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聰明地勤奮，合理地利用趨勢，是這個時代科學地改變命運的技術。
from 古典《躍遷》
在過去的近20年中，我國房地產市場經歷了飛速發展的“黃金時代”，商品房市場持續量價齊升。儘管這期間也有過短暫的調整期，但稍經調整，總是會再次進入上揚期。然而自2016年下半年至今，我國樓市總體上揚態勢基本終結，甚至開始出現整體下行態勢，“黃金時代”已基本結束的認識，得到了絕大多數人的認可。
在這樣的大環境下，一個樓盤的開發成果，若仍簡單片面地以情懷、美學等為衡量基準，或者仍用“強排法”進行目標驗證，而不進行錙銖必較的利潤最大化演算，顯然是不明智的。在保證產品質量和品質的前提下，本著“利潤至上”的原則，才能夠在樓市的下行週期中，讓企業繼續“逆風飛揚”。
本文為大家介紹的，便是目前房地產開發行業最先進的“max（利潤）”決策引擎——“土地效益精算法”。這是一種解決傳統做法痛點的方法，這是一種利潤最大化方案的精算方法，也是一種省時省心的智能方法。
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傳統方案定位的4大痛點
在介紹“土地效益精算法”之前，我們先來分析一下采用傳統方式進行方案定位遇到了以下4大問題。
1、主觀感性的形式主義造成土地資源的不必要浪費，減少了開發利潤
方案1
方案2
上圖兩種規劃設計方案是典型的形式主義方案：符合現代美學，但是顯然不是經濟效益最優的方案。方案1僅從樓間距的使用來講，就浪費了很多的土地資源；方案2在增加了中心綠地率的基礎上，又在邊角上消耗掉了很多土地用來建設綠地，顯然是不符合當下經濟大環境趨勢的設計思想。
2、時間週期長，人力費用高，且難有客觀一致結論
土地評估的方法大概有以下5種方法：市場比較法、成本修正法、收益還原法、基準地價修正法、假設開發法等。其中最精確的為假設開發法，本質上是一種試錯法，也就是根據過往經驗來進行強排，每出一套強排設計方案都需要很長的時間(3~5天甚至更長)，且已做出的方案也很難判斷出哪一套方案的利潤更高，除非經過詳盡的測算。
比如，在下面的兩個方案中，(該項目為某品牌房企收到的由傳統設計院給出的兩套看似很接近的方案)。若不經過計算，根本無法判斷哪個方案的經濟效益更好。
項目規劃方案1
項目規劃方案2
3、變量太多、時間和人力有限，導致無法窮盡所有產品組合
通常來說，即便鎖定同一地塊、同一產品線和同一定價方案，考慮到產品線中各種產品(高層塔樓、小高層、多層、別墅、聯排等，以及不可售的幼兒園等配套建築)的排布位置、各產品配比等因素，在時間有限、人力有限的前提下，採用傳統方式，仍然是無法通過窮盡所有產品組合來求得項目最大開發利潤的設計方案。
4、細節問題太多，無法思考全面
除以上幾個方面外，採用傳統方式進行工作，還會遇到各種各樣令人抓狂的、層出不窮的細節問題，比如：
①容積率是否一定做到最大值？做到，會出現單價低的產品；不做到，則平均售價高，選擇最高容積率就利潤最大嗎？
②高層、多層、別墅，應如何配比，才能讓小區總體利潤最高？高層多了小區總貨值低，別墅多了又太消耗土地，怎麼辦？
③多層戶型加大面寬、減小進深，有利戶型設計提高單價，但也會消耗土地。哪種方案更有利？
④別墅設置私家車庫，與只提供公共地下車庫，兩種方案會造成地上物業的單價、地下車庫建設量的變化。哪種方案利潤更大？
其他各種令人抓狂的細節因素帶來的干擾，遠不止以上4點，可謂“罄竹難書”，在此就不贅述了。
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“土地效益精算法”是什麼？
