已經進入傳統的“金九銀十”，樓市似乎並沒有呈現以往的熱鬧景象。同時，由於全國調控的力度增強，下半年住建部頻繁約談房價漲幅過快的城市負責人，於是一時間也湧現不了不少聲音在“唱衰”今年的金九銀十。
今年的金九銀十真的比往年要“慘”嗎？難道往年的金九銀十就真的是一派火熱景象？據此，我們蒐集了去年（2017年）的相關數據，來進行一番對比。
今年“金九”開局慘淡，供銷比數據“不忍直視”
據湖南中原數據平臺顯示，去年9月份長沙內五區的供應量102.4萬方，成交量75.6萬方，供銷比1.35，處於供過於求狀態。去年10月份長沙內五區的供應量46.33萬方，成交量100.8萬方，供銷比0.46，形勢扭轉，處於供不應求。
再看看今年的9月如何開局，據湖南中原數據平臺顯示，9月前兩週，長沙內五區供應量總計72.05萬方，成交量總計36.43萬方，整體的供銷比1.98。單從供銷比的數據來看，今年的金九銀十的確開局慘淡，供大於求，第2周的供銷比甚至達到了7.25，簡直可以說“慘不忍睹”了。
但類比去年的情況，去年9月長沙樓市也是處於供過於求，到10月份才逆轉。今年如此的開局，或許也不會一直低迷下去。
今年土地數量井噴，限價地卻遇冷
再看看土地市場，據長沙樂居統計，去年9月長沙六區一縣沒有土地成交，10月則有9宗土地成交，其中2宗為長沙首宗“限房價競地價”的試點地塊，其餘7宗均為純商業用地。總而言之，去年的“金九銀十”土地市場僅有2宗涉宅用地成交。
而今年的情況則大不一樣，截止目前為止，9-10月長沙六區一縣掛牌截止的宗地共有24宗，其中14宗已成交，1宗已流拍。在這24宗土地中，涉宅用地的數量達到了20宗，限價地數量15宗，均遠遠超出了去年的數據。
這也印證了7月1日長沙市國土資源局出臺的《關於進一步加強土地市場調控的工作方案》，其規定在新掛牌出讓的商品住宅用地中,將安居型商品住房供地比例提高至60%以上，文件規定安居型住房將以限房價方式供地。於是，限價地的供應比例大幅增加。
另一方面，雖然限價地的數量逐步增長，但熱度似乎有所冷卻。去年10月長沙土地市場首現限價地，2宗均達到土地最高限價，競拍熔斷。而今年9月已出讓的限價地，則全是底價或低溢價成交，無一熔斷。這或許也從側面反映，開發商對於未來樓市的預期並不十分樂觀。
今年開盤成交率分化明顯，展現購房者心理變化
最後再來看開盤情況。據湖南中原數據平臺顯示，去年長沙內六區9月共33項目開盤，10月共24項目開盤，整體的去化率分別為92%和87%，均處於較高的水平。其中，9月份的表現格外突出，開盤即售罄的項目在總開盤數中佔比高達71%。
而今年9月的第一週，也可以說開了個好頭，開盤的整體去化率也達到了92%。但上週則遭遇“滑鐵盧”，去化率一下跌至70%。
而具體看來，去年金九銀十開盤的項目表現得較為平均，單個項目的去化率都保持在一個較高的水平，因此整體的去化率也相應走高。今年9月前2周的項目間的差距則拉大。分化明顯。拿上週來說，配套齊全、蓄客充足的芙蓉萬國城MOMA開盤的成交率也達到了93%的高位水平，但去化一般的鑫遠悅時代的開盤成交率僅40%，因此拉低了上週的周均水平。
雖然今年“金九”剛開局，但從9月的前兩週開盤情況中，也能窺見購房心理變化的端倪，從“有房就買”到如今的“選擇性購買”，購房者也逐漸趨於理性，或許也可以說明，購房者對於未來房地產市場的預期值也有一定的下降，所以更多的選擇了觀望。
小結
以往9月份、10月份都是房地產市場較為重要的時間窗口期。開發商為了緩解年終資金週轉和財務報表的壓力，通常會在9月份、10月份大量推盤，房地產市場銷售量會明顯增加，於是形成了通俗所說的“金九銀十”。
從供求比、土地成交情況、開盤去化率幾個方面來看，今年的“金九”的確開局有些暗淡。這源於國家調控力度的加大，導致人們對於房價上漲預期的判斷也在改變。同時，這與房企資金緊張、房價和家庭債務居高不下密切相關。數據顯示，目前我國房企自有資金所佔比例已達60%至70%。隨著國家去槓桿工作的推進，房企加槓桿大量推盤的空間被限制，再加上各地的“限購限貸”政策，消費者加槓桿購房的空間也同樣被限制。另一方面，數據顯示，我國家庭最新房貸債務率為34.29%，住戶各類貸款佔住戶存款比高達63.48%，我國居民家庭負債率已經到了很高的水平，很多消費者已經不敢像以前那樣無憂無慮地猛加槓桿購房。
短期來看，無論是作為供給側的房企，還是作為需求側的購房者，加槓桿的可能性都不大，空間也不足。又失去了資金做槓桿，今年或許真的難以撬動樓市“金九銀十”。
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