新聞背景
8月19日，北京市房地產中介協會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家中介共同承諾承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場，並承諾落實“三不”：不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不通過提高租金，誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。
據新華社此前報道，伴隨一些大型住房租賃企業加速佈局擴張，部分熱點城市和地區出現機構為爭奪房源哄抬租金、高價收房的現象，這在一定程度上推高了區域租金。今年7月，部分熱點城市熱門區域房租同比漲幅已接近20%。
最近，北京暴漲的房租引來廣泛關注。其實不光是北京，一二線房租普遍都有上漲，北京只不過是挑頭的城市而已。一個很誇張的例子是：一名業主打算出租自己位於天通苑的三居室，預期租金每月7500元，結果來了兩撥房產出租商，互相抬價到10800元。
出租者傻了。租房客，估計也要傻了。
房租為什麼會漲？
其實這是普遍情況。2017年2月到2018年5月，上海房租上漲19.5%，深圳漲15.5%，北京大漲25.9%。有好事者總結出房租上漲的原因有以下幾條：
1、以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，藉助資本的力量擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，重新裝修後推向市場，推高了房租，破壞了正常的房屋租賃市場。
說得很好，資本是貪婪的。但是為什麼資本敢如此貪婪，敢如此高價爭搶房源？我們必須從最基本的供求關係入手，那就是下面第2點原因：
2、“住房不炒”嚴厲限制房價，限制購買，客觀上減少了土地供應，讓新房供應大幅減少。
以北京為例，2018年上半年，北京商品住宅（不含保障房）累計成交157萬平方米，較去年同期下降35%，較2017年下半年下降21%。2018年上半年，北京商品住宅（不含保障房）住宅月均成交約26萬平方米，較2017年全年月均成交量減少28%。
上海，上半年商品住宅成交總量為264.1萬平米，同比下跌25%，處於2014年以來同期低位。房價也略有下降，大約2%左右。
深圳略有上升，是因為深圳是2014年以來第一個上漲城市，2017年首先遭遇嚴厲調整。新房成交量同比上漲21.9%，成交面積上漲22.4%。按照官方統計，新房價格每個月都能降低幾元，但深圳二手房價漲了大約5%左右。
可能有人會說，政府不是在大力建設廉租房嗎？是的，但是在一二線城市增加的數量並不大。相反，如果拆除工業大院、小產權房、城中村，就會造成供給的進一步減少。北京就是這樣，過去一年拆了很多這種老破小。2016年拆違完成量是2979萬平米，2017年完成5985萬平米，2018年計劃拆違4000萬平方米，前4個月就完成了1640萬平米，可是上半年商品住宅（不含保障房）累計成交才157萬平方米。
總體上看，北京國有土地上的所有住宅建築面積也就不到5億平米（根據北京統計年鑑），最近幾年拆掉的幾乎佔1/8，這樣的趨勢對房價和房租有什麼影響，傻子都知道。
杭州房價為什麼過去兩年大漲？也是這個原因。
根據貝殼研究院近日發佈的數據，北京租賃人口共800萬人，按照每間住1.2人計算（小夫妻或嬰兒），需要大約700萬間房子，而目前的租房供應量約為350萬間。所以，北京面臨著400萬間以上的租賃缺口。
總體來看，2018年上半年，50個代表城市新建的商品住宅市場，月均成交量在2740萬平方米左右，同比下降約10%。一二線城市到底缺多少租賃住房，目前沒有統計，但不難想象除了個別城市，大部分城市是缺租房的。
3、不斷放水，以及今年7月份以來再次明顯開始放水，都讓貨幣量越來越大。很多人也都分析過，不再多說。
4、中國的城市化進程沒有結束，人口繼續向一二線聚集。也不用多分析了。
由此可以得出結論：如果不是政府在過去兩年強壓房價，估計房價還會有大幅上漲。而房租的大漲，是遲早的事。
請注意，並不是大家想這樣。但按照經濟和政策趨勢來分析，事實就是這樣。
任志強：長租不虧本，房租一定大幅提高
實際上，對於房租的上漲，房地產第一專家任志強早有預言。花時間看看任志強的分析，對了解房地產很有幫助。沒時間也沒事，這裡簡單說說任志強對房租的看法：
那麼（政府搞）長租行不行？一定是租金大幅度提高，只能讓有錢人去居住，真正的社會保障是保障貧困家庭的居住權利，而不是財產權利。
近年中國政府提出了加大多方租賃用房的建設，但多是競地價的長租房，於是為保證最基本的租金回報，也必須大大提高租賃市場的價格向高端邁進。
那麼，任志強為什麼這麼說呢？因為只要做一下簡單的財務分析，就知道政府大力提倡的公租房、長租房，必須大幅提高房租才行。因為長租公寓的資產收益低，回報週期長，而融資成本卻極高，就算政府或國企來做，可以低價拿地，但還有高昂的管理成本，所以實現盈利至少需要5年以上；這還是在價格大幅上漲的情況下。因此低價格根本就只能虧損。
