驚人。房地產行業是個十分龐大的概念，其產業上下游盤根錯節，並非只是買一片地，鋼筋水泥蓋好房出售這麼簡單。
充分考慮間接關係後，按照財經媒體圈比較共識的看法是，當下中國經濟總量有近三分之一都與房地產行業脫不開干係。以2016年為例，當年度6.7%的GDP增長中，有近2.4%是由廣義房地產行業拉動起來的。以此計算，
當年度廣義房地產行業對經濟貢獻率達到了36%。而在2015年，這一數據是25%。另外，還想要告訴大家的是，中國兩大經濟支柱，其一是房地產，其二是金融。金融對於中國經濟的影響力有多大呢？舉個很小的例子，金融行業上市公司利潤佔比中國所有上市公司總利潤比例超過50%。為什麼中國所有的企業，只要做到一定規模一定會做金融業務，根源就在沒有任何一個買賣，能比直接買錢賣錢利潤更高，賺錢更快。
為什麼要提金融？因為金融和房地產之間的關係同樣密不可分。最新的數據顯示，中國房地產行業相關貸款佔比金融行業整體貸款的比例，同樣超過三分之一。各類房產相關衍生金融產品，體量更是難以確切統計。比如借消費貸充當購房首付流入房產的數據，都是現階段數據統計的盲區。
無論從哪方面講，中國房地產行業都是中國經濟的核心命脈，至少現在還是。“強打壓、硬著陸、還黎民百姓於太平”這樣的想法，顯然不現實。
房地產中介再陷風波
士農工商，這句話我想不少朋友應該都在有意無意間說過。但是你是否知道，這其實是封建時代下，中國階層的鮮明寫照。士大夫、農民、手工業者、商人，社會地位依次降低。我們在古裝電視劇中經常看到一些堪稱豪商巨賈的生意人想方設法都要培養自己的孩子讀書進入仕途當官的橋段，這其實正是這一時期社會階層問題的集中體現。
當然，當下時代不同了，金錢的多寡與社會地位之間絕大多數情況下都是呈正比的。這就好像是夫妻吵架中，時常會蹦出的一句經典臺詞——“你管人家誰誰誰錢是怎麼賺來的，能賺到就是本事”。但是，這絲毫不能影響，房產中介這一龐大的社會群體，有錢卻飽受爭議（事實上是飽受非議和指責）的現狀。
我相信大家身邊都有從事房產中介行業的朋友，我也不例外。由於房產中介的收入是根據成交額比例拿佣金，而在一二線城市這樣房價高企，動輒一套房產幾百萬的城市，賣一套房賺到別人一年收入的事情，並不罕見。從這個角度講，房地產中介的確是賺錢的。
但與此同時，幾乎除了從事房產中介本行業之外的所有人，提起這個行業時都難言好感，批評與指責從未遠離過這個行業。中國房產中介“龍頭”企業鏈接創始人左暉曾發表過類似讓房產經紀人昂起頭做人的觀點，但是從現狀看，鏈家中介口碑在行業中不升反降。歸根結底，在於房產中介行業本身的屬性——由於自身不創造價值，利潤完全靠吸附於房地產行業獲取，所以在房價矛盾節節攀升的的背景下，中介很容易成為眾矢之的。
8月17日，我愛我家集團副總裁胡景暉於朋友圈宣佈辭職。在這份後來多家財經媒體轉載的轟動性離職聲明當中，胡景暉將他的離職主因，歸結於他前段時間炮轟以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲事件。導致鏈家（自如為鏈家旗下長租公寓品牌）董事長左暉向我愛我家董事長謝勇電話施壓，最終導致胡景暉“被切割”出局。
當然，很快鏈家和我愛我家兩大中介企業公關部門迅速加入戰局，結果自然是事情變得越來越複雜，撲朔迷離，誰也搞不清楚究竟誰說的是真話，誰說的是假話。但是我們無意於趟兩大中介企業公關的迷魂局，胡景暉事件真正的價值在於，他進一步撕開了一個一直存在，且飽受爭議，但卻沒有集中爆發的重要民生事件——中國大中城市繼房價暴漲之後，房租又迎來暴漲。
房住不炒尷尬、租售並舉乏力
中國房價高這個事情是眾所周知的，而且到底多高，很多的平臺和媒體都有相關統計。但租房市場由於本身的屬性原因，數據統計口徑上並不統一。這裡我們不妨綜合幾家不同的口徑，進而管中窺豹一番。
中國房地產測評中心發佈的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》，在中國房地產測評中心監測的35個城市中，有10個城市7月份租賃價格指數環比上漲，四個一線城市全部在內。
過去一年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其後的是深圳，漲幅高達29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣。我愛我家集團研究院的統計數據顯示，今年7月，北京住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月份上漲2.9%。北京市統計局數據顯示，2017年全市居民人均可支配收入為57230元，比上年增長8.9%。即月人均可支配收入為4769元。另據58同城和趕集網發佈的報告，2017年北京人均月租金為2795元，同比上漲14%。
