荔灣公寓盤，沉默2年再入市，首期最低28萬可上車，還有產權，你考慮嗎？
這個項目為富凱星堤，目前售價2.5-2.8萬元/㎡。
對比此前房產君實探的越秀、天河2個公寓盤（前者為4.2-6萬元/㎡，後者為單價5.2萬元/㎡），這個單價至少便宜了1.7萬元。詳情可戳：
：總價最低135萬，個人可買，越秀公寓盤兩度易主，曾因欠款遭查封
：天河賣“一手”公寓 個人卻可買？還比周邊住宅貴1萬！
項目到底如何，2年後再入市有何故事，到底值不值得入手？
帶著一系列疑問，房產君走訪現場，一探究竟。
周邊尚未完全開發，配套交通較齊全
富凱星堤位於荔灣區東沙荷景路1號，距離佛山一江之隔，周邊聚集了汽修店、汽運公司、電氣公司、倉儲物流公司、印刷包裝城、工業園等。
▲周邊的印刷包裝城、汽修店
項目周邊目前尚未被完全開發，在荷景路一側還有一個廢品回收站（距離150米）。
▲距離項目150米的廢品回收站
因此，整體來看，環境不算好。
不過，由於附近還有一個二手住宅——金宇花園（步行800米），靠近該小區處的餐飲、娛樂等配套仍較為齊全，包括便利店、餐廳、好又多超市、健身房等。
▲好又多超市
▲港式茶餐廳
交通出行方面，項目附近有2個公交站（分別距離130米、360米），搭121路坐4個公交站轉乘地鐵8號線寶崗大道站，另可通往海珠、荔灣、廣州火車站各地。
▲公交站臺
▲區位圖
地鐵方面，據銷售介紹，這裡距離10號線（計劃年底動工，2023年建成）東沙站300米、22號線（在建）東沙工業園站412米。
不過，這都是直線距離；步行距離上，前者為412米，後者為1公里。
▲項目位置示意圖
此外，項目通過東興高速25分鐘可到達廣州南站，經由環城高速則可到天河、海珠、白雲等地。
在售46-100㎡戶型：使用率可達111%
再來看看項目自身。
富凱星堤為單體樓設計，1樓為商業裙樓，2層至20層為商辦單位，負一層和負二層為停車場，4梯22戶，現樓發售。
▲外立面
產品方面，項目在售建面為46㎡、52㎡、101㎡複式公寓，層高4.5米。
房產君實探，項目帶有生活陽臺，在居住感上比較舒適。
▲每個戶型都帶生活陽臺
戶型分南、北2種朝向，據現場銷售介紹，南向戶型景觀較好，可望廣州圓大廈。
北向則望廣州國際醫藥港（在建，最快2019年底投入運營）、金宇花園（二手房）、廣鋼新城住宅區，另有一片地塊待開發。
▲北向陽臺景觀可望廣鋼新城住宅區
不過值得一提的是，據房產君實地體驗樣板間，富凱星堤附近共有3個收費站，北向戶型清晰可望東沙收費站，而南側則有環城高速、東興高速2個收費站，來往車輛噪音或對居住有一定影響。
▲在北向樣板間清晰可見東沙收費站
46㎡戶型，套內面積達34平米，贈送面積達17㎡，由於是複式設計，買一層享兩層，使用率高達111%。
▲46㎡戶型
該戶型由於上下兩層均有衛生間，不僅可做1房1廳設計，還可做雙鑰匙設計。
▲46㎡戶型二層臥室
▲46㎡戶型客廳俯瞰
而52㎡戶型稍大，既可作公寓居住，亦可作為辦公室出租。
▲52㎡戶型樣板間
據銷售透露，由於北向戶型是此前推出的，目前已經沒什麼貨量了，現多以南向戶型為主。
不過，廣州目前購買商辦單位需要由法人單位購買。
對此，現場銷售也表示，項目可以幫忙註冊公司。房產君提醒，註冊公司購買房產，當中各有利弊，具體可戳鏈接，：真心衝動不得！以公司名義買房 有這麼多利弊你不知道
毛坯單價2.4萬元/㎡，每月返租至少3220元
價格方面，由於開發商提供裝修和毛坯2種方案選擇，業主既可購買毛坯房自己裝修；也可以選擇交給開發商裝修，因此兩種價格各不相同。
