8月9日，21世紀經濟報道獲悉，工行和農行同日調整上海首套房利率折扣，從95折降至9折，為首次購房者釋放利好，二套上浮10%不變。
該消息成為今日各大媒體頭條，並開始被解讀為水漫樓市後，很快就發生了變故。
微博大V曹山石在網上發佈消息稱，工行、農行調整上海首套房貸利率折扣後，總行和上海對分行行為的看法不一，認為與中央方向相左，態度嚴厲，要求上海分行對高端客戶打9折，對普通客戶恢復至95折。
因為7月31日的中央政治局會議才說了“要堅決遏制房價上漲”的要求，銀行貸款利率下調被認為是逆勢而為。
所以上海兩大行此舉就面臨著很大的輿論壓力。因此，9.5折變9折才出來一天時間，就夭折了。戲劇性的出現了反轉。
據澎湃新聞報道，農行上海市分行稱，嚴格執行差別化住房信貸政策，未對個人住房貸款利率政策進行下調。根據中央關於“堅決遏制房價上漲”的要求，農行上海市分行將進一步加強個人住房貸款差別化信貸政策執行力度，繼續支持購房剛性需求，按借款人風險情況審慎定價，加強貸款審核，嚴控信貸資金違規流入房地產市場，堅決遏制房價上漲，確保房地產宏觀調控政策落實到位。
8月10日下午，騰訊新聞《一線》從接近工商銀行上海分行信貸人士處瞭解到，工行上海分行正在召開緊急會議，商量是否還採用首套房9折利率。該人士表示，前一日該消息在市場傳播後，社會輿論巨大。因此上海分行領導正召開緊急會議商量利率優惠是否延續，“大家都在等通知”。
而最後的結果是，工行上海分行作出回應，個人住房貸款利率政策沒有作出調整。
不只是工行農行，連原來執行9折的建行，今天都開始上調到9.5折了。
上海一個建行的貸款經理告訴我，本來行裡說7月開始9.5折，沒下文，還是9折。
上海粉絲群裡的一個人說，他同事一個去年年底申請的建行，一個今年6月申請的工行，都是9折。
但是，從8月10號開始，建行總行停掉了9折的權限，現在只能9.5折。“我剛剛找個貸同事確認了，昨天錄的系統還是9折，今天開始是95折了。”
一天之內，利率下調又上調，這個事情說明什麼呢？
1、銀行真的開始放水了，額度比以前寬鬆了，房地產本來是可以變相的受惠的，所以從銀行商業利益角度考慮，有放鬆的衝動，要完成房貸任務，必須要下調利率，不然客戶都跑到建行去了。
2、銀行想放鬆而不得，說明暫時還是被管控了，還是要與中央調控房地產的大陣方針保持一致。
其實主要還是他們放鬆時間選的不好，如果之前也跟建行一樣是9折，沒有收緊到9.5，或者7月之前放鬆到9折，就不存在現在被輿論放大的概念了。
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我之前一直不明白，上海的房貸利率，為什麼建行首套房一直還有9折呢，其他城市早都上浮了，上海的銀行額度這麼充足嗎？
於是就這個問題在群裡討論了起來，也問了很多行業內的專家。
理由如下：
1、從資金供給端來說，上海是金融之都，銀行多，錢多，額度充足，銀行為了完成貸款任務，需要競爭完成指標；
2、從資金需求端來說，上海的調控嚴厲，滿足首套房貸款的門檻太高，本身交易量就少，比如外地戶口，光有五年社保也不行，還必須結婚，離婚也要一年以後才能買，只有從來沒貸過款，名下沒房，才算首套，才能享受9折，其它都算二套。
因為貸款利率也是由市場資金供需決定的，錢多，需求少了，那利率就低，錢少，需求多，自然利率就高。
雖然9折對於銀行來說，利潤可能也不高，但是房貸畢竟是安全係數最高的資產。
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從房貸數據上也可以看出來，2018年上半年上海新增本外幣個人貸款925.05億元，同比少增922.53億元。從貸款投向分，主要是車貸。
房貸佔比只有30%，本外幣個人住房貸款上半年新增275.03億元，同比少增914.20億元；其中6月份新增73.77億元，同比少增98.41億元。
對比2017年上半年，上海本外幣個人住房貸款新增1189.23億元，同比少增743.54億元，其中個人新建房貸款和二手房貸款分別增加419.02億元和770.21億元。
在房地產調控下，房貸業務一年不如一年。銀行有錢也放不出去，額度自然充足。
一是成交量本身不行，今年上海的新房、二手房成交依然保持低迷。二是能夠滿足首套房貸的就不多了，二套房貸首付7成，只能貸3成。
新房市場，來自上海易居數據，2018 年 1-7 月，上海新建商品住宅成交面積約 336 萬平方米，同比減少 20.5%， 跌幅較 1-6 月減小 5.2 個百分點；新增供給面積 325 萬平方米，同比增加 3.1%， 漲幅較 1-6 月增加 18.7 個百分點。
大家看上面這張圖，庫存保持在歷史的最低位，但是存銷比的曲線並不是歷史的最低位，一是因為現在的調控是歷史最嚴，二是因為現在的價位是歷史最高，所以導致了銷售也很低迷，差不多就是2013年的市場行情。
二手房市場，1-7 月上海二手住宅累計成交約 9.56 萬套，同比上升 2%。
其中7月份，上海二手房共成交了1.61萬套，環比下降9.39%，同比上漲 21.46%，成交量出現大幅下降。二手房成交均價為3.62萬元/平方米，環比下降 4.07%，市場呈現量價齊跌的走勢。
下圖來自信義房屋：
信義房屋額分析，成交量出現大幅縮水，一是受一手房市場密集開盤，部分需求被分流的影響； 二是7月天氣炎熱為傳統成交淡季，市場自然性回落；三是境外購房政策以及企 業購房政策的調整，抑制了部分需求；四是全國70大中城市二手住宅銷售價格 指數顯示，2018年2-6月，房價均呈負增長，連續5個月的下跌使得買方觀望情緒更加濃厚。
對於未來，我覺得是這樣，當下政策死咬著不放鬆，所以市場想要有明顯的好轉恐怕是很難的，上海銀行貸款利率對剛需還比較優待，新房有政府的嚴格限價，性價比高的，外環以內的我覺得可以考慮，遠郊就看降價幅度是否滿意了，因為遠郊供給量最多所以低迷時間肯定是最長的。
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