中國建設報
在當前的市場環境下，一些央企房地產企業為何要加速發展，在發展過程中應該注意哪些問題，如何把握好整合重組等新的機遇？《中國建設報·中國房地產》與幾位專家學者展開了對話。
國務院發展研究中心研究員 劉衛民
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授 趙秀池
中國城市發展研究院投資部主任 劉澄
易居研究院智庫中心研究總監 嚴躍進
《中國建設報·中國房地產》：在此輪調控週期下，房地產企業迎來"寒潮"，除了調控直接影響市場外，還面臨融資收緊等一系列問題。你認為部分央企房地產企業在這個階段加速發展主要基於哪些考慮？
劉衛民：央企房地產在這個階段加速主要動力有3個：
第一，資金面的支撐。與一些比較激進的民營房地產企業相比，前期房地產領域的央企經營策略相對穩健，整體槓桿率水平相對較低，融資能力和信用水平相對較好，具備繼續加速發展的基本動力。
第二，追求規模效應。一些央企房地產希望通過擴大市場份額，進一步擴大規模效益。例如，一些地區金融機構對規模相對較後的開發企業貸款額度提出限制性條件。
第三，競爭壓力使然。隨著當前房地產總體增速回落和市場調控影響，央企房地產在市場"蛋糕"有限的前提下，必須加大對市場份額的競爭力度。這些因素導致央企房地產進一步擴大規模。
趙秀池：我國正處於城市化加速階段，大量的農村人口不斷進城，城鎮化建設正如火如荼地進行。房企是城鎮化建設中的重要力量。即使在從嚴的調控下，多元化地產的需求還是存在的。房企只要把握住城市的脈搏，做好城市服務商和運營商，還會面臨很多機遇。既有住宅項目可以開發，也有產業項目需要運營。但房企也面臨著很多挑戰，如區位的選擇、開發的產品是否符合市場需要等。
劉 澄：當前房地產行業受政策調控，對房地產企業來說，是一次競爭排序的機會。保留房地產開發主業的央企，在本輪調控背景下，仍然具備顯著優勢。藉助行業變革之際，擴大自身的市場佔有率，是央企房地產持續加碼的目標。
嚴躍進：當前房企的加速發展，其實也是一種自我防禦能力，若不加大規模擴張，未來拿地的機會也不會很多。此外，房企發行公司債方面的壓力也會很大，所以實際上央企房地產需要考慮很多新的問題。對央企本身來說，加速也是一種信號釋放，即有能力就要做大地產業務，否則容易面臨各類管制。
《中國建設報·中國房地產》：與民營房地產企業相比，央企房地產在現階段加速發展，有哪些優勢和不足？在發展過程中要注意哪些問題？
劉衛民：央企房地產的優勢在於開發基礎和資質良好、金融資信水平較高、產品質量保證率高、市場品牌知名度較強。但我認為，央企房地產在加快發展中仍需注意：一方面項目佈局應與新型城鎮化相協調，具體來說就是項目佈局要與城市群發展戰略、人口流動方向、產業集聚地區相配套，真正滿足真實的住房需求。另一方面規模提速與防風險相協調，重視住房的民生屬性，促進住房向居住核心功能迴歸，避免因為短期市場熱點和投資投機需求，造成後續經營風險。
趙秀池：與民營房地產企業相比，央企房地產規模比較大，有低成本的融資優勢，起點比較高，業務覆蓋範圍比較大。在發展中要注意與當地的發展需要以及傳統相結合。
劉 澄：拿地和融資是央企房地產一直以來的優勢。與民營企業相比，央企的融資渠道更寬，資金成本更低。但從項目公司操作的靈活性來看，民企更有優勢，股權結構、融資方式和銷售模式的市場化創新能力更強。
嚴躍進：央企加速發展也會面臨很多問題，比如說央企本身也要承擔很多住房保障和社會責任內容，發展規模越大，責任也越大。另外，雖然央企融資方面的成本比較低，但也存在著決策方面的效率不高等問題。這是當前央企的尷尬點，這是需要央企改進的地方。
《中國建設報·中國房地產》：國資委近期關於央企混改重組的規定為央企房地產的發展帶來更多想象。央企房地產應該如何把握重組整合機遇，從整合走向融合？
劉衛民：房地產發展到現在這個階段，行業整體規模擴張增速必然下降，市場結構也必然呈現行業集中度提高趨勢，央企房地產會面臨更多市場整合機會。因此，央企房地產應該利用當前階段性市場機遇，提高項目遴選能力，從一般意義的項目併購和股權交易，向產業鏈和價值鏈融合轉變，打通租售兩個市場，滿足新型城鎮化中的多層次住房需求。
趙秀池：央企混改重組可以釋放生產活力和員工動力，提高房企運營效率，央企房地產一般發展較穩健，承擔社會責任較多，應發揮其雄厚的資金實力、較多的政府資源及行業品牌優勢，避免發展速度較慢、經濟效益較差的短板。
劉 澄：央企混改在企業經營管理思路上會帶來重大變化，有更多的機會向更靈活的模式改進，對高級管理人員的引進也將更加暢通。市場期待混改為央企房地產帶來更高的項目收益率。
嚴躍進：央企混改有兩點重要內容：第一是資本結構的改造，尤其是會引入新的戰略投資者，這有助於提高資本的效率，降低企業的負債壓力。第二是業務的調整，尤其是非主營業務會調整，比如地產業務的剝離等。同時央企發展房地產的同時，如何和其他業務進行結合，這也是比較關鍵的地方，需要央企不斷優化內部資源整合。
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