因此，一些響應政府號召推出長租公寓的企業，房租都相當高。比如萬科在北京西二旗西北方向8公里的90平米精裝修小三居，租金一次付清，10年180萬起，請注意這還是“起”，也就是180萬是最低價。還有一類是180平方米以上的複式四居室，月租金3萬至4萬之間，也要求十年付清，這就需要360萬到480萬了。
長租房需要預付幾百萬，這就是目前的價格水平。萬科之類的企業要求預付這麼長時間，就是為了減輕資金壓力，並實現盈利。如果幾百萬的房子蓋出來，租客按年付，每年“只”付十幾萬或幾十萬，房地產企業的資金壓力太大了。
各位看官，你們說，住房供需擺在這兒，正規房企提供的長租房價格擺在這兒，房租怎麼可能不大幅上漲？
因此，嗜血的資本快速跑馬圈地，提高租金，只是在按經濟規律做事。當然我們必須承認，它們這幫人加劇了租房客的痛苦，讓租房客的痛苦來得又快又猛。但如果沒有它們，房租遲早也會大漲的。作為租房客，應該思考一個更本質的問題：本來買不起房，照這個趨勢，越來越多的人將租不起房了，根源到底在哪裡？！
這是因為：如果公租房政策要大規模落實，不管是政府做還是企業做，必須普遍盈利才行，長久虧損誰也受不了。而要普遍盈利，必須大幅度提高租房價格。因此，像自如、蛋殼公寓這些連鎖二手租房大戶，客觀上成了政府的打手，也將促進長租房的快速發展，如果政府真的想堅定不移地發展長租房的話。
從這個角度來說，房租大規模上漲，是不是符合國家意圖呢？
嗯，我知道，最近房租大漲已經引來了政府部門的注意。比如8月17日北京住建委、銀監局、金融局、稅務局約談相關住房租賃企業，要求不得隨意漲房租。
北京住建委等部門的主要要求是：不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源，否則將嚴查。一經查實，各部門將從嚴處罰、聯合懲戒。
很解氣是吧？可惜，這是屌絲們的想法。
在老鄧看來，管理部門這麼做是在平息民憤。
這是因為：長遠來看，如果政府嚴格管理，要求“房租不漲”或“不大漲”，自如、相寓、蛋殼等企業固然很難受，甚至資金鍊斷裂而倒閉也不是不可能。但價格被壓制，房企就不願意大搞長租房，供不應求的租房分散在市場上的大堆房東手裡，遲早還會漲價，乃至大幅漲價。那時政府怎麼管理？對成千上萬個小房東罰款和核實收稅嗎？
與其如此，還不如集中對幾家連鎖巨頭收稅來得簡單，管理成本也低。
房租有可能不漲嗎？
因此，我對一二線城市的租房市場的判斷是：
1、如果政府嚴格管理，把相寓、自如、蛋殼等企業搞得半死不活，以後房租還會大幅上漲，而政府的長期管理成本反而越來越高。國家的“以租為主”等政策，也很難貫徹。
2、對於蛋殼、相寓、自如等連鎖企業來說，目前明顯提高房租，是順應了市場趨勢，但很可能是短期行為；未來它們的房租反而極有可能是市場中最低的。這麼做，對租房客當然有好處。當前，前提條件是房租先大幅上漲，並帶動租房市場的發展。
是不是很出人意料？那麼，為什麼會這樣？
這是因為：如果房租大漲，就會導致長租房有利潤，於是各類房地產企業（包括國企和民企）會紛紛進入這個市場，提供大量的長租房供應。“萬招保金”們是不可能把自己的長租房給相寓、自如、蛋殼等暴發戶管理的，於是，就會形成百舸爭流的局面。
那麼，當市場上供應大幅增加、形成充分競爭的局面之後，價格必然會更加市場化。相寓、自如、蛋殼等專業房屋租賃企業，雖然比萬招保金們還小得多，但它們在這個市場上已經形成了租房專業優勢，先期通過大量簽署至少五年的長租協議，也獲得了大量便宜住房，所以也有成本優勢。那麼以後房租大漲之後，它們的房租也可以比市場上稍微低一些。甚至，未來它們的租金水平成為市場上的穩定器，也未可知。
請注意，我這麼說是有前提條件的。那就是：
1、房租在目前水平上大漲。粗略估計應該有至少一倍的漲幅，才能吸引巨頭們紛紛加入，大幅提高供應。
2、政府真的願意發展公租房、長租房市場，形成長遠而穩定的國策，並想讓這個市場健康發展。
3、對於新型的連鎖租房企業，不要刻意打壓。
如果是這樣的話，連鎖租房企業將通過大幅漲價，成為培養這個市場的先鋒，並在未來成為價格的穩定器。
那麼，國家發展長租房市場的意願到底強不強烈呢？任志強認為，很強烈。他對2019年的房地產市場的預測如下：
國家會繼續抑制房地產買賣，拼命控制住房價，所以2019年“有錢也買不到房”（因為資格審查太嚴）。但由於商品房供給嚴重不足，租房價格也就和他之前預期的一樣，大漲。
可能有人會說：如果房租再大漲一倍，一二線城市打拼的年輕人要負擔更多成本，通貨膨脹也要更嚴重了，那時怎麼辦？
老鄧的回答是：沒辦法。在越來越多的調控下，整個市場已經越來越扭曲。而廣大中輕年人雖然厭惡大城市高昂的房租，但回到三四線城市更沒前途，所以只能留在大城市。於是先被房租盤剝，然後企業大幅提高工資，由此帶來物價普遍上漲，通脹越發劇烈……就這麼不斷循環吧。
而我之前的多次分析也表明，大放水也是必然的。再考慮到現在為了保護環境，上游產能繼續嚴格控制，以及中美關係、貿易形勢，商品價格嘛……所以一切都是普遍聯繫、相輔相成的。
具體到房租上，如果要從根本上解決房租上漲問題，只能大規模放開土地供應，大幅降低地價，至少地價不再上升，然後房地產企業大量蓋房，人們紛紛買房……只要住房管夠，房租怎麼可能上漲？那時，投機性買房也會悄聲匿跡吧。
可是這可能實現嗎？
所以，你說怎麼辦？
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