核心觀點
觀點一：政策層面，三季度，中央政策層面似乎步入“空窗期”，主要還是加強市場監管，整頓房地產市場秩序。貨幣政策預期轉向中性偏積極，央行新作及續作MLF、PSL等多種融資工具向市場投放流動性。不過，企業資金監管依舊嚴苛，中小房企再陷融資難的困境。重點聚焦各線城市，本輪調控政策主基調未變，部分城市再度加碼調控，限制企業購房、提高首付比例、嚴控預售證審批等。與此同時，武漢、南寧等市局部鬆綁限價，但僅是個案並不具備普遍意義，更難以說明調控政策實質性轉向。
觀點二：行業層面，2018年以來，房企投資開發熱情高漲，與之相關的新開工、土地購置面積增速等數據表現亮眼，尤其在8月，多數房企都在積極備戰“金九銀十”，為全年業績衝刺做準備。而7月末中央提出要“堅決遏制房價上漲”，諸如瀋陽、成都、南京等城市相繼加碼了調控，旨在遏制投機炒房的需求但總體銷售保持平穩，預計伴隨著房企供貨高峰期的到來，全年的銷售規模有望小幅增長。
觀點三：城市供應，三季度，商品住宅新增供應較二季度呈下降趨勢，環比下降9%；同比微漲4%。受預售證放鬆影響，一線城市供應同環比均大幅增長；二線城市政策依舊趨嚴，城市表現持續分化；典型三四線城市市場供應量也所有下降，同時城市間分化也有所加劇。四季度，考慮到信貸壓力大增，加之年底搶收業績季的到來，開發商會加快推盤速度，預計新增供應量將較三季度顯著增加。
觀點四：城市成交，三季度，緊縮政策環境沒有絲毫轉變跡象，反而深圳、昆明、瀋陽、南京等一、二線城市繼續加碼“四限”，並且政策效果逐漸顯現，成都、西安等城市市場明顯降溫，“日光盤”明顯減少，開盤去化顯著分化。但整體上看，短期內市場依舊維持一定熱度，尤其是在四季度搶收業績、供應增加情況下，市場成交維繫在高位將是大概率事件。
觀點五：項目去化，2018年以來，整體市場的成交逐月回升漸趨平穩，但項目層面也的確存在去化率下滑等問題，不同能級城市已經明顯出現了結構性分化的特徵：一線城市總體去化率不高，二線城市出現了顯著的“冷熱不均”現象；此外一線城市中高端產品去化率普遍高於平均去化水平，而遠郊的低端產品去化情況不容樂觀。二線城市則顯示出截然相反的特徵，因購買力受限，中低端的去化率水平顯著好於高端產品。
觀點六：庫存待售，三季度，市場供求矛盾仍然顯著，半數重點城市庫存同比持續下降，但8月末與二季度末相比，六成城市庫存顯著上升，大連超1500萬方庫存壓力較大，而超半數城市消化週期明顯縮短，重慶、海口降至2個月以內，庫存嚴重告急。
觀點七：房價層面，三季度，各線城市房價走勢大體維持之前趨勢，但漲勢有所放緩。一方面，批量“限價房”的入市使得一二線城市房價漲幅放緩。另一方面，三四線城市房價保持加速上漲。超過6成城市8月房價較二季度有所增加，同比也有8成城市房價上行，但一、二線城市同、環比漲幅已開始放緩，預計三四線城市房價四季度仍將慣性上衝。
觀點八：土地市場，2018年第三季度，土地市場成交規模持續高位運行，成交建面再創新高，但市場預期有所下滑，整體呈現量漲價跌的走勢，企業的拿地態度也轉向審慎，重點城市流拍頻發引起市場重點關注。從各能級表現來看，一線城市供應有限，保障性用地佔比居高不下，宅地仍舊稀缺；二線和三四線市場增加供應的決心顯著，尤其三四線城市的成交佔比持續攀升。
觀點九：市場營銷，隨著調控政策繼續從嚴，房企推盤量的增加，各地市場分化，部分城市去化壓力仍然很大，需要通過適當的讓利優惠來衝刺下半年業績，預計房企在營銷上會有以下三方面措施：一是侷限性的讓利空間將會打開；二是首付分期方式會調整；三是發佈會活動將持續增多。
觀點十：房企業績，預計四季度，在融資收緊、短期償債壓力增加、預期項目去化率下降的情況下，房企的供應量將加大。這是因為，一方面，有更多持貨觀望的房企選擇以價換量，通過降低預售價格加速項目入市，儘早搶收業績以完成全年的銷售目標；另一方面，一些今年以來受城市限價影響延遲入市的項目，也將在四季度大量入市，企業業績將受益增長。
觀點十一：房企投資，三季度，陸續有上市房企發佈中期業績報告，部分房企對下半年投資表示要保持謹慎,維穩現金流成為行業共識。我們認為，收縮戰線、放緩節奏、地域聚焦成為房企未來戰略佈局的主要方向。避免全覆蓋、大面積的開拓，減少對於四五六線城市投資力度，重心逐步聚焦二線城市及經濟基礎發展良好的三四線，警惕和迴避因短期炒作導致市場非理性過熱的城市。在把握中西部城市輪動機會的同時，適當關注東部二線城市回調帶來的底部機遇，四季度末或將成為房企拿地窗口期。