目前，富凱星堤毛坯價為2.4-2.5萬元/㎡，裝修價則為2.6-2.7萬元/㎡。裝修款按照2100元/㎡計算，將分3期付齊，預計3個月內裝修好。
現購買可享受98折x99折優惠。
據悉，富凱星堤本週內推出10套一口價單位，現交6萬定金可享一口價，屆時6萬可在總價中抵扣。
單位
面積（㎡）
原價（元）
折後（元）
單價（元）
1105
45.5798
1424414
1296861
25742
920
55.9615
1638351
1493683
24591
1101
51.4535
1509978
1375580
24634
606
46.925
1376084
1252397
24589
810
52.1678
1525360
1389731
24540
807
46.925
1381826
1257680
24702
808
46.925
1381826
1257680
24702
709
46.925
1378955
1255039
24646
811
100.9013
2900266
2654645
24209
1307
46.925
1399055
1273531
25040
▲10套一口價單位價格表
房產現場讓銷售計算了一套808單位，建築面積46.925㎡，原價138萬元，折後總價125.8萬元，其中，毛坯款為1159137元，裝修款為98543元。
同時，開發商提供2種貸款方案選擇。
以808單位為例，如果首付壓力大，首期可先繳納3成，為349137元（包含6萬元的一口價定金），貸款81萬元，其中2成（27萬）由開發商提供貸款，而餘下的5成（54萬元）則向浦發銀行貸款。
貸款a方案：首付3成
貸款b方案：首付5成
289137元+6萬元
579568.5元
據悉，由開發商提供的貸款，具體利率將視客戶資質、社保、工資、抵押物等情況而定，最低可實現月利率0.38%；而銀行貸款月利率則為0.36%。
值得一提的是，目前富凱星堤已和廣州愛社區酒店管理有限公司合作，業主可以選擇與該公司簽訂返租協議，現按照70元/㎡/月計算，每年遞增5%，租期可自由選擇2-5年。
▲項目提供的返租分紅方案
以46㎡為例，現每月租金可達3220元。
另外，第3年至第4年，酒店管理公司還將返還30%的利潤分紅（利潤為扣除保底租金、人工成本後的收益）；第5年，則返還40%的利潤分紅，屆時收益均可在愛社區的app上查詢。
立白旗下物業，時隔2年再入市，產權縮水12年
有趣的是，房產君走訪周邊二手中介表示，富凱星堤並非全新盤，其從2016年開始推出，至今已經賣了2年多。
根據網易房產數據中心、中原地產相關數據顯示，項目此前價格為1.3-1.7萬元/平米，而今年6月再入市，價格則為2.1萬元/㎡起。
據現場銷售透露，富凱房地產是廣州立白企業集團有限公司下屬的房地產公司。富凱星堤物業由開發商自持50%，15-20層作為立白的高管宿舍，現只賣2-14層。
而位於富凱星堤附近的廣州國際醫藥港正是由立白集團控股。據銷售透露，此次售賣主要是開發商為了回籠資金，發展醫藥港。
那麼項目現在還剩多少年產權呢？
根據房產君在陽光家緣查詢顯示，該地塊出讓年限在2006年，目前產權已縮水12年。
再來看看周邊房價，富凱星堤周邊僅有的一個二手住宅金宇花園，是已有19年樓齡的樓梯房（周邊二手中介表示現已計劃加裝電梯），售價在2.8-3.2萬元/㎡。
▲金宇花園
而距離此處500米的壹城廣場，出售29年使用權，價格則為1.8-1.9萬元/㎡。
對比之下，你怎麼選？
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