廣東省將迎來全面現售時代？
9月21日，廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（下文簡稱《通知》）。
《通知》稱廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於商品房預售許可事項調整”的有關材料，並將於9月25曰上報住房城鄉建設部。
材料“關於商品房預售許可事項調整”提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、 交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
對此，廣東省房地產協會相關人員表示，這只是一個徵詢意見的內部文件而已， 大家可以提建議取消或者保留。
“建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規依據外的理據，充分論證繼續保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事後監管措施。
有鑑於此，特向各副會長單位徵集意見，請大家就商品房預售許可的存廢提出建議，並詳細說明理據。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，廣東此次對商品房預售政策調整的建議，體現了當前住房供給側結構性改革的導向，即認為現房銷售模式將更加成熟，而預售或者說期房制度會更加不適合。類似政策也符合改革開放40年廣東房地產市場的發展實際，屬於較大的創新，和租賃市場改革等都可以理解為房地產領域的體制重大創新，其對於全國10萬家規模之多的開發企業來說，顯然有較為明顯的影響。
從此類擬定材料可以看出，其對於商品房預售制度其實提出了很多批評意見，其實也是因為此類房屋背後的很多“劣根性”。比如說，開發商往往很重視拿地到預售之間的開發環節，而一旦預售證辦理了以後，對於房屋項目的開工等就不上心，房屋質量也難以得到把控。更為關鍵的是，實際情況也存在很多房屋交付不及時。而相關政策對於此類預售制度的管控也缺乏非常有效的內容。
而通過改進預售制度，本質上其實也說明了一點，即通過取消此類制度，有助於為相關企業形成較大的約束。現房銷售的模式下，房企銷售應該有更強的更嚴格的財務約束。因為過去來說，對於類似30層的房子，開發商建造到5層以後，基本上就可以辦理預售證，這樣資金弱的房企，可以通過此類方式來回籠資金和進行後續樓盤的追加投資。但現在可能需要30層全部建造完畢，所以從這個角度看，對於此類房屋建造的資金考核壓力就很大，資金弱的房企是無法進行開發投資的。
預售制度可以理解為中國住房投資和分配中的一個創新，其典型的一個附屬品就是售樓處的誕生。實際上在國外售樓處的銷售概念是不強的。未來房屋銷售，若是進入到房屋現房銷售模式，那麼就進入到“一手交錢、一手交貨”的模式。對於此類模式來說，房屋質量問題會減少，開發商也不會有各類扯皮的現象。甚至包括此前類似公攤面積的爭論問題，也會消失。因為無論公攤大和小，房子不是按期房交付的，而是按照實際可交付鑰匙的方式交付，這樣開發商自己會根據市場化的模式進行。
“廣東此次建議，預計獲得審批的可能性是很大的。”嚴躍進進一步分析稱，實際上廣東本身已經有部分土地就在推行了此類政策，比如說深圳這兩年的土地出讓中就已經有約定需要現房交付的模式。類似政策推進，未來或和全裝修、精裝修的概念結合。換而言之，未來購房者見到的房子，更多的是精裝修的現房項目，這其實也是房住不炒的政策思路體現，同時也有助於發揮房屋的消費屬性。
《通知》稱，日前，住房城鄉建設部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉建設廳下發《關於對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實情況進行全面評估的函》。要求，對商品房預售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規依據外的理據，充分論證繼續保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事後監管措施。
此外，《通知》還提到，為了解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金 融風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的“窗口期”，對 預售制進行改革，降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品 房預售制度，全面實施現售。但考慮到當前的信貸政策持續收緊， 開發企業資金壓力普遍加大，如直接取消預售，一方面，房地產開關企業融資的週期必然大幅變長，一旦遇到市場變動衝擊，極出現資金鍊斷裂，導致工程爛尾。另一方面，可能會出現階段 性供應“休克”，相應的矛盾會集中爆發，影響社會穩定和市場健康發展。
因此，建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對於新出讓土地，逐步實行現售。並擬定取消預售，全面實施現售的時間表，分階段推進。第一階段若干年內保留預算許可，把預售條件的工 程形象進度提高至主體結構工程封頂;第二階段全面實施現售， 並將時間表向社會公佈，讓房地產行業和社會公眾都做好充分的準備。
通過逐步提高商品房預售許可條件，引導市場有序適應改革，使開發企業降低資金槓桿，充實開發經營的資本金，有利於防範化解行業和金融風險;有利於房地產行業內部的優勝劣汰加 速進行，提升房地產開發品質，促進房地產市場持續健康發展; 有利於把土地、資金等稀缺資源，向優質房企配置傾斜;有利於提高房地產開發企業的抗風險能力，降低購房人的購房風險，維 護購房人的合法權益。
事實上，商品房預售制度的“創始人”為香港商人霍英東。1953年，霍英東提出“預售樓花”，並提倡分期付款。這一制度隨後由香港傳入內地，並在1994年的《城市房地產管理法》和隨後《城市房地產經營管理條例》、《商品房預售管理辦法》等法律文件中予以明確。隨後這一新房銷售方式被廣泛運用。
自 1994 年《房地產管理法》頒佈以來，商品房預售制度實施已近 25 年。商品房預售制度的改變，事關房地產行業發展模式 及其配套制度的重塑，更直接關係到房地產企業的資金安排、建 設計劃乃至戰略規劃等重大事項的調整。
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