低成本融資優勢，加快拿地節奏。
◎ 作者｜朱一鳴、齊瑞琳
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2018年上半年招商蛇口實現銷售金額750.96億元，同比增長39.86%，實現簽約銷售面積358.36 萬平方米，同比增長24.26%。新增土地建築面積為751.33 萬平方米，總地價603.58 億元；2018年上半年，招商蛇口實現歸母淨利潤為71.17 億元，同比增長97.54%，淨負債率大幅上升至72.77%，融資成本為4.87%，略有上升，但仍維持在較低水平。招商蛇口作為央企，其融資及融資成本上有一定的優勢。此外，招商蛇口積極佈局其長租公寓項目，目標三年佈局10萬間。
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01
銷售：下半年可售貨值3000億
年度目標1500億有望完成
2018年上半年招商蛇口實現銷售750.96億元，同比增長39.86%，已完成全年1500億銷售目標的50.1%；實現簽約銷售面積為358.36 萬平方米，同比增長24.26%。銷售均價為20955元/平方米，較2017年全年銷售均價上漲約5.9%。
公司全年的可售貨值約為3000億元，其中60%左右貨值將在下半年推出，年底有望實現2017年年報中制定的1500億元的銷售目標。
02
投資： 產城聯動模式補充優質土儲
上半年新增土儲近去年75%
在土地儲備方面，招商蛇口新增項目40個，新進入湛江、慈溪、徐州、舟山4座城市，其中湛江項目的獲取是公司“港城聯動”模式的成果。
2018年上半年，招商系佈局的國內郵輪港口城市（深圳、上海、天津、廈門）共運載郵輪旅客約184萬人次，佔全國約80%。在佈局全方位港口生態圈的同時，補充了優質的土地資源。截至2018年6月底，招商蛇口在全國佈局超過50座城市。
招商蛇口發展“產城聯動”的模式，圍繞津京冀、珠三角、長三角、長江經濟帶等重點區域拓展項目，2018年在推動原有項目落地的基礎上，新獲取蘇州金融小鎮、常熟琴湖兩個產城或小鎮項目。
招商蛇口上半年共新增土地建築面積為751.33 萬平方米，總地價603.58 億元。2018年上半的土儲已經超過2016年全年新增土儲總建面，並且已經接近2017年全年新增土儲建面的75%。
從城市結構來看，今年上半年，招商蛇口的新增土儲中一二線城市的權益地價佔比較高，分別為6%和70%，三四線城市佔比24%。相比去年的土儲地價分佈，三四線城市的佔比上升，一二線下降，表明招商蛇口的佈局更加分散。
上半年的土儲項目中，長三角地區佔據了幾乎一半；其次是環渤海地區，然後是中西部和珠三角，與招商蛇口圍繞京津冀、長三角、珠三角等重點區域拓展產業新城項目的目標相一致。
在報告期內，招商蛇口完成了對招商漳州的股權收購，增加了豐富的園區資源儲備。截至2017 年底，招商漳州及其控股子公司擁有產權的、正在進行一級開發或已經完成一級開發尚待實現收益的土地面積為11,662 畝（其中雙魚島3,376 畝）。
通過招商漳州與公司在廈門、漳州已有佈局的戰略協同，其可分享漳廈同城政策區位優勢，提前鎖定海西板塊未來發展紅利，在以雙魚島為代表的主要項目進入業績釋放期後，將為公司帶來可觀的利潤。
03
財務：淨負債率上升至73%
2018年上半年，招商蛇口的營業收入總額為209.88 億元，同比增長6.60%。歸母淨利潤為71.17 億元，同比增長97.54%。主要原因是今年上半年毛利率增長至42.7%，為2014年以來的高位，其次因為轉讓資產及非並表項目收益增長，上半年招商蛇口的投資收益達到49.7億元。歸母淨利率上升至34%，也為近幾年最高，扣除非經常性損益後的歸母淨利率仍達到29.2%。
從負債方面來看，招商蛇口上半年的淨負債率上升至72.77%，較年初上升13個百分點。淨負債率上升的主要原因在於公司維持較高的土地投資力度，同時把握融資窗口期加大融資力度，有息負債規模有所增加。但總體而言，淨負債率未超過80%，仍控制在較為合理的區間內。
今年房企融資成本普遍上漲，但招商蛇口融資成本為4.87%，雖略有上升，但仍維持在較低水平，招商蛇口作為央企，其融資渠道及成本上有一定的優勢。展望下半年，在房企總體融資環境趨緊的情況下，招商蛇口有望藉助融資上的優勢完成逆週期的土儲積累。
04
戰略：積極佈局長租公寓
上半年新增13個項目
今年上半年，招商蛇口依舊在大力擴展其長租公寓，新增13 個長租公寓項目，約為24.1 萬平方米，共計5134間。其在全國佈局長租公寓近2 萬間，管理規模總計約90 萬平方米，長租公寓方面的目標是三年佈局10萬間。目前形成青年白領公寓「壹棧」、 城市中產公寓「壹間」、中高端服務式公寓「壹棠」三大核心產品線，且已實現公寓智慧平臺的全線上化服務。
上半年，招商蛇口聯合招商啟航等多家公司設立投資基金，創新探索“房東+股東”的產融結合模式；成立儲架額度 60 億元，首期發行 20 億元“招商創融-招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計劃”，是國內首單儲架式長租公寓 CMBS 產品；攜手建行註冊首單銀行間長租公寓 ABN200 億（首發 40 億元），創新解決長租公寓融資金額少、期限長、成本高的難題。
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