2018年夏季，深圳福田中心區的夜晚，可能擁有全世界最璀璨的天空。每到夜幕降臨，數十棟摩天大樓共同表演著一致的色塊、畫面。7月首次燈光秀時，在朋友圈傳遍的短視頻，一晚上就吸引了數以十萬計市民蜂擁而至，險些釀成險情。可是，在20多年前，深圳規劃界展開了一場奇怪的討論。討論的焦點是：
中心區和CBD到晚上沒人了，變成空城怎麼辦？一、20年前的論戰：深圳CBD晚上沒人怎麼辦？
經過多番討論，規劃者認為深圳要超越華爾街，讓CBD的夜晚也有人氣，應該規劃一定體量的住宅和商業。於是，在日本設計大師黑川紀章參與下，中心區有了一個充滿理想主義色彩的商業規劃方案：中軸線北部和南部規劃的下沉式商業，並在西南側設兩個相連接的購物公園。
可是，住宅還好說，誰願意在這裡投資商場呢?當時，電商這個巨獸的牙齒還沒長出來，但傳統的百貨商店被沃爾瑪、萬佳等倉儲式商場擊敗，商場投資巨大、回報率低，大公司都不願在中心區投資商業。
先是當時的“地產教父”王石拒絕了它。王石的《道路與夢想》中有詳細記載。1999年初，深圳市領導認為深圳缺乏現代化大型購物中心，希望萬科做一個13萬平方米的大項目，但要按照國際招標方案做下沉式的購物中心。王石擔心：“在新市中心，消費者大老遠開車鑽地產車庫就未必願意了。萬科堅持車庫要建在地面，哪怕50%。”但中心區辦公室不願更改方案，萬科最終放棄。
在此之前，亞洲金融危機影響之下，原本在深圳中心區拿地的新世界、新鴻基等香港富豪也大都棄之而去。
沒辦法，北區的中軸商業只好交給了國有企業辦中心書城。下沉式的商業交給了兩個有爭議的小公司，結果一個變成一個毫無特色的中檔商城，一個爛尾十年（後來被皇庭收購）。最受矚目的購物公園，通過土地拍賣，一北一南，分別由國企城建和當時激進搶地的泰華拿下。城建集團先動工，然後化整為零全都賣給了小業主，套錢走人，讓購物公園北區變成了一個大雜燴。而泰華資金鍊斷裂，南區不得不拱手讓人。世界級規劃水平的深圳中心區，在商業規劃上掉到了坑裡。
仍然沒有什麼人對在這裡建商場有興趣。長期爛尾的大中華交易廣場，周圍都變成了菜地。這時候，旁邊的星河國際作為CBD最大的住宅區，在深圳樓市一舉成名，星河這家原本不大的房企聲名鵲起，老闆黃楚龍也因此看好深圳中心區的未來。於是，一咬牙拿下隔壁這塊“公園”，星河邀請國際一流的設計公司來規劃設計，並在建設完成後全部持有統一經營，最終造就深圳第一個露天型開放式的購物中心——COCO Park。
星河中心區物業一覽
2005年開業後，COCO Park迅速躥紅，成為深圳新的商業地標。與後來的萬象城相比，COCO Park對年輕白領的吸引力更強，還逐漸形成了深圳新一代酒吧文化區，並帶動北區的轉型升級。今天，COCO Park更像是一個深圳白領的線下的社交平臺。很難想象，假如當時星河不接盤，或者像北區那樣一賣了之，沒有COCO Park的深圳中心區情何以堪。
引領城市向前，而不是掠奪城市資源，將給前瞻性的投資獲得更好的回報。黃楚龍因此把星河的商業秘訣總結為：
做企業要順潮流而動，略微超前半步。星河因這次“半步”超前，在購物中心連鎖發展方面成了深圳的領跑者，COCO系列已經在深圳擁有四、五家店。繼COCO Park之後，星河又為中心區引進世界頂級酒店麗思卡爾頓。2018年，恰好也是深圳中心區20年，成為中國產值最高的CBD，名副其實的深圳心臟。中心區的建設項目中，星河提供了最多的品種，涵蓋開發，有住宅、商場、寫字樓、酒店、公寓。在中心區，星河二字舉目可見。
回顧這段歷史，可以發現，在深圳一些重要的城市發展節點上，星河扮演者引領者的角色，通過帶動城市發展獲得企業紅利，而不是相反。
二、燒腦的思考：房地產做起來後，城市往何處去？
在現代世界大都市發展史中，房地產是個悖論，它既是城市發展最強大的動力，也會給崛起的城市戴上沉重的枷鎖。對於中國來說，以深圳為例，因為用三十多年濃縮原本百多年的城市發展過程，這個悖論就更加強烈。因此，深圳房企，最先遇到土地資源短缺和房價高企的壓力。在這種情況下，大部分企業向深圳之外擴張，從一線城市到二線城市，再到三、四線城市。星河也不例外，目前已進駐十多個城市。但是，在全國戰略啟動前，星河就開始嘗試從房地產之外來參與城市生態系統。
