小鎮項目介紹
古北水鎮是基於北方水文化建造而成的小鎮，位於北京市密雲縣古北口鎮司馬臺村的古北水鎮，由三個自然村落組成，佔地面積近10平方公里。2010年6月中青旅與北京密雲縣簽訂戰略協議，合作開發古北水鎮國際旅遊綜合度假區項目，並於2014年10月正式對外營業。
整個水鎮規劃為“六區三谷”，即老營區、民國街區、水街風情區、臥龍堡民俗文化區、湯河古寨區、民宿餐飲區，與後川禪谷、伊甸谷、雲峰翠谷。
古北水鎮以獨有的“長城觀光、北方水鄉”為核心賣點，在享有北京兩千多萬潛在旅遊消費者的巨大市場外，還通過北京這一國際知名文化旅遊平臺，間接擁有數千萬乃至上億的潛在世界客源市場，獲得成功的預期是有保證的。
除了門票外，還包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝及展覽等，使得項目的收入來源能降低對門票收入的依賴性，同時各項目間能相互促進，提升整體收入規模。
運營公司除通過招拍掛形式取得一千多畝地外，原有古鎮採用租賃模式運營，降低重資產投入的規模，提高投資回報率。古鎮中新建的酒店採用自持模式，其他商業物業自營，將計入利潤表的收入規模儘可能做大，便於未來持續融資。
實際融資操作
古北水鎮整體投資45億元，投資回收期在八至十年。項目投資額較大，主要是由於原有基礎配套較薄弱，自來水廠、汙水處理廠和供暖設施缺乏，需要投入12億元進行基礎設施建設。
古北水鎮從項目運作看，類似烏鎮模式的異地翻版，符合資源、區位、政府支持和管理四方面的成功要素。從投資角度看又兼具自身優勢及以下特點：
1、項目所在區域資源的稀缺性：依託司馬臺長城和鴛鴦湖，地理位置險要，人文歷史遺蹟、自然資源優厚。
2、引發多方關注：項目在建設進程中即引發了多方關注，引入IDG資本及京能集團等戰略投資者，並進行了多輪增資，表明外部投資人對項目前景極為看好。
3、政府大力支持：政府財政及審批方面支持力度大，而且由於主要股東京能集團為北京市市屬國企，進一步強化了項目與地方政府的關係。
4、項目管理團隊經驗豐富：項目由烏鎮原班團隊負責打造，在最大程度上保證了項目質量。項目的建築設計團隊，以及以後的經營管理和營銷宣傳都由烏鎮團隊操盤，使得項目能在烏鎮成功經驗的基礎上“青出於藍而勝於藍”。
政策與資本支持
作為北京市“十二五”規劃的重點旅遊建設項目，古北水鎮的開發得到了當地政府的大力支持。除2012年獲得密雲縣政府4100萬元的基建補貼外，更是在道路交通、徵地拆遷、水電供暖等方面獲得當地政府的支持幫助。
古北水鎮項目總投資超過40億元，面對如此巨大的資金需求，投資方採用成熟的市場化資本運作方式，由中青旅控股股份有限公司、烏鎮旅遊股份有限公司、京能集團和其他戰略投資者共同成立北京古北水鎮旅遊有限公司，按比例共同出資持股，承擔古北水鎮的開發、建設，成為了項目開發建設所需的鉅額資金的保障。
此外，古北水鎮投資方還與知名地產開發商龍湖地產合作，藉助古北水鎮巨大的遊客量和消費能力，共同開發打造區域內唯一的房地產項目“龍湖？長城源著”，力求通過地產開發的資金快速回流，從而實現資金的平衡。
古北水鎮融資歷程
2010年7月，中青旅設立北京古北水鎮旅遊有限公司，註冊資本2.1億元，由中青旅全資控股，作為古北水鎮項目的建設主體，推進項目建設主體。
整個古北水鎮景區規劃面積九平方公里，其中項目公司購買一千多畝土地，其他採用租賃形式使用土地。在景區規劃區域內，如果公司仍有用地需求，當地政府也會提供相應的土地支持，推動景區長遠發展。
當地政府對項目支持力度較高，採取市級部門領導、區縣政府牽頭到行政審批模式，除立項和建設用地手續外，市級行政審批權限一律下放，由密雲縣統籌研究，依法依規辦理。
密雲縣成立了“古北水鎮”項目手續審批工作協調領導小組，優化審批流程，構建“政府牽頭、部門協商、集中審批”的項目審批模式，在依法依規的前提下，最大限度地加快審批進程，各相關部門從受理到審批均將時間壓縮在行政許可的最短時限。
此外還提供財政補貼和政策支持，除項目拿地、徵地、水電供暖、基建補貼等支持，在交通方面，政府還協助修建景區門口的道路。
2011年6月，中青旅為古北水鎮旅遊公司以出具保函的方式向北京和諧成長投資中心借款一億元人民幣提供擔保，借款期限一年。
同年八月，古北水鎮旅遊公司取得國際休閒度假旅遊區一期項目旅遊用地，總面積717.54畝，成交價格為2.59億元；11月取得旅遊用地359畝，成交價格為1.94億元。
項目取得土地為當地村民宅基地，藉助新農村的開發政策，村民獲得較高的拆遷補償收益。另外，在水鎮開發前吸收當地人就業，優先培訓當地人成為工作人員。水鎮開發後，設立一萬平方米民俗區，對社會公開招標，村民享有優先租賃的權利。
2011年12月，古北水鎮旅遊公司引入戰略投資者烏鎮旅遊公司和IDG資本，旅遊公司註冊資本由2.1億元增至五億元，增資後中青旅持股42%，烏鎮旅遊持股18%，IDG資本持股40%。
2012年8月古北水鎮旅遊公司再次引入戰略投資者京能集團進行增資擴股，投資五億元佔股20%。
