在別人貪婪的時候恐懼，而在別人恐懼的時候貪婪。低買高賣，這是永恆的投資真諦。比如2008年，全球金融海嘯，正當大家都恐慌的時候，萬達卻一口氣開工七個萬達廣場，在海嘯退潮的時候，順利躋身商業地產王者的地位；恆大在2015年年初上了100多個項目，助攻其成為今日的利潤之王……
然而，不止個人購房者喜歡買漲不買跌，很多房企也是這樣的。地價高漲時往往搶得不亦樂乎；如今地價趨於合理反而不敢買了。
根據中信建投研究發展部的測算，2016年和2017年，新建房地產項目的拿地價佔銷售價的比重均超過38%，到2018年驟降至18.33%，甚至明顯低於2015年29.42%的水平。這意味著今年拿地的項目，其平均利潤空間會有所擴大。其中，二線城市的情況又明顯要好於一線城市。可以說現在是拿地的最好時機。
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前7個月796宗土地流拍
但恆隆等已開始高價拿地
隨著調控的深入，“麵包”的價格趨於穩定，“麵粉”的價格似乎有點不太樂觀。以至於不少人認為，接下來麵包的價格也會普遍下降。
7月20日，太原市發佈拍賣公告，宣佈拿出熱點區域的8幅黃金地塊進行拍賣，起拍價130.82億元。
8月10日，太原市正式舉行拍賣，結果這場被坊間稱為“史詩級”的土拍，8幅土地全部流拍！
太原土地流拍只是冰山一角。中原地產研究中心的統計數據顯示，今年1-7月，全國土地流拍合計796宗。其中，一線城市流拍13宗，創下2012年以來的新高；二線城市流拍154宗，同比增長200%；三四線城市流拍629宗，同比增長121%！
今年1-7月，房企購置土地均價為4790元/平米，同比增長9.5%，但增速同比下降了17.4個百分點。即便一線城市，也是底價或逼近底價成交，普遍低於兩年前。
今天的土儲決定明天的規模，這麼多土地流拍，是開發商不看好後市了嗎？樓市真的要涼涼了嗎？非也！有些房企正大肆拿地。
今年5月28日，歷時7個多小時的激戰，336輪報價，恆隆地產以107.31億的價格買下位於浙江省杭州市市中心的武林天水單元XC0105-05A地塊（百井坊地塊），溢價率118.51%，摺合樓板價55285元/平方米。且商業面積佔比不得低於45%，所有建築必須自持。這是杭州第三宗總價超過百億的地塊。事實上，這也是恆隆地產距上一次武漢拿下廣武商圈地塊時隔5年之後第一次在內地拿地。
過去二三十年裡，恆隆都是經濟週期的踐行者，一直秉承著“熊市買地”的策略，使得不少投資者給恆隆貼上了“撿便宜”的標籤。如此高調拿地，似乎不同於以往。
明源君倒覺得其策略還是一以貫之的。
陳啟宗在2014年度的致股東信上寫道：
“每當經濟下滑，我們負責土地購置的項目開發團隊便特別忙碌。當市政府無法售出土地致財政緊絀之際，恆隆便會翩然而至！”
今年7月30日，陳啟宗在業績發佈會上表示，香港和內地的“冬天”快來了，對於內地來說現在是買地的好時間。恆隆喜歡沒人買地的時候買。現在就是買方市場。
恆隆地產果斷出手，只是當下土拍市場的一個縮影。事實上，即便像萬科這樣揚言要拋棄房地產的房企，拿地的規模卻一直位列前三。
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流拍倒逼定價更加理性
現在是拿地的最好時機
對於拿地標準，恆隆有著“鐵的原則”：以便宜的價格拿到位置較好、面積較大的土地。陳啟宗認為“這樣的地塊才是真正的‘地王’，如果僅僅是以高價拿地，誰不會做呢？”其對“地王”的定義是：恆隆拿的地都是“地王”。
此次恆隆在杭州拿地，與以往的“地王”有所不同。不少人覺得，恆隆是不是一時衝動。