“土地效益精算法”是一套把一塊土地上的房地產開發價值發揮到最大化的精算方法。根據土地控制條件、棟型條件、價格、成本預處理等基礎上，通過空間解析、線性代數、偏微積分的數學方法，結合實戰經驗總結出來的適合拿地階段、策劃階段、方案階段的算法。
求得項目最大利潤方案的4種常用方法
下面筆者將以“土地效益精算法”為算法引擎的智能規劃投資決策系統”策地幫“為例子，展現“土地效益精算法”的功能以及用法。
1、與傳統“強排法”有何區別？
我們可以通過以下兩張對比圖，簡明扼要地給出“土地效益精算法”與傳統“強排法”的本質區別：算出最佳利潤方案後直接畫圖
傳統強排法：先畫後算精算法：先算後畫
2、實踐應用中有什麼經驗和結論？
以“土地效益精算法”為基礎，結合“策地幫”算法，得到了幾十條的經驗以及結論。
例如：
①容積率不變的前提下，減少高層的建築面積，給到單價高的低多層住宅上。同時，減少商業裙樓的面積，為增加的低多層住宅騰出密度。
②小區有效容積率和密度被限定，一個小區最多隻需三種棟型即可滿足開發利潤的最大。
③備選棟型所有組合均達不到規定有效小區容積率、密度時，只需一種棟型即可滿足開發利潤的最大。
④相同容積率（其中都含某兩棟型，且僅此兩棟型有不同配比）的兩個規劃方案，整體密度高的方案售價高。
⑤相同容積率（都採用某三棟型，僅此配比不同）的兩個規劃方案，除例外條件下，整體密度高的方案總利高。
⑥高層底層棟容之比，小於各自樓面與中庭毛利差的比，則低層不應贈送中庭。
將這些經驗與結論通過軟件的方式運用到工作之中，實現真正意義上的人工智能。以上精算推論，很多甚至是反傳統、反設計師直覺的，但卻能夠帶來貨真價實、真金白銀的鉅額利潤增量。可以說：這些精算推論，直擊傳統強排設計者們的思維盲區。那麼，為什麼傳統設計師會有這麼多盲區呢？這是值得我們深思的問題。
3、會給我們的工作組織與協調方式帶來什麼變化？
通過以下的工作組織、流程，我們可以看出，採用“土地效益精算法”，房地產開發企業的工作組織與協調方式發生了變化——設計部門(或投資決策機構)會增加一個環節：通過蒐集各專業數據，來完成最佳的產品配比計算。
然而，這樣的增加是“一次性”的，因為通過該環節的論證後，項目土地的利潤已經能夠被徹底發揮到最大，不再需要像傳統的工作方式那樣，反覆推倒重來、反覆試錯與論證了，房地產企業的投資決策效率和由此產生的巨大效益，均將因增加了前置管控環節，而大大增加。
項目各專業信息的蒐集
論證與決策的過程
增加的前置環節
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能解決哪些問題？
“土地效益精算法”是一種適用於拿地階段、策劃階段、方案階段多階段的算法。下面筆者為大家列舉3個常見例子，請大家思考，如果只是憑藉經驗與感覺進行定性分析，能夠解決下面的問題嗎？
問題1：疊拼增加地下室夾層，增加成本提高售價，要不要做？
原方案中，選擇最優方案為實施方案，此方案為4層疊拼、33層、18層的三產品組合；考慮實施方案中，在公共地下車庫與疊拼的首層之間，增加夾層，其面積同於首層面積。想解決此問題，如果傳統方案對比，需要進行如下3點討論：
· 夾層對地下室成本有多大影響？
· 疊拼若裝修，效益有何影響？
· 增加夾層延長工期，引起資金成本變化如何？
顯然，以上這3小點問題，不經過詳盡的計算，任何人都是很難一口給出答案的。
問題2：贈送中庭提高售價，做了是賺還是賠？
原方案為疊拼及18層的二產品組合。停車按1.2輛/戶。有建議提出，可以每戶減少15m2，營造一箇中庭，其售價變動後核算入名義售價中。其餘產品售價及成本不變。哪些因素，會影響做不做中庭？想解決此問題，如果傳統方案對比，需要進行如下4點討論：