2009年，星河採取了一個大膽的行動，向房地產之外邁出“半步”。此時，全球金融危機剛過，中國經濟規模在國家大投資中快速放大，房地產投資、銷售再度爆發。可是，星河在以房地產開發為主業的同時，轉身殺入金融行業，入股陽光保險；2010年，投資10億元成為深圳創新投的第二大股東。
深圳創新投被譽為中國本土風投的第一品牌，投資了近千個項目，140家被投企業在全球16個資本市場上市。星河的入股對其至關重要。時任深創投董事長的靳海濤，在星河30週年慶典上回顧這筆聰明的投資：“2008年是全球金融風暴元年，這筆錢對彼時的深創投至關重要。星河也因這次投資，獲得了回報：一、品牌的提升，對各項業務都有幫助；二、擴大了星河的產業門類，形成了第二大產業；三、星河也得到了切實的收益。分紅達到當年投資額的60%，投到深創投的股份升值了5倍；四、均投了85個項目，其中上市24個，佔比28%。退出項目已超過星河整個投資額。”2015年，靳海濤離開深創投創辦前海母基金，星河繼續給予支持，成為其重要的投資者之一。
率先把穩賺不賠的地產紅利，投資到孵化企業的股權投資上，星河從另一個角度服務和支持城市的進化。在中國，所有的城市最初都是依靠賣地、搞房地產發展起來的，深圳也不例外。但深圳的成功在於，早在九十年代初，就開始發力金融、高科技行業，把低端產業趕到東莞去。很難說是誤打誤撞還是高人指點，星河學習深圳的成功經驗（假如深圳是一家成功的企業），在深圳本土房企中第一個向金融、產業方向發展。通過深創投等合作伙伴，星河把房地產紅利轉移到更需要資金支持的股權投資上，培育了大量深圳本土創新企業。
正如靳海濤所說，星河很快懂得了產業在城市中的價值。此時，深圳產業正在進行痛苦地升級，大量深圳企業外遷內地、東南亞高房價也在倒逼這一升級。2014年，深圳頭號企業華為，在松山湖底價拿了一塊很大很大的地，為部分業務撤離深圳做準備。任正非批判深圳開發商，“深圳房地產太多了，房子太貴了。”深圳市政府開始實施產業護城河計劃，從各方面保護和支持產業基礎，特別是高端製造業和研發基地、總部基地。
星河已經在行動，做出了一個戰略決定。總裁姚惠瓊表示，發展產業地產是星河創立以來的第二次重大戰略變革。也就是說，讓地產服務產業，而不是以賣樓為唯一追求。在距離華為總部不遠的坂田雅寶，星河規劃建設了一個面積160萬平方米的產業園區——星河WORLD。這在深圳房地產史上，是一個里程碑式的項目。為扶持產業，星河推出“產權換股權”運營模式，與龍崗區政府、深創投共同推出5億元紅土星河創業投資基金，用於孵化創新企業。按照黃楚龍的計劃，星河產業的目標是為城市“留產業、留人才、留稅收”。據估算完全建成後，星河WORLD將為深圳龍崗區帶來100億元的新增稅收，近1000億元的年產值。如果僅僅從數字上看，華為部分業務搬走的損失在很大程度上被填上了。
星河WORLD效果圖
中國改革開放40年之際，深圳面臨的土地資源嚴重匱乏、房價和物業資產價格高企的矛盾更形突出，城中村公寓租金上漲、舊城改造，凡是涉及這一領域的，都引發巨大社會爭議，使當事者寸步難行。2018年夏天，華為8000多人正式從深圳搬往東莞松山湖；富士康工人擔心房租上漲反對萬科城中村發展計劃，給深圳和深圳的房企以巨大的警醒。
對房地產的態度，擺在深圳面前，也擺在萬科、星河等以房地產為主營收入的企業面前。對於一個想做500年的企業（星河董事長黃楚龍的口頭禪），不能再片面發展以銷售和漲價為導向的房地產了。星河WORLD項目的成功，也讓星河有信心將房地產不再作為唯一重要的業務，就像杭州的良渚文化村項目促使萬科轉型為城市服務商一樣。
2016年，星河已正式將公司業務一分為四：地產、金融、置業、產業，並以此重構全國發展版圖，在深圳房企中率先完成轉型。與此同時，鬱亮表態：今後不要再把萬科跟開發商連在一起，萬科作為房地產開發商的時代已經結束了。