增資後古北水鎮旅遊公司白有資金達到15億元，為項目建設提供了充足的資金支持，增強了公司信用，降低了公司財務費用，並提高了項目的抗風險能力。
同時，項目的建設運營團隊、國有資本、戰略投資人持股比例均為15%~20%，能很好地平衡項目管理團隊與資方的利益關係。
旅遊公司以項目土地及地上建築為抵押物，從中國銀行北京分行、交通銀行北京分行獲得合計15億元10年期銀團貸款，加上旅遊公司自有資金，項目建設資金已達到30億元。
2013年5月，項目公司各股東方共同對古北水鎮公司進行增資，合計增資金額3.02億元，由於中青旅持股比例下降，古北水鎮不再納入財務報表合併範圍，變更為聯營子公司。
2013年10月，水鎮項目一期開業，2014年元旦開始試運營，水鎮大酒店及部分民宿客房開始接待遊客，部分遊覽景點、文化展示體驗區、商鋪和特色餐飲同步推出。試營業幾個月後的清明節，遊客量便迎來大爆發，日均客流量達到兩萬人次。
2014年7月古北水鎮各股東按持股比例對公司進行增資，共計出資八億元，將註冊資本由13.02億元增至15.32億元，為新增項目開發提供資金，降低財務費用。
融資開發思路
借鑑古北水鎮“整體產權開發+多元複合經營投融資方案”成功經驗，我們是否還可以採用其他手段或運作模式，是否同樣可以達到募集資金投入項目建設運營的目的呢？下面我們不妨假設試試其他辦法與操作思路來打造古北水鎮。
首先，從運作思路入手：
1、對古北水鎮的自有資源進行梳理，發現特色亮點，準確定位，為建設特色小鎮尋找證據，便於立項報批。這個項目中“地”是融資的重要資源，不論是購買的一千多畝土地，還是採用租賃形式使用的土地，都大有文章可做。
2、與當地政府充分溝通，瞭解其政策支持力度，主要是政府意圖及規劃決策等，尤其是在具體合作事宜上政府的承諾或“背書”內容。
3、勾勒出小鎮佈局，描出一張藍圖來，即古北水鎮的整體規劃及每個建設項目的具體設計方案。
4、整體財務預算，即總投資及分期投資規模，瞭解當地經濟實力，落實政府直接與間接扶持資金額度。
5、構想古北水鎮運作的商業模式，預測未來三年的投資收益，分析核心產業鏈的價值體系及成長性空間，探索在資本市場的定位。
6、選擇現階段與之匹配的投融資模式與金融工具。
7、確定參與古北水鎮建設的合作伙伴，即搭建合作平臺及管理架構。
其次，根據以上思路著手進行具體工作：
1、“特色定位”——“登長城觀光、遊北方水鄉”，這是古北水鎮的核心賣點。這裡是緊鄰北京市郊區罕見的山、水、城相結合的自然古村落，具有不可替代的地域優勢的北方旅遊小鎮。
2、參考模板——烏鎮模式。
3、確認當地政府的支持力度且有參與建設及出資能力(事實上，2012年密雲縣政府出資4100萬元用於基建補貼，在道路交通、徵地拆遷、水電供暖等方面也協同解決與支持)。
4、商業模式與市場預測：僅門票包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝及展覽等就可以達億元年收入，再加後期延伸的高爾夫球場、別墅地產、度假公寓等多種業態和設施，產生的經濟效益也是可測可實現的。
5、與之適應的可選擇的融資模式有：銀行貸款，BT、TBT、PPP(5P)、ABS、REITs，股權類融資模式如PE、VC、Pre—IP0等，債轉股也適用。
僅從融資模式上選擇與之匹配的進行操作。
1、商業銀行貸款類。只要有抵押擔保物，這是比較好把握的融資渠道，古北水鎮建設所需用地及建設物，只要合理利用都可以與所有商業銀行建立合作關係進行融資。
2、TBT融資模式，TBT就是將TOT與BOT融資方式組合起來，以BOT為主的一種融資模式。在TBT模式中，TOT的實施是輔助性的，採用它主要是為了促成BOT和TBT的實施過程。古北水鎮鎮政府通過招標將已經運營一段時間的項目和未來若干年的經營權無償轉讓給投資人；投資人負責組建項目公司去建設和經營待建項目；項目建成開始經營後，政府從BOT項目公司獲得與項目經營權等值的收益；按照TOT和BOT協議，投資人相繼將項目經營權歸還給政府。實質上，是政府將一個已建項目和一個待建項目打包處理，獲得一個逐年增加的協議收入(來自待建項目)，最終收回待建項目的所有權益。
在TBT融資模式中，政府通過TOT一次性融得資金後，會在BOT項目中入股，甚至主導項目的實施。這樣，其他投資人就不用擔心財務上和政府履行合同上的問題，而且有了政府的強力參與，又有了資金的保證，就大大增加了項目實施的成功率。
3、PPP融資模式，作為財政支出創新的重要形式，政府和社會資本合作(PPP)仍將擔綱2017年的投資主力，PPP或掀起兩萬億元落地熱潮，因為2016年全年PPP落地規模大約在1.2~1.5萬億元，稅收優惠、操作細則等相關政策密集出臺，鼓勵與規範並舉的政策框架進一步完善。
一方面，2017年經濟穩增長仍需投資發力；另一方面，地方財政收支矛盾進一步加劇，財政擴張空間有限，基建投資將更多寄望於PPP等創新融資工具。財政政策重點將從“補項目”轉向“補運營”。
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