此文會引起市場上大部分樓盤的不適。
從人居理論上將，容積率越低越好，但卻不現實。
鄭州住宅裡最常見的容積率數值是2.5，濱河國際新城基本都是，白沙綠博基本都是，其他區域也過半是，北龍湖是個怪胎。2.5容積率，這個數值之所以如此廣泛，是由一定的科學性的。但2.5的容積率大多被做成了高低配，而當政者設置2.5這個容積率的時候初心真的是高低配嗎？我想聊聊這個話題。
【1】
先感謝讀者對樓八的長期支持。
2.5的容積率要做什麼產品要先看項目的開發目的，常規目的無非二個：利潤最大化和打品牌豎口碑。利潤最大的化毫無疑問會選擇高低配，打品牌豎口碑則多半會選純高層。如果能做了高低配賺了利潤又能贏得了口碑打出品牌，那是真牛逼。
為什麼說2.5容積率做純高層會出品質呢？最主要的原因是純高層下的建築密度相比高低配小很多（建築密度大小對樓盤的影響，下面會說）：2.5的容積率，如果做2.5層，就全覆蓋，建築密度是1；如果做5層，建築密度50%；如果做10層，建築密度25%；如果做20層，建築密度12.5%；如果做33層，建築密度7.5%。
公式很簡單：單一產品下的建築密度=容積率/樓層數。建築密度7.5%是什麼概念？100畝地的小區92.5畝都是配套和綠化，這社區得舒服到什麼程度啊。如果全是18層呢？建築密度是2.5/18，等於14%，2.5的容積率做純高層一般不會低於18層。所以，在2.5容積率下，單一產品建築密度在8%-14%之間。
那麼高低配產品呢？高低配產品看建築密度需要逆向思維，也就是說，高低配都是為了賺取利潤，那麼賺取利潤就要洋房面積最大話，洋房面積最大化就必須用滿建築密度。所以，規劃局都會對建築密度進行限制，常規要求小於25%。如果沒有這個指標，個別黑心房企真的可以把建築密度頂到50%，北龍湖某某商墅項目就是。
所以，在2.5容積率下，高低配產品的建築密度多在20-25%之間。
【2】
純高層是12%的建築密度，高低配是25%的建築密度。那麼低建築密度給社區會帶來什麼？毫無疑問是巨大利好，這個利好主要體現在3個方面。
第一，通風采光倍數級改善。
建築密度減小一半，意味著小區內的建築數量減少一半，一個小區的建築數量減少一半對社區是蛻變式的變革。看下圖：
從上圖我們可以明顯看出，建築密度從25%降低到12%以後，樓棟減少一半，其左右樓間距增大，左右通風和採光大大改善；南北樓間距也相應增大，南北的通風采光也大大改善，這是一個從美林河畔到建業天築的蛻變！
第二、綠化面積的增加。
同樣，通過上圖，我們可以看到，建築密度從25%降到12%以後，理論上綠化面積就增加了13%，不但增大的綠化面積，大大增加樓間距，同時會讓社區增加的大量的集中綠地，營造社區公園感。如下圖：
我認為，這是2.5容積率做純高層帶來的最大利好。
第三、極大地增加戶型的合理性。
我們知道，在一個項目的產品規劃設計階段，設計不合理的戶型、朝向不理想的戶型、得房率不高的戶型……等等戶型的產生有規劃規範的要求，但更多的是來自日照分析的限制。而低建築密度的之下，設計則幾乎可以無視日照，這樣，戶型和產品設計就會從設計禁錮中徹底解放出來，讓戶型更加合理，更加科學，更加宜居。
【3】
既然低建築密度這麼多好處，為什麼開發商還是紛紛選擇高低配？
在地塊面積確定，容積率確定的情況，開發商的可售面積也基本確定，假設60畝，容積率2.5，總建築只能是10萬㎡，如果是售價1萬/㎡的純高層就是10億的貨值，如果是7萬高層和3萬洋房，可能是9500*7+1.4*3=6.65億+4.2億=10.85億的貨值，不要小看多出來的這8500萬，要知道現在房地產的平均利潤率已經到了10%，賣10個億，本來就只能掙1個億，如果換一個產品就能多賣8500萬出來，相當於又開發了一個新樓盤的利潤，誰不做呢？可事實並不是這樣，更多的是房企做純高層賣10個億發現沒有利潤，轉成高低配，多了0.85億的利潤，才勉強實現8.5%的利潤率，這是當下很多房企的現實。
一句話總結當下高低配的殘酷現實：犧牲高層的品質獲取洋房的溢價，實現生存的需求！我不否認市場有拿地便宜賺得滿盆金缽的樓盤，但我們也不能忽視哪些在死亡線上掙扎的項目。
同時，回到開篇？當政者設置2.5容積率的初心真的是高低配嗎？一定不是，這就是理想和現實的距離。
【4】
最後看個例子吧！
在濱河國際新城，除了售罄的悅城，和尚未開盤的2大頂級豪宅大平層產品美廬灣和觀湖國際3期，目前容積率2.5在售的純高層社區只有信保春風十里。
春風十里分東西二個地塊，其中東地塊約133畝，總建築面積約28萬㎡,其容積率正是2.5，來看它在2.5的容積率之下做的商品房產品：4棟18層高層和13棟33-34層高層。按照這種產品，其建築密度應該在10%以下，上面說了，這是一個極其誇張的建築密度，而其真實建築密度是多少呢？13.5%，為何會多出幾個點？因為其社區內又規劃了商業區、幼兒園等配套，但即使這樣，相比隔壁高低配樓盤21.42%的建築密度，其13.5%的建築密度仍是神一樣的存在。
13.5%的這個指標給項目帶來的就是極好的通風和採光，超大的綠地率以及更合理的產品戶型。來看它的賣點和這個建築密度的關係。它的賣點：1、好品質：超百米樓間距離，南向雙面開間8米+採光面；2、好景觀：整體規劃結構採用一帶兩園十組團、一軸三區主景觀的手法，一個真正高品質生態宜居的公園住宅；3、好戶型，在保利精裝戶型的基礎上的升級，加入第五代全生命週期系統，戶型可在2房、3房、4房中根據面積進行改造。的確，從通風采光到綠地到戶型產品，它的主要賣點來源就是極低的建築密度，這就是信保春風十里願捨棄大量利潤而選擇單一產品的原因，當然，也可能是他們的設計師不想在業主入住後被默默鄙視吧！
133畝的規模，13.5%的建築密度，在以“2.5容積率”為規劃核心的濱河國際新城，這絕對是區域的容積率王者。其實，單一產品相比高低配還隱藏著一個最重要、甚至是利國利民的優點：縮減社區居民貧富差距。（全文完）
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