天津樓市從5月的火爆到8月的平緩，不過兩個多月的時間。如今天津房地產市場，盡顯沉默，難覓熱火朝天的蹤跡。天津樓市目前具體狀況如何？人才和限購政策究竟是怎樣的情況？樓市究竟還適不適合入手？談論這些，還是要從三個月前的那個爆點說起。
5月16日，“海河英才計劃”的出臺讓天津成為京津冀的最熱門之地。浩浩蕩蕩的落戶大軍挺進天津市場，不到1天便有30萬人辦理落戶申請，天津樓市瞬間被點爆。
整個5月，天津二手房共成交1888套，直接將二手房市場推至最高位。從去年8月開始，二手房月成交在400套左右，新政前的今年3月，成交最高為727套。6月，新政熱度依舊延續，成績雖不如5月，但也成交了1077套，二手房成交價高達31889元/㎡，創限購一年多以來的房價新高。
然而好景不長，人口“補丁”政策和限購政策的再強調，猶如給大熱的天津樓市澆了一盆涼水。在人才新政實施兩個多月後，天津樓市開始降溫，聲音也漸漸變小。8月二手房成交已跌至566套，而前來辦理落戶的申請者也是寥寥可數。
天津樓市現狀：四大片區
1、城六區
包括內環的和平、南開和河西三區，中環的河北、河東以及紅橋三區。內環集結了天津最好的教育、醫療、商業資源，尤以和平區最核心。該板塊新房供應較少，多以二手房為主。和平區二手房價在六七萬左右，南開和河西在四五萬左右。中環三區房子均價在三萬左右，但有學區屬性的要高一些，河北區的仁恆河濱花園是學區房屬性，7月成交均價44144元/㎡，掛牌價最高為54000元/㎡！
少有的新盤以高端為主，戶型多較大。和平區的翰林公館，均價60000元/㎡，主推69-144㎡戶型；泰安道五大院均價約50000元/㎡，戶型為176-560㎡的3-5居；河西的中海寰宇天下均價在46000元/㎡，主推戶型為143㎡、204㎡。中環的河北區新盤相對多一些，天房中山路、中國鐵建國際城、天房天泰都處於在售狀態，價格都在3萬出頭。
2、環城四區
包含西青、津南、北辰、東麗四區，津雄高鐵樞紐、津濱輕軌9號線、地鐵5號線等交通條件和天津南站科技商務區等組成的產業資源是這四大區發展的動力。加之新房供應量大，此四區已成為天津剛需和改善置業的熱點。
西青區的張家窩板塊，因南站科技商務區、京滬二線等備受關注，在售的聯發紅郡洋房單價23000元/m²起，萬科四季花城的二手房均價已達24017元/㎡； 津南區新房均價15261 元/m²，最熱門當屬海教園板塊，仁恆海和院、魯能泰山7號等在售，均價21000元/m²左右；緊鄰空港的東麗區，目前華潤橡樹灣、恆大翡翠華庭、金隅悅城、恆大名都等項目在售，售價從11000元/㎡-27000元/㎡；北辰的天房璟悅府、融創臻園等在售，均價都在21000元/㎡以上。
3、濱海新區
下轄塘沽、漢沽、大港三個行政區。區域內房價以塘沽開發區為核心，向漢沽和大港輻射。貴的房子均價不超過3萬，外圍不乏1-2萬的房子。天保天成鉑悅在售高層均價27000元/㎡，新城港東府、保利東郡、鼓浪水鎮等在售項目均價11000元/㎡。
4、遠郊區
涵蓋寶坻、武清、薊州、靜海、寧河5區。新房居多，單價集中在1-2萬之間。寶坻和武清因為高鐵的利好多吸引北京客群。武清的鴻坤原鄉半島、世茂茂悅府等項目在售的多為大戶型的別墅產品；寶坻城區的陽光城劍橋郡、璽悅峰價格在13000元/m²左右。實地海棠雅著、遠大城等在售項目，距寶坻城區較遠，均價在1萬以下。
政策：限購政策與人才引進並駕齊驅
1、限購令：本地家庭限購2套，成年單身(包括未婚和離異)人士限購1套；外地家庭需提供3年內連續繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明，且限購1套。
Ps：天津所有區域中，濱海新區是個例外，只要滿足資格的買房人，在濱海新區購房不受套數的限制。
2、人才引進：5月16日，天津“海河英才”行動計劃開始實行：凡是40歲以下本科生，45歲以下碩士，博士不受年齡限制，都可以直接落戶。
Ps：人才落戶實施之後，天津樓市尤其是二手房市場確實收穫了暫時的繁榮，如今海英計劃仍在平穩推進中，下半年甚至明年，新落戶人口或仍是影響天津市場成交的重要力量。
天津市場：平穩
1、新房市場：供需平衡、低價盤搶眼。
2018年上半年，新房成交均價為15535元/㎡，同比下跌4%；新增供應量和成交面積為同比下降14%、20%；銷供比為1.08，供需基本平衡。區域中，環城四區佔據新房市場主力，成交佔比為44%；適合剛需的低價盤備受市場青睞，天津樓盤銷售榜前100名有70%多都在2萬以下，均價10400元/㎡的碧桂園華夏閱海和均價13000元/㎡的華潤橡樹灣成為熱銷的代表。
2、二手房市場：小幅度的量縮價跌。
人才新政當月，成交1888套，6月開始持續下降；房價在6月份最高，為31889元/㎡，8月均價已跌至26820元/㎡，整體與去年持平。供應卻很充足，人才新政前，二手房市場供應約3.3萬套，5月16日新政開始至6月4日，經過20天的去化，供應量已不足2.89萬套，之後供應再一路增長，截止到8月10日，全市供應量已達3.64萬套。
3、土地市場：平價甚至低價土地扎堆出現。
2018年上半年天津住宅用地共成交47宗，較去年同期增加15宗，成交樓面價為8812元/㎡，同比下跌22.94%。這也意味著明年將有大量平價的新房源入市，對於遏制房價上漲和滿足剛改客群的購房需求是一大利好。
入手天津：時機與選擇？
1、當下人才落戶政策的機遇不能錯過。有了資格才有了更多選擇，畢竟天津房價還有很大的發展空間。
2、有自住需求的朋友，一定要抓住明年的入手時機。因為今年土地拍賣的價格優勢，屆時將有很多平價甚至地價新盤入市，出現在西青津淶公路、北辰淮河道、濱海生態城等板塊，這些板塊的新房可千萬別錯過。
3、傾向學區房的朋友，不管是新落戶人士還是天津本地人，如果預算足夠的話，內環三區的二手房是首選，尤其是和平區；但若沒有很多的資金，幫主建議選擇津南的海教園買房，中考算市6區生源，可以直考市區高中。再不濟，選擇您可負擔區域的成熟學區板塊。
4、側重短線投資的朋友，可關注外環線的新板塊：西青的張家窩、北辰的北部新城等，這些板塊新房供應多，性價比較高，升值潛力大。注重長線投資的話，武清寶坻的高鐵樓盤和濱海新區優勢地塊的新房可重點關注。
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