樓市已進入傳統“金九”旺季，但廣州一手住宅的供應卻有點跟不上“節奏”。從克而瑞的統計來看，整個8月份，廣州一共有43個住宅樓盤共拿到6575套預售證，總套數跟7月差不多，兩個月合起來約有1.3萬套新增供應，雖然已高於去年同期的1萬套新貨，但市場上銷售的樓盤卻並沒有明顯增多。據克而瑞數據監測，上週末，廣州共6個項目有新動作，推新項目多分佈在增城。其中，招商臻園為全新項目，將推116~125平方米三房單位，貨量約124套；綠湖國際城加推5期，戶型為88~117平方米三房，貨量為163套；合景譽山國際加推78~126平方米單位，總貨量147套。中心區貨量明顯稀缺，保利和光晨樾、保利紫雲、越秀星匯雲城三個項目共計僅推出73套新貨。
對“剛需”族而言，既然市區可選擇的一手住宅很少，那還不如選擇二手物業更實際，當下的二手住宅市場或正迎來逢低入市的時機。
二手業主：肯小幅讓價促成交
根據“陽光家緣”數據顯示，2018年8月廣州市（不含南沙、從化）中介網籤量為5947宗，較7月同期（6529宗）環比下滑8.9%，比2017年8月同期（6513宗）下滑8.7%；8月二手住宅網籤均價為25981元/m2，基本與上月持平。
整體看，當下業主心理價位鬆動，有一定的讓利空間。近期客戶觀望情緒有所加重，而不少業主見放盤價格客戶接受意願不高，選擇適當下調放盤價以加快出售。據廣州中原研究發展部監測，從放盤量統計，8月份下調報價的房源佔比上升明顯，報價下調的盤源佔比基本高於60%，幅度多集中在1%~5%之間。因此，對“剛需”客戶而言，不失為較好的“上車”時機，業主議價空間有所增大，客戶現時入市有利於減少置業成本。
以海珠區為例，過去熱門的赤崗板塊電梯樓，近期部分業主適當下調了放盤價以加快速度成交，如聚德花園有一套70平方米的兩房電梯房源，之前放盤價為260萬元，最終降至245萬元成交；珠江帝景一套164平方米的大戶型，之前同樣房源成交價為1000萬元左右，因業主急需套現，價格降至950萬元成交。目前，主要降價幅度仍在1%~5%左右的小幅下調範圍。荔灣區同樣有部分樓盤價格微幅下調。如富力廣場有套80平方米三房的房源，原放盤價為280萬元，後業主下調至270萬元，最後與客戶議價至265萬元成交。
廣州中原研究發展部預測，“金九銀十”二手住宅成交量或將小幅提升，但價格仍較平穩。
二手買家：中低總價房源成交快
合富研究院高級分析師梁燕明表示，8月廣州二手樓市交投氣氛不算太活躍，受調控政策以及貸款等因素的影響，買家入市積極性不算高，存在一定的觀望情緒。買家的首付預算普遍不太寬裕，因此，一些首付不高的低總價房源受到市場的青睞，佔據二手房市場成交主力位置。部分區域的放盤增多，主要基於換房意向的業主“賣一買一”。
廣州二手樓市目前以“剛需”買家為主導，其中，首次置業群體佔據絕對主力位置，因此，低總價的二手房備受青睞。據合富大數據統計，8月首次置業需求的購房個案佔比仍高達六成，而8月二手房市場交投當中，總價在300萬元以內的中低總價房源受到買家追捧，成交佔比接近七成。
從熱門板塊的成交情況來看，低總價房源確實比其他價位段的房源更受買家青睞。如越秀區內名校聚集的東山口一帶，買家大多都是學位房買家，主要購買小面積的戶型。據合富置業越秀龜崗大道分行主管朱超梅表示，一般來說，總價200萬~300萬元的房源會比較好賣，如果總價高達500萬~600萬元的房源，會出現放盤很長時間都賣不出去的現象。
以亞運城的二手市場為例，目前主力買家的首付預算普遍低於100萬元，而現時該盤二手房放盤當中，總價在200多萬元的媒體村兩房，就比較符合這些買家的要求。據合富置業番禺亞運城分行主管侯啟同表示，“剛需”買家大多會購買總價在250萬元左右的兩房單位，以首套房三成首付來計算，大概準備70萬~80萬元作首付，就可以買到亞運城媒體村的兩房單位了。
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