明源君認為不是。因為港資房企都是吃過暴跌苦頭的。俗話說，一朝被蛇咬十年怕井繩。如今，港資房企大都採取租售並舉的經營模式，且財務槓桿極低。作為港資企業的恆隆在這個時候毅然出手，必然是看到了機會的。
香港房價1995~ 2011
首先，沒那麼多人搶奪，房企拿地時可以更加的從容。
就明源君瞭解，上規模的房企，對於拿地，基本都有標準的。但之前拍到土地就像中獎，哪還有什麼底線，有標準都會被突破——畢竟生存最重要，沒有土地就沒米下鍋。
某房企投資總告訴明源君，本來標準是有的，但是老闆一看，參加土拍的房企那麼多，有的還弄十幾個馬甲，最後老闆說高價也拿，那也只好拿下，然後就掉進了坑裡面。
當前，像太原這種黃金地塊，8宗地塊竟然有6宗無人報名，就連寸土寸金的上海，也首次出現了市中心宅地流拍的情況，這有助於房企在拿地時更加冷靜、客觀地分析——投拓人員不用為了完成拿地指標連軸轉，仔細測算成本，能盈利才下手拿，不那麼著急。
其次，土地流拍倒逼地方政府拍賣土地時定價更理性。
土地流拍，最根本的原因就是價格太貴。
以太原8月份拍賣的8幅地塊為例，雖然該地塊所處區域絕佳，且周邊二手房售價已超過1.2萬元/平方米，但太原7月的土地成交均價為429.5萬元/畝，而此次掛拍的8宗土地均價為1053.6萬元/畝！
對於前期已經在太原拿了地的房企來說，拿這塊高價地沒必要。某房企投資總就對明源君表示，“我們在太原有很多儲備項目，本次拍賣的土地價格超出了公司預期，所以就沒有參與……”對於前期在太原沒項目的房企來說，更沒必要冒這個風險，因為很容易變成為別人抬轎子。
土地貴，是因為地方政府不願意低價賣。而流拍是市場化的邏輯對非市場化土地制度的強力回應，是土地市場迴歸理性的明顯信號。
過去已經有不少例子顯示，流拍的土地，一般會降價重新掛拍。
例如，今年3月16日北京國土局新增一塊土地招拍掛項目，項目編號京土整儲掛(延）[2018]004號。此地塊與去年京土整儲掛（延）[2017]094號一致，該地塊在2017年12月28日無人出價以流拍告終。
此後再上市，該宗地中商品住房要求銷售均價不超過32000元/平米，且最高銷售單價不得超過33600元/平米，與去年保持一致。但起拍價格由去年的37.24億元降為30.26億元，降價約7個小目標，降幅18.74%！最終，這塊地於4月接近底價成交。
事實上，2018年下半年開始，南京等一些城市土地價格已經下降了10%甚至30%，城市更好中心地段反而比其他更差地段之前的土地價格低。
最後，也是最重要的，嚴控下的房地產依然一枝獨秀。
根據國家統計局公佈的數據，7月規模以上工業增加值同比增6%，略低於預期值6.3%，再度觸及去年8月的最低值；7月社會消費品零售總額30734億元，同比名義增長8.8%，不及前值和預期；5月份，社融增速僅有8.5%，創下15年來新低；1-7月城鎮固定資產投資同比增長5.5%，創下19年來的新低……
這些數據顯示：消費投資工業依然疲軟。但房地產仍舊一枝獨秀，而且其反彈還是全方位的！
第一，1-7月，全國房地產開發投資同比增長10.2%，明顯高於前6個月9.7%的同比增速。
第二，1-7月全國商品房銷售面積同比增長4.2%，較前6個月提高0.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長4.2%，快於上半年的3.2%；商品房銷售額增長14.4%，增速提高1.2個百分點。其中，住宅銷售額增長16.2%，快於上半年的14.8%。宣佈放棄放房地產的海南，其城市三亞，7月份甚至再次領漲全國。
第三，前7個月，房地產開發企業土地購置面積同比增長11.3%，增速提高4.1個百分點；土地成交價款增長21.9%，增速提高1.6個百分點。土地流拍的新聞不絕於耳，但是土地市場反而大幅升溫。財政部數據顯示，今年上半年，國有土地使用權出讓收入26941億元，同比增長43%。
