我一直認為，我們國家的房地產是個怪胎，大家都知道我們的房地產有泡沫，大家也都知道目前房地產的風險巨大，但是這麼多年來，似乎我們的房地產價格從沒有真正意義上大幅修正過，而不少人搬出了所謂的中國國情，中國因素等等來印證自這些，但是從經濟學上來說，並不存在所謂的中國國情，全世界經濟運行的核心規律是一樣的，所以早在10年前，就不斷有一些金融大咖發表過，關於房價下跌的種種預測，不過很不幸的是，這些大咖最後一一都被打臉。可能也是因為這個原因，現在敢於主動預測房價的大咖越來越少，之前看到海通證券發出一則研究報告說，這一輪房地產價格合理的下修幅度是20%（印象中是20%左右，具體數值有點記不清了，請見諒），那對於現在這個敏感時期，我們的房地產到底會怎麼走呢？
我們不談深層次的技術分析，我們來看一些基本情況，或許你會得出你自己的判斷
1/ 麵粉和麵包的關係
這幾年我們很多開發商推出的樓盤，使用的土地都是前幾年土地價格較低時，拍賣所得的土地，但是當這部分土地儲備越來越少，當這幾年昂貴的土地出現在市場時，那基於這些土地所開發的樓盤，價格會怎麼樣呢？或許某些開發商可以用將樓盤開發成疊加別墅或者連體別墅項目，藉此來提高樓盤賣價，但不可能全部的樓盤都按照這個去開發呀，所以這個就好像麵粉和麵包的關係，麵粉貴了，麵包會便宜嗎？除非麵包房關門。
2/ 極大的市值
目前我們的房地產市值約430萬億元，最新的統計數據顯示，我們國家的房地產市值約佔全球房地產市值的50%，相對而言，我們的A股總市值卻只有約40萬億美元，而反觀美國，單單目前美國幾大科技股的市值之和（Facebook，亞馬遜，蘋果，Netflix，Google），就接近甚至超過了歐洲幾大股市的總市值，對於我們而言，房地產對我們經濟的影響會更大，而對美國而言，股市對他們經濟的影響會更大，正是因為極大的市值，所以每當過去美國股市出現突然大幅下修時（正常回落不算），美國政府、美聯儲都會出臺一系列措施去維穩，那同理我們的樓市也是一樣，適度的價格下修可以，但是當出現突然急速的下修時，相關部門也一定會出臺措施維穩。
3/ 樓市和債務
房地產作為很多時候的抵押物，房地產泡沫如果一下子破裂，那我們的債市違約勢必會大幅度爆雷，要知道2018年，我們的債市規模約是2016年的4.3倍。而由此引發的系統性風險是不可想象的。
4/ 貿易順差
1993年的匯改，促成了我們接下來幾十年，出口的迅速增加。隨著出口增加，流入我們國家的美元也就越來越多（因為美元是目前國際貿易中最主要的結算貨幣），而當我們的金融體系中美元越來越多了以後，為了避免因為人民幣升值而引發的出口衰退，於是我們央行開始增加發行人民幣，來收購這些金融體系中的美元，所以也就使得國內各個金融體系中，漸漸開始充斥著大量的人民幣。另一方面，出口作為構建我們經濟發展的三駕馬車之一，對於我們國家的意義非常重要，而且出口所關聯的製造業，解決了我們很大一部分人口的就業問題，所以這種經濟結構短期內很難改變，而如果這種經濟結構不改變的話，那金融系統中的人民幣，還是會陸陸續續出來，而作為這些年相對最穩定資產之一的房地產，自然也就成了這些資金最主要的流向之一。
5/ 土地財政
目前土地財政，仍然是我們很多地方政府最為重要的一塊收入來源，除非有新生事物的出現，或者有國家政策性指令的要求，否則這樣的情況應該很難改變，有人說房產稅可能會代替現行的土地財政，成為地方政府最重要的收入來源之一，但這不是還沒有出來嗎？所以真出來後會怎麼樣，誰也不知道。
6/ 財富效應
根據統計，中國的資產超過3000萬美元的富人已經來到了全球第三位，達到17000人（不包含澳門、香港地區），這其中一定有房地產的影子，而房地產的財富效應，對於我們中很多普通人來說，也是深有體會的，所以如果房地產泡沫一旦完全戳破，這就不單單是很多人財富效應消失的問題，還是很多人信心崩跌的問題，而穩定的人心，對於一個國家而言，是何其重要。
不過房地產價格確實過高，過高的房地產價格不但侵蝕了企業利潤，還給很多人帶來了沉重的債務負擔，所以理論上房地產市場需要修正，但是後期會怎麼走，相信你也會有自己的判斷，不過我們的房地產存在泡沫確實事實，房地產泡沫既然存在，就不可能不去管，讓它無限制發展下去，所以不管怎麼樣，房地產的風險都是存在的。
外部因素：
最近這一輪美元的升息，美聯儲的縮表，將會直接影響全球的流動性，而這一現象必定會衝擊新興市場（似乎現在已經看到了很多跡象），在這樣的環境下，我們資產泡沫所可能帶來的系統性風險也是存在的，其最後受到衝擊的一定會是股市、匯市、債市、房市，而在這中間，我們最脆弱的無疑就是房市。
內部因素：
根據美國標準普爾之前的統計，我們國家房地產商的毛利潤率由2017年的30%，來到2018年的33%。今年以來只有約15%的房地產企業的毛利率有所下降，標準普爾還預估未來12個月，我們房地產開發商的債務還可能進一步擴大，不過在目前房地產商利潤率上升的今年，這些債務問題似乎還能夠應付，但是一旦這個趨勢不再，那對於房地產商的風險可想而知，所以我們看到今年以來，大量的開發商拼命回收資金，也是因為看到了這點。
不過稍微有利的因素是，目前我們的資本市場，還是一個相對封閉，內部循環的市場。所以這一切還不至於突然不可控的爆發，之前有人說，可以通過匯率方式，來實現房地產價值的修正（如果匯率貶值10%，即使房地產價格不變，那房地產價值在全球市場來看，也會因為匯率關係下跌了10%），不過因為種種原因，這樣操作的幅度其實是有限的，也有人提出引導市場慢慢提升股市的市值，來實現一定程度的轉移，這可能會是一個方法，最近出臺的一系列證券行業措施，或許可能就是為了提升股市。
不過不論怎麼說，這個局都太過複雜，要如何應對需要管理層的智慧。或許我們現在最需要的就是時間。
我的論述不一定完全正確，但是我希望可以讓你對於事情有多一個方面的瞭解，希望藉此可以幫助你更好的瞭解事情的本身。
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