·對疊拼開發總量什麼影響？
·送中庭對地下車庫什麼影響？
· 時間可能拖延引起資金成本增加多少？
·如果疊拼裝修，對效益如何影響？
同樣地，這顯然是一個“牽一髮而動全身”的問題，是不可能不經計算直接得出答案的，而計算過程，通常是跨部門開會、耗時漫長的。
問題3：底商的排布，是選擇全東向、二層底商，還是東+北、一層底商？
某項目2.0容積率，住宅已經確定為18層與疊拼的組合。規劃部門要求商業裙樓只有北、東向允許佈置。營銷將裙樓定價如下：
哪些因素，會影響底商方向、層數？想解決此問題，如果傳統方案對比，需要進行如下3點討論：
·商業裙樓佔據一定的總體密度，不同層數對其他住宅產品的配比變化的影響？
·東、北商業裙樓做到最高價，是否小區有最高利潤？
·調整規劃商業面積佔比為5%，結果有什麼變化？
顯然，這仍然是一個無法不經計算而僅靠經驗和直覺給出答案的問題，用傳統方式解決該問題，估計開三次會、耗時兩個星期，都算是快的。
以上三個問題，相信大家通過定性分析，不可能通過經驗和直覺得出正確結論。而通過“土地效益精算法”+AI引擎“策地幫”，則只需要修改相應的選項，來對比更改前後的方案利潤對比，即可進行精準的定量分析，自動“浮現”出最佳利潤方案。
僅以問題2舉例：是否贈送中庭，我們便可以在其他條件保持不變的情況下，選擇送中庭與不送中庭兩種情況，分別進行查看最優方案的利潤對比情況。經過對比，我們可以看到：不送中庭要比送中庭的總盈利高727萬元=169091-168364。故選擇“不送中庭”的方案，對地產商來說更為划算。一個很複雜的問題，採用土地效益精算法為引擎的”策地幫“軟件，只需要幾十秒便可輕鬆搞定。
不送中庭
不送中庭的產品設置
不送中庭的利潤計算結果
送中庭
送中庭的產品設置
送中庭的利潤計算結果
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案例分析
下面為大家介紹一個實際算例：用“策地幫”軟件，為紹興某一線地產品牌的實際已完項目進行復盤所得到的結果。為避免截屏太多擠佔閱讀資源，我們不再展示軟件的輸入、計算過程，直接摘取核心的成本及財務數據指標進行對比。
我們用其原方案與“策地幫”進行測算給出的最優方案進行對比，我們發現：通過“策地幫”優化後的方案，在控規不調、產品線不變、售價、單方成本也不變的前提下，通過對排布方案和產品配比進行優化，即可提高單項目利潤高達3640萬元！
紹興某品牌房企已完項目效果圖
原方案總平圖
優化方案A總平圖
優化方案B總平圖
在“白銀時代”這錙銖必較的時刻，這是多麼巨大的一筆利潤！而該品牌房企，則事實上白白錯失了這麼高的一筆利潤——而這些利潤，通過反覆打算盤讓成本部門去省下來，要花多長時間，多大精力呢？管控前置、利潤精算，才是房地產行業真正的核心利益之所在——利潤，不僅是“設計”出來的，更是“精算”出來的！
換句話說：仍然在迷信和依賴設計院、相信他們能夠給出最佳利潤方案的房地產開發企業大佬們，該醒醒了！
總 結
本文從傳統定位方案遇到的問題引入，介紹了土地效益精算法是什麼？能解決什麼問題？下面為大家總結一下“土地效益精算法”的適用範圍。
· 拿地階段（方案設計前）
土地效益評估：初步測算土地經濟效益，定量比較所有各組合方案的總體效益，並初步測算出設計任務書應達到的指標。
· 設計階段（方案設計中）
產品效益比較：定量比較產品更改前後的效益變化，並監視方案更改的經濟效益的變化情況。
· 特定階段（方案設計後）
組合方案效益分析：計算限定某一種或幾種產品配比（或區位）後的各組合方案效益，並提供從土地效益角度對設計方案的優化方法。
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