目前，行業對樓市很快會下行的擔心更多。但看空市場已經持續十多年了，從來也沒有成功過。連當年的空頭謝國忠也開始看漲。
3
一二線主要靠收併購拿地
中西部土地降價可以考慮
選擇比努力更重要。比如，去年底今年初，北京土地流拍，而蘇州卻再出“地王”。選擇去哪裡拿地，以怎樣的方式拿地，十分重要。
過去幾年，大房企每年土儲來源的60~70%靠併購。如今地方政府的土地價格仍期待很高，而售價又受到限制，那麼房企算不過來帳，必然會對通過招拍掛方式獲得土儲有所顧忌。何況，不少一二線城市可招拍掛的土地本來就已不多。今後房企土儲來源的靠併購有可能佔比達90%以上。
此前，市場高漲之時，一二線的收併購也競爭激烈，現在容易了很多。
因為今年以來，很多房企業績並不差，但股價卻下跌了三四成，可以直接買入目標公司的股票獲得家上市公司的控制權；
至於非上市、急於落袋為安的中小房企，也有大量的資產可以進行收購，最不濟，單一項目的併購機會還是會非常多的。
中指院的數據顯示，2018 年上半年，代表房企拿地仍以招拍掛為主，但收併購比例持續增加，併購面積佔比已超20%，非熱點二線城市及部分三四線城市收併購力度也有所加強。
對於仍追求規模快速擴張的房企來說，中西部三四線降價後也可考慮。
任澤平認為，研究房地產週期應該從2018年開始，為什麼呢？因為十九大之後是個分水嶺，我們迎來了一個能充分調動資源的政府。接下來是政策週期，做房地產拿地等漲價的開發邏輯不存在了，你跑得慢了，真有可能陷到某個城市裡面去。哪去哪裡拿地？首選是中西部省會，因為這個地方是有形的手和無形的首作用交叉的地方。市場力量讓人口迴流，產業西進，政府力量在均衡發展，扶植中西部城市。其次是東部二三線城市，但是要把握好節奏和政策。
經過高漲之後，看空三四線城市的聲音多了起來，但其依然備受矚目。
莫斌就在中期業績發佈會上表示，仍堅持三四線是公司主戰場，但相對會均衡佈局一二三四線，所有拿地都是以不超過當地政府的限價去反推土地成本的。當然，會在投資策略上作出調整，拿地的時候會更加精準，每一塊土地更加慎重，怎麼樣做一個成一個，按照這種目標去實施。
事實上，今年全國土地出讓收入大漲，主要源於三四線城市賣地行情向好。這也很好理解，對於面臨規模化轉型的房企來說，大規模購置土地是必須，可是一二線城市土地資源有限，所以向中西部擴張，並向三四線下沉就成為了必然的趨勢。何況隨著流拍的增多，價格也會下降的。
中國指數研究院發佈房企半年報顯示中西部城市群成拿地“網紅”，並且重心進一步向三四線城市下沉。數據顯示，2018 年1~5 月，代表房企拿地面積同比增長40.6%，拿地熱情不減，但拿地金額同比下降2.1%，拿地成本下降30.4%。主要就是因為房企在一三四線城市拿地較多。
一向強調逆週期拿地的旭輝，2018年上半年旭輝在土地市場上相當活躍，共新增67個新項目，新進入了14個城市，新增土儲總建面約為869萬平方米，達到2017年全年新增土地儲備面積的66%。
上半年，旭輝新增土地平均樓板價約為6099元/平米，同比下降25.7%，主要是由於旭輝加大了三四線城市的拿地比例，同時縮減了一線城市的拿地比例——上半年，旭輝三四線城市新增土儲建面佔比由15%大飆升至50%，一線城市新增土儲建面佔比則從2017年的4%下降到不足2%，類似旭輝這種“減一線，穩二線，增強三線”的策略，大大降低了一二線城市限價對於公司銷售業績的影響。
明源君注意到，今年上半年旭輝90%的新增土地是通過招拍掛方式獲取的。這主要是因為它加大了在三四線城市拿地的力度。（作者：明源地產研究院執行主編 艾振強）
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