告別房地產，並不容易。這是一場不斷埋設伏筆，卻難以預設結局的大文章。也正因為如此，星河、萬科、金地等有志多元發展的企業故事更加刺激。被高房價困擾的深圳的未來同樣令人遐想。
三、重新認識：企業和城市最頂級的關係是文化
每天開張500多家公司，擁有近400家上市企業，7家世界500強——從這幾個數字排列看，深圳企業物種的進化，形成了層層遞進的關係，構成一個強大的生物體。
一個經常被問到的問題——為什麼深圳的企業，都自認為攜帶“深圳基因”，以發揚深圳精神為己任？為什麼其他城市的企業，這種城市情結就淡薄很多？有人稱之為狹隘的“深圳主義”，也有人對此讚賞有加。
企業和城市之間的關係，首先是一種功利性關係。一個企業必須對一座城市有貢獻，最低層次是稅收，其次是就業，再次是對產業和產業鏈的價值，最高境界是對高級人才的吸引。但是，僅僅是物質性的指標，無法解釋企業的深圳情結。通過研究深圳企業的歷史可以發現，它們和深圳在最初就形成了一種文化共識。
華為奮鬥者的精神，來自於深圳早年包括基建工程兵和拓荒牛；萬科曾經的職業經理人文化的背後，是深圳寬鬆的思想觀念；平安和招行是深圳勇於制度創新的產物。我一直以為，缺乏互聯網文化的深圳，能有騰訊，完全是因為移民文化的造就，五湖四海的移民對溝通的需求極其迫切，從BB機的極盛，到即時通訊再到微信，是有因果關係的。可以看出，深圳不光在賺錢機會上，也在文化和精神觀念上深刻地影響了她的企業。
奮鬥者文化、相信市場、開放心態、創新意識，構成深圳企業共同的精神綱領，這是一個城市賜予她的企業的最大財富。
同樣，既基於賺錢的目的，也超越於功利性，優秀的企業也在參與和影響著城市文化。
星河控股集團董事長 黃楚龍
通過COCO Park，星河參與構建了深圳商業文化，並將這種文化從中心擴展至深圳關外。在COCO Park形成的休閒和酒吧文化，是一個非常獨特的貢獻。很久以來，除了外國人聚集的蛇口，深圳缺乏了酒吧聚集區，也因此沒有形成非主流文化，而這種年輕、叛逆的文化是城市多樣化的亮點。以美國硅谷的經驗來看，也是科技創新的溫床。一無名校、二無非主流文化，深圳怎麼可能成為中國硅谷？總不能滿足於硬件製造的創新吧？所以，我們有必要對COCO Park開放式街區的規劃給予足夠的敬意，使深圳在酒吧文化上有了一塊陣地。
不過，星河給人印象更直觀的，是佛教文化捐贈者的角色。就像美國大財團堅持對各種文化事業的持續贊助，星河是深圳最有名的寺廟弘法寺執著的捐贈者，每次舉辦大型活動，也會邀請高僧大德到場。你可以說這是企業領導人的一種喜好，但因為這種喜好有了公共性，就會演變為一種城市的文化，或者說去豐富城市的文化。每逢節假日，看到弘法寺的人流和香火，就會讓人感到，宗教文化對一座奇蹟城市、一座移民城市無可替代的歸宿感。
教育，是星河全力投入的另一個文化領域。星河董事長黃楚龍、副董事長兼總裁姚慧瓊對此十分看中，名校和優質教育資源，成了星河項目的標配。從深圳到廣州，從惠州到常州，從甘肅文縣到河南蘭考，星河已在全國興建了十餘所學校。同時，星河與華南師範大學等名校開展跨界合作，為深圳引進了這一優質教育資源，並落地到惠州、廣州等地。優質教育資源的匱乏，是深圳不亞於缺少土地的短板。萬科、金地、星河等越來越多的地產資本進入教育領域，這種投入有趨利性，但最終會是這座城市最大的紅利。
星河控股集團副董事長兼總裁 姚惠瓊
從星河和以上提到的深圳明星企業身上，可以發現，企業和城市的關係，不僅僅是功利性的，也有文化和精神上的連接，這種連接觸點越多、互動越多，這座城市和她的企業就越有生命力。最近流行的一本大部頭著作《規模》中，有這樣一句話：“利用一座偉大城市的多樣性提供的絕佳機會，促進人們的互動，並由此創造觀念和財富，激發創新思維，並鼓勵企業家精神和文化活動。這就是我們1萬年前不經意間向城市化進程時發現的神奇公式。”
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