近期，同事們奔走於各大售房部，然而看到的市場反饋卻不盡如人意，不知是因為8月的重慶實在是熱skr人，還是正如接下來的天氣，重慶房產市場下半場也要“涼涼”了嗎？總之，相比去年同期，這段時間的售房部確實稍顯冷清。
然而，樓市一年中真正的火爆期“金九銀十”才剛剛拉開序幕，準確地說，還未正式開頭，若此時就妄下論斷：“2018年重慶樓市將就此一蹶不振”未免太過草率。
8月30日，騰訊在麗晶酒店舉行了騰訊社交廣告房地產行業營銷峰會，地產行業精英們相聚一堂，共同探索了當下社交廣告如何為房地產營銷痛點破局。事實君參與了此次發佈會，在此次發佈會上，銳理數據分享了近兩年重慶樓市的格局，對重慶樓市2018年下半場及未來走向進行了預判。
經年劇變，今年蝶變
2016—17年，重慶房地產市場發生了翻天覆地的變化，從量變到質變，重慶樓市從未如此瘋狂。與其說，那兩年的樓市劇變是由外地人組團來渝炒房引起的，還不如說是重慶樓市經年累月的結果，只是剛好這時候外地人的出現加速了這片市場的劇變。
然而，縱觀17年下半年——18年上半年，重慶整個房地產市場不管是產品，還是區域發展或是房地產整個市場發展，都在迅速升級換代，這段時間的重慶樓市在“質變中蛻化”，從根本上發生了“蝶變”。
首先，政策方面：從年初上調房產稅起徵點到後來的從嚴處罰炒房、捂房、捆綁銷售再到促進房產市場的健康發展等，顯然，相比17年的限制性政策，18年更偏向監管。此外，在經濟發展、人口紅利及“水陸空”交通條件等都集體開掛的條件下，重慶作為一個準一線城市卻並未像其他一二線城市一樣“限購”。
眾所周知，“限購”意味著影響人才引進以及城市化進程，當下的重慶正處於人才引進與城市化的高速階段，而人口紅利是驅動房產市場的核心要素。所以，未來兩年甚至未來十多年，重慶房產市場依然會保持每年至少2000萬的高速週轉。
其次，土地方面：從量上講，近3年，主城平均每年保持2萬方的供應，今年上半年完成了1萬畝左右，跟政府節奏基本一致，這也意味著下半年仍將有大面積的土地供應；從價上看，16-17溢價明顯，18年稍有回落。當然，政府的紅線開發商定然不會去觸碰，但是開發商也有相應的對策，比如收併購以及轉戰利潤空間較大的市場，比如巴南龍洲灣、渝北龍興、水土、以及西區等板塊。總的來說，據不完全統計，下半年仍將有50餘個純新盤陸續面市，熱度依然。
回到樓市重心，首先，18年上半年重慶主城樓市整體供銷勢頭依然猛，供應1700多萬方，供銷比高達0.98，其中有85%的“日光盤”，而房價雖說漲幅不如17年，但並未下降，而且，由於核心區域的資源緊張，導致重慶樓市整體價差相當大，但核心區域房價還將持續上揚，畢竟除了稀缺之外，它們也是外地投資者的心頭愛。當然，由於下半年的主場在外圍，在認購率和漲價方面或將雙雙放緩。
其次，在產品方面，由於二胎政策的放開，高層在逐步向90㎡+的改善型房源為主；洋房在向舒適型發展，面積基本會控制在110-150㎡區間；而大平層也在向“小精尖”的方向發展，去年，300萬—500萬佔了半數以上，今年大平層總價250—400萬佔了56%；而別墅的部分客戶在往大平層轉移，這也使得別墅市場自身在往130—150㎡的大眾型別墅發展。
當然，無論哪類產品，能迎合客戶的核心需求才能最終打動他們的芳心。未來這幾年主力購房人群依然集中在70-90後，而他們共同的需求便是圈層與便利，這也是現在公寓大發展的原因，比起和父母一起住在綠蔭環繞的生態健康城，年輕人更願自己“蝸居”在20㎡的小型公寓中。
總而言之，銳理數據對重慶樓市下一個趨勢的預判可大致歸結為4點：1、上升通道依然存在；2、核心資源樓盤價值還將保持高速上揚；3、新興區域競爭會加劇，增量超速，去化放緩，整體價格回穩；4、投資需求持續旺盛，投資方向會發生變化。
接下來，事實君將前往各個售樓部，對“金九銀十”做系列性的實地探市報道，且看重慶樓市的下半場到底將如何上演。
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