貝殼研究院Real data的一組數據顯示：2018年7月北京租賃成交環比增加19.2%，單平米月租金為91.5元；東城區和順義區環比漲幅分別為10.5%和10.7%；新奧洋房、三義廟北和城華園三個社區的環比漲幅分別為36.1%、28.4%和24.5%。
如果我們以租房收入比作為衡量以北京為代表的中國一線城市租房行情，我們會發現從平均數據上來看，北京的租房收入比已經達到58%，也就是說超過收入一半都要用來付房租。而按照國際通用標準，租房收入比在20%左右時最為合理，40%即是房租過高警戒紅線。當然，所謂平均數據，就是部分剛畢業的年輕人房租可能要佔到收入的80%，而有些人則是高房租的受益者，這些情況都並不例外。
如果我們以成果論來評價過去這些年來中國房地產的各項調控政策的話，我們只能用失敗來形容。房價越調越高，不得“飲鴆止渴”，採用違背市場經濟法則的方式，人為限制行業中的土地交易、房產交易環節。最終房價未能有效降低，租房市場又成為了炒客們的新樂土，繼而由多數城市中的年輕人來承擔。
中國“逆城市化”進程的灰犀牛
“灰犀牛”是與“黑天鵝”相互補足的概念，“灰犀牛事件”是太過於常見以至於人們習以為常的風險，“黑天鵝事件”則是極其罕見的、出乎人們意料的風險。
房價上漲和房租上漲這件事本身，一定是所有人都能夠預料到的大概率事件，因為經濟在發展，所有商品的價格都會隨之上升，這個不難理解。引發爭議的從來都不是上漲這件事本身，而是究竟上漲多少才是合理的。
大城市房價＆房租節節攀升這件事，可以有非常多的解讀維度。我今天想分享的一個思路是，對於這一階段剛剛離開學校，走入社會的年輕人而言，很有可能是中國大城市“逆城市化”的親歷者。
這裡的“逆城市化”我加了引號，因為中國大城市現階段出現的越來越多年輕人住到距離市中心工作地很遠的郊區，三五成群合租分擔壓力，甚至於飽受高房價房租折磨無奈離開了大城市，並不真正符合逆城市化的定義。
逆城市化是人口從大城市和主要的大都市區，向小的都市區、小城鎮甚至非城市區遷移的分散化過程。主要原因是城市居民對生活環境自然化傾向的追求、大城市工業向外尋找廉價的土地和勞動力，以及交通和信息技術的發達。
參考歐美國家的逆城市化進程，其流程是城市中的富裕階層最先搬離城市，緊接著中產階層隨之遷徙。也就是說，逆城市化的本質是城市本身已經過度發展，人們因渴望更幸福、更宜居、更舒適的生活環境而主動選擇遷至大城市周邊的區域生活，並將資源一同帶出。
而現階段，住在北京五環外、六環外、甚至乾脆住在河北，每天消耗四五個小時在上下班路上的人，顯然並非是富裕和中產階層，而是北京的新赤貧階層。他們的生活現狀是，既離不開北京，又住不在北京，所以被迫選擇距離北京很遠的郊區生活。他們並非資源擁有者，所以他們住在遠郊區，並不能將真正高價值的資源帶至這裡。
逆城市化進程，前提是已經充分完成了城市化。而現階段，中國顯然還處於城市化進程的快速發展期，此階段就出現大量因無法融入城市而被迫離開城市的新生代年輕人，顯然就是灰犀牛事件的表現，是隱藏未知風險的境況。
還是以北京為例，近幾年來北京一直都在加速清理違規租房，而“合規”租房的市場補充卻又遲遲跟不上。如果單純從該事件來看，北京在主動引導人口流出，引導北京“逆城市化”（向河北）的動機比較突出。
但北京非常特殊的一個情況是，北京周邊環境過於落後，“環京貧困帶”的說法有其深刻的現實道理。更糟糕的是，華北地區又是中國環境汙染（尤其是大氣汙染）的重災區，離開北京到河北，生存環境和質量非但沒有提升，反而喪失了北京的眾多資源。起碼從現階段來看，是得不償失的。
另外，依照中國的人口體量和產業結構，我也並不認為中國會完全按照歐美國家的逆城市化方向進行。相反，我個人傾向於城市群概念，其實就是中國版的“逆城市化”模型。因為中國起步過低，人口過多，完全實現全民城市化（一二線城市級別城市化，或者說是省會級別城市化）並不現實。未來大體量的人口城鎮化，是需要依靠城市群方式實現城市化的。
每一次的房價和房租明顯變動事件背後，都是中國城鎮化進程新趨勢產生和變化的重要節點。相比黑天鵝事件，灰犀牛事件中的風險多數是可預見，可管理，可博弈的。正確對待灰犀牛事件，完全有可能借助時間與趨勢，實現風險收益的最大化。
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