這兩天，主營房產中介業務的我愛我家副總裁胡景暉因有關“長租公寓一味滿足資本胃口，加劇租房價格上漲”的言論而引來不小爭議。尤其是，近期北京房租價格上漲，引來消費者極大關注。那麼，資本對房租推力有多大？
炮轟長租公寓推高房租後
胡景暉宣佈辭職
上週末，我愛我家副總裁胡景暉在朋友圈宣佈辭職。8月17日，胡景暉表示，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。
隨後，我愛我家聲明稱，導致近期房租上漲的原因是多樣的，供需矛盾、人口對租住品質需求提升、傳統暑期旺季等是近兩個月房租上漲的重要原因。自如方面也聲明稱，長租公寓不具備影響操作整個租賃市場的能力。
中原地產首席分析師張大偉表示，租賃企業特別是長租公寓，把一些中低端租賃房源收購之後做升級改造，變成了中高端房源，所以租金有一個明顯上行。
克而瑞機構認為，相比傳統民居，長租公寓價格透明、配套完善、裝潢精緻，當然，價格也相對更高。不僅如此，價格不菲的長租公寓，也在無形中抬高了普通業主的心理預期。就此來看，長租公寓大量入市的確對房租上漲起到了推動作用，但光憑几家運營商還不具備操縱房租市場的能力。
西安長租公寓佔比少
對房租影響相對有限
在西安市場上，長租公寓等新興租賃模式也在迅速崛起。華商報記者瞭解到，長租公寓的房源有以下幾種來源：開發商和房地產運營商的長租公寓，多來源於商業用房、酒店或開發商手中閒置房產，經統一裝修改造，為租客提供社區化服務。另一種則是分散經營，多是從個人房東處獲取房源，經過重新裝修後再行出租，主要賺取租金差。
除了以房屋託管名義找個人房東收房，公寓運營商也會通過中介來找房，“這不可避免就會提高拿房成本。”文藝路一家房產中介的負責人表示，比如一套對外掛牌1500元每月的房子，運營商通過中介公司收購以後，除了給房東的租金，還要承擔中介費用，加上裝修、後期管理等成本，有可能對外租2000元也不賺錢。所以長租公寓更突出服務和品牌，淡化價位。
據瞭解，在西安城北、城南和高新等租房市場規模較大的區域，不少運營中的長租公寓，月租價格的確要比周邊普通租房貴20%左右。西安經紀人協會會長邵濤認為，西安市場上的長租公寓、託管房源雖然發展迅速，但佔比仍然不到全部租賃房源的5%，因此對整體房租的影響有限。西安仍然屬於一個以散租為主的市場。所以，現階段決定房租價值的主要因素是供需，而不是資本。在這樣的市場環境下，學區房、地鐵房可以靠著地段獲得更為可觀的租金。
一線城市房租普漲
西安房租同比卻下跌0.79%
在中國房地產測評中心監測的35個城市中，7月有10個城市7月份租賃價格指數環比上漲，四個一線城市全部在內。同比方面，深圳、北京租金價格指數已持續19個月上漲。西安7月份租賃價格指數環比上漲0.04%，不過同比卻下跌0.79%。
趙利偉在西安從事房產中介多年。他告訴華商報記者，最近一年西安房租整體變化有限，雖然有所上漲，但漲幅遠不及房價。他說，其實租賃市場的隨意性要強於買賣市場，不少房東為了儘快把房子租出去，漲房租的意願並不強烈。尤其是在近期二手房交易有所降溫，房源掛牌時間變長的環境下，很多房東又開始傾向於將賣不出去的房子先租著，這可能也是影響房租出現反轉的原因之一。
中信證券報告顯示，房租上漲既有供需作用的因素，也有廣義物價上升的信號。在房價高企的背景下，房租價格上漲可能也是為了尋求租售比的迴歸。
“西安房租缺乏大漲基礎。”邵濤表示，雖然因為房價上漲推高了租售比，導致房東對於房租的預期應該是走高的。但是考慮到西安存量房的規模很大，市場並不缺房子，所以很難像北京那樣對房租形成明顯助推。
不過，也有分析人士提醒，資本對長租公寓市場的加持作用顯而易見。像自如、蛋殼公寓等長租公寓運營商都是在資本注入後開啟規模戰，並正在向一二線城市加速佈局。大量資本進入的多是存量改造，而存量改造本身並不新增供應，只是通過升級或分割獲得投資溢價，這種模式可能會出現局部區域的市場壟斷，並影響普通租賃住的定價預期。因此，在資本可能佔據一定規模的前提下，對於房租的影響需要持續關注。 華商報記者 李程
閱讀更多 華商網 的文章
