導讀
易居研究院數據顯示，8月，40個典型城市土地成交溢價率17.3%，這一數字創下39個月來的新低，與去年同期相比下降20.9個百分點。
土地市場退燒持續。
近日，多家機構發佈了8月土地市場相關數據。中國指數研究院數據顯示，8月，全國300個城市共成交土地面積7322萬平方米，同比微增1%。土地出讓金總額則為3516億元，同比小幅增加4%，數據漲幅收窄明顯。
溢價率則持續下降。8月，全國300個城市土地平均溢價率為9%，較上月減少5個百分點，較去年同期下降21個百分點。
易居研究院研究員沈昕表示，1-8月，40個典型城市累計土地成交面積同比增幅小幅擴大，累計土地出讓金收入增幅持續收窄，成交均價也連續5個月同比下跌，土地成交溢價率創39個月新低，整個市場呈現降溫態勢。在調控趨嚴和金融環境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計全國的土地市場仍會逐漸降溫。
土地市場整體降溫
從機構發佈的8月數據來看，儘管成交量與成交總金額依舊再創歷史新高，但土地出讓金增幅收窄、溢價率持續低位，土地市場降溫愈發明顯。
從土地出讓金的角度而言，儘管仍然維持正增長，但漲幅下降的態勢依舊不變。
中國指數研究院的數據顯示，1-8月，全國受其監測的300城市土地出讓金總額為26949億元，同比增加約21%，比上月的23%有微幅下調。
從當月數據來看，增幅收窄則更為明顯。8月，300城整體出讓金總額為3516億元，同比上漲4%，這一漲幅比7月的9%有較大幅度下降。
另外，從土地成交價格、溢價率等關鍵價格指標來看，房企拿地態度更加理性謹慎。
易居研究院的數據顯示，在土地流拍增多與三線城市土地成交比重增加的影響下，8月，受其監測的40個典型城市土地成交均價為4472元/平方米，環比下跌2.9%。
值得注意的是，這已是土地出讓均價連續5個月同比下跌。
溢價率方面，易居研究院數據顯示，8月，40個典型城市土地成交溢價率17.3%，這一數字創下39個月來的新低，與去年同期相比下降20.9個百分點。
“對比2017年同期，房企拿地已經開始退燒。”中原地產首席分析師張大偉指出。
張大偉認為，首先，各地樓市調控加碼，特別是土地的限制加大，當下主流一二線城市都有針對土地限價限面積、限配套的要求，使得房企拿地出溢價的難度越來越大。其次，房企拿地分化，龍頭房企融資難度小，拿地更集中。第三，為了降低風險，越來越多的房企拿地形式從之前的招拍掛逐漸進入股權交易市場。
同時，也有機構指出，上半年的土地市場火熱，與龍頭房企銷售回籠資金充裕，槓桿率繼續提升有關。在降槓桿背景下，這一態勢或者下半年迎來逆轉。
中信證券認為，上半年企業繼續加槓桿，A股房地產上市公司2018年中期淨負債率達到101.9%，超過去年底94.3%的水平。而隨著市場去化速度減慢，企業轉而悲觀，預計下半年板塊拿地資金投入將負增長，而整體槓桿率或有所下降。
區域分化明顯
儘管土地市場整體趨冷，從區域來看，一些熱點城市開始退燒，另一些熱點三四線城市，則在政府加大供應和房企積極進入的雙重推動下，土地市場出現回暖。
易居研究院數據顯示，8月，洛陽、合肥、北海、寧波和金華等二三線城市的溢價率較高，而土地限價政策嚴厲的上海、青島、深圳等10個城市，8月土地出讓溢價率都為0。
其中，以2216.2億土地出讓收入穩居前8月全國第一，今年以來土地市場持續火爆的杭州，近期土地市場降溫也引起關注。
8月27日，杭州集中出讓主城區3宗宅地，分別以3%、2%、0溢價率成交。而從整月來看，截至8月28日，杭州成功出讓了24宗土地，零溢價的土地達到15宗。
而2017年普遍供應緊張的珠三角地區，則在今年下半年加大了供應力度，土地市場回暖明顯。
數據顯示，1-8月，佛山實現土地出讓金達到740億，位居全國第五。2017年供地較少的東莞，則在前8月完成土地出讓金170億，同比增長近400%，其中，今年8月單月完成的土地出讓金就超過百億。
有珠三角地區的房地產從業人士告訴21世紀經濟報道記者，東莞等地的消化週期常年在12個月以內，市場亟待增加土地供應以滿足市場需求。
優房超東莞總經理李玲玲指出，近兩年珠三角核心城市出現土地供應“斷層”的現狀，上半年基本都是“零星供應”或者“零供應”，下半年才加大供地體量，形成“近期出現土地熱潮”的“錯覺”。而二三線城市是品牌房企重點進入的區域，尤其珠三角核心城市都是在地處灣區核心的製造業與經濟強市，更是兵家必爭之地。
實際上，儘管在政策限制下，佛山、東莞等地的土地溢價率相對過去較低。但房企紛紛湧入的背景下，一些非核心區域的土地開始受到青睞，“量升價穩”形勢明顯。
以佛山為例，一家上市房地產代理公司下屬機構的佛山負責人告訴21世紀經濟報道記者，大灣區利好政策不斷出臺、灣區城際交通日益便捷的大背景下，今年更多開發商願意在佛山單價更低的非限購區域拿地。三水、高明等過去被認為較為偏遠的區域今年都受到房企青睞，紛紛刷新當地樓面地價紀錄，甚至灣區城市中開發程度最低土地存量最大的肇慶，也在成為各品牌房企爭奪的焦點區域。
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