上週四，特朗普在推特上宣佈對土耳其的鋼貼、鋁徵收50%、20%的高額關稅，以報復土耳其對美國牧師的逮捕。
這對本已脆弱不堪的土耳其來說，成了壓倒駱駝的最後一根稻草。
土耳其貨幣一瀉千里，在上週五暴跌約18%之後，週一亞市開盤，土耳其里拉兌美元又重挫10%。
土耳其里拉的大跌並不是近期才出現的現象，今年已經累計下跌了50%。
但特朗普頂多算是最後的推手，算外部的誘發因素，土耳其貨幣遭遇雪崩，根本原因還是土耳其國內早已出了問題，積重難返。
從深層次的原因來看，土耳其經濟增長的基礎比較脆弱，土耳其屬於中等經濟體，經濟總量在全世界排名18位，過去這些年土耳其經濟雖然保持了高增長，年增長率在6%到10%之間，人均收入也達到了1萬美元左右，城鄉差距顯著減小。
但土耳其經濟增長模式單一，長期以來嚴重依賴於外商直接投資（FDI），屬於外向型的經濟發展模式。
從數據上就能看出來，2018年第一季度，土耳其外債總額達到4667億美元。土耳其2017年的GDP僅為8507億美元，相當於外債佔GDP的55%左右！
這樣的經濟發展模式對外部依賴性過強，很容易被人抓住喉嚨一招致命，對國際局勢十分敏感，這從2003-2007年間全球經濟流動性過剩給土耳其經濟帶來的繁榮，以及2009年美國信貸危機后土耳其GDP的急劇下滑中便可見一斑。
土耳其領導人埃爾多安一直奉行低利率，吸引大量外資流入，進一步吹大土耳其國內的資產泡沫。
從2002年埃爾多安執政以來，土耳其經濟保持了高速的增長，大量的外資流入也催生了土耳其國內房價和股市的泡沫。
一旦出現外資撤離，就會造成資產價格大幅縮水，引起市場的大幅震盪。經濟就容易進入動盪甚至崩潰，出現高失業率。
土耳其危機，還與其政局太動盪息息相關，自從2016年7月軍人政變失敗，2017年4月修憲成功，土耳其的政治體制從議會制改為總統制，埃爾多安從一個虛設的總統變成一個擁有實權的總統，他的任期最長可以到2029年。土耳其這一變化震驚了世界。
2016年，受未遂軍事政變和頻發的恐怖襲擊影響，土耳其經濟增速降至3%左右。為了拉動經濟增長，自2016年起，土耳其貨幣供給量增長率達到18%。
2017年，土耳其里拉GDP增長8507億美元，較上年增長7.4%，看起來經濟復甦了。
但貨幣供給量多帶來的一個問題就是通脹率居高不下。
據土耳其統計局的最新數據，今年7月土耳其通脹率（CPI）達到了15.85%，創下14年來的新高！
通脹率高，物價飛漲，一方面要抑制通貨膨脹，另一方面又要保衛匯率，今年土耳其央行已經多次加息，將基準利率從8%提升到目前的17.75%，旨在留住資金。
這種跳躍式的加息節奏，對國內的經濟傷害程度是無法想象的，不論是個人還是企業，都難以承受這麼高的利息成本上升。
但結果是匯率依然沒保住。
因為土耳其的通脹壓力這麼大，雖然名義基準利率高達17.75%，但扣除通脹率15.85%，實際利率不到2%，所以在美聯儲加息的大背景下，土耳其國內再加息，也無法阻止外資加速撤離。
同時，土耳其的外債大多以美元計價，里拉對美元的持續貶值，使得還債成本直線上升。
比如原來土耳其某企業借歐洲某銀行1億美元貸款，去年該企業貸款的匯率是1美元兌3.5里拉，也就是說只能兌3.5億里拉，結果現在一下貶到了1美元兌7里拉，他在土耳其境內賺的是里拉，還起來要還美元，比如一年貸款到期了，他現在要還上這1個億美元，需要拿出7億里拉來兌換，企業一下子哪有這麼多錢？要麼違約，要麼破產了。
目前，土耳其企業還有高達2230億美元的債務需要用美元或者歐元支付。
土耳其銀行體系資產光外幣貸款佔40%，歐元區監管機構擔心，土耳其沒有能力應對里拉大跌的局面，可能出現外幣貸款違約。
匯率崩盤後，人們的購買力隨之下降，老百姓的生活都會有影響，即使有購買力的人花錢也會更加謹慎，商家賺不到錢，經濟進入一個惡性循環。
土耳其匯率沒保住，房價保住了嗎？
土耳其的城市規模大小不一，伊斯坦布爾城市群居住了1500-2000萬人口，房價很高，佔了土耳其全國1/4的人。其餘城市則人口很少，哪怕是首都安卡拉，也遠不如伊斯坦布爾的熱鬧繁華。
我沒去過土耳其，對其房價只能從網上搜索資料瞭解，跟國內一樣，根據房子類別和位置，價格也不同。在伊斯坦布爾房價很昂貴，郊區一般都在10000里拉，也就是1萬人民幣每平米以上，若是伊斯坦布爾中心城區，多在1.5-2萬里拉。海景房別墅3-5萬不等。
土耳其歐洲部分房價貴於亞洲部分，在安納托利亞，不管是沿海還是內陸，房價都不很貴，沿海地區多為5000-里拉1平米，如伊茲密爾、安塔利亞。內陸地區在3000里拉1平方米，如科尼亞。
土耳其的房價去年還在漲，據有路網的報道，為了吸引國外投資者，2017年1月土耳其政府出臺了一個在土耳其買房即可以獲得土耳其國籍的新政策。新的法律條文是在土耳其購買價值至少100萬美元的房產的外國人可獲得土耳其的公民權。
房地產也算是土耳其的支柱產業，自1998年以來，土耳其房地產業基本呈現連年穩步增長態勢，長期佔國內生產總值的9%左右。
1998-2016年土耳其年度GDP與房地產在GDP中的比重
近年來，推動土耳其國內住宅市場不斷髮展的主要因素可歸結為：國內經濟形勢驅動、人口的不斷增長、持續的城市化進程和政府的政策拉動。
作為一個高度穩定的投資選項，土耳其的房地產投資始終深受中低收入階層的喜愛。近年來土耳其國內通貨膨脹率高居不下，實際利率也持續走低，居民儲蓄率低迷，在此背景下，土耳其民眾更是將房地產投資視作最保值的投資首選之一。
然而誰也沒有料到，在匯率閃崩後，房地產市場開始面臨著雙重壓力，一方面里拉貶值、央行加息，基準利率就加到了17.75%，開發商還貸壓力倍增。而面對這麼高的利率，誰願意去買房呢？
另一方面，物價上漲，解決生活用品是首要問題，對房產的需求降低，房地產銷售冷清。即便開發商降價、政府減息，購買者仍然寥寥無幾。現在安卡拉的房地產項目大都已經停工。
土耳其安卡拉房地產商稱，一年以來，我們經歷了公投、選舉和國家緊急狀態，這一年我們一套房子也沒賣出去。不幸的是，房地產市場進入了蕭條期。儘管降價了，但是我們還是賣不出房子。不只是我們賣不出房子，其他許多公司也遭遇了同樣的問題。
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