2018年三季度，中央政策面並無太多新動作，但調控長期化常態化已成共識，貨幣政策預期轉向中性偏積極，“去槓桿”貫穿始終，對企業資金依舊嚴苛。在這樣的背景下，行業銷售仍保持了穩健增長，且新開工、購地增速繼續攀高，房企開發投資熱情高漲。而不同能級城市的成交表現卻存在顯著差異，一線觸底回升，二線整體穩定中分化，三四線熱度維持，項目去化降溫現象也變得更為普遍，土地流拍頻頻也加劇了市場拐點將至的焦慮。
在當前形勢下，落地到城市層面，市場已然出現了一些“變向”信號，重點城市土地流拍頻發，核心二線城市項目去化率下降，加之“房產稅”即將落地的傳言不絕於耳，究竟這些“利空”因素會對四季度的樓市造成怎樣的影響，房企又如何在變化莫測的市場形勢中努力求生，一系列問題留待市場給出真正的答案……
政策：調控維持長期化、常態化格局
房產稅出臺不會太快
三季度，中央政策層面似乎步入“空窗期”，主要還是加強市場監管，整頓房地產市場秩序。貨幣政策預期轉向中性偏積極，央行新作及續作MLF、PSL等多種融資工具向市場投放流動性。不過，企業資金監管依舊嚴苛，中小房企再陷融資難的困境，信貸政策似有矯枉過正之嫌。棚改貨幣化安置有所調整，房價上漲壓力大的城市將階段性退出，其對三四線城市房地產市場影響還要結合具體城市的經濟基本面、市場週期做綜合研判，片面解讀為釜底抽薪有失偏頗。重點聚焦各線城市，本輪調控政策主基調未變，部分城市再度加碼調控，限制企業購房、提高首付比例、嚴控預售證審批等。與此同時，武漢、南寧等市局部鬆綁限價，但僅是個案並不具備普遍意義，更難以說明調控政策實質性轉向。
1.1 多省市跟進整頓房地產市場秩序，市場監管力度有望持續加強
住建部接連公佈兩批次違法違規房地產開發企業和中介機構名單，涉及哄抬房價、“黑中介”、捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳等方面，著力打擊違法違規行為。
隨後，多省市紛紛予以跟進，全面開展整治房地產市場亂象專項行動，重點打擊投機炒房以及房地產開發企業違法違規行為。而在加大執法檢查力度的同時，部分城市還出臺了懲罰機制，相應採取書面警告、暫停網籤、停業整頓等措施。
我們認為市場監管力度有望持續加強，預計更多城市將跟進整頓房地產市場秩序，尤其是那些房價上漲壓力大的城市，跟進開展整治行動的可能性更高。一方面，有利於規範房地產市場交易秩序；另一方面，進一步遏制投機炒房，合理引導市場預期，促進供求關係平衡。
1.2 貨幣政策中性偏積極，信貸對購房者影響相對開發企業較小（略）
1.3 分類推進棚改貨幣化安置，短期對三四線市場影響程度有限（略）
1.4 部分城市實際執行中放鬆“限價”但不代表調控實質性轉向
調控政策主基調未變，四限政策依舊從緊執行，部分城市繼續加碼調控。具體而言，部分城市限購政策再升級，上海、深圳等市將企業納入限購範圍，進一步規範乃至禁止企業購買商品房，意在查漏堵缺、嚴堵政策監管漏洞。以上海為例，企業購買商品房需同時滿足設立年限滿5年，累計繳納稅款達100萬元，職工人數超10人等多方面條件，深圳更是全面禁止企業購買商品房。限貸政策依舊嚴苛，四川省在全省範圍內執行限貸新政，除甘孜州、阿壩州和涼山州首付比例略低之外，首套房25%，二套房40%。省內其他三四線城市全部調升首付比例，首套房30%，二套房50%，限貸標準堪比合肥、南昌這類二線城市。在打擊投資、投機性需求的同時，難免會抑制正常的剛需以及改善性換房需求，樓市成交量或將步入下行通道。與此同時，北京出臺史上最嚴公積金貸款政策，執行認房又認貸，首付比例看齊商貸；貸款額度與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬元；京外購房提權公積金僅限戶籍地和所在省會城市，並延長進城務工人員銷戶提取年限，男滿55歲，女滿50歲。濟南、南昌等市嚴控預售證審批，嚴格限定房價漲幅、裝修標準等，禁止毛坯改精裝變相漲價。
不過，部分二線城市限價政策略有鬆動的跡象，典型如武漢，部分地王盤預售價格明顯超出同區域、板塊現有限價上限，個別項目更是由1.2萬/平方米大幅調升至1.6萬/平方米，南寧也可以通過提高裝修標準的方式突破限價。我們認為武漢、南寧限價政策略有鬆動僅是個案，並不具備普遍意義，更不代表調控政策實質性轉向。限售城市再擴容，新增寧德、深圳等市，意在延長房屋持有年限，變相打擊投資、投機性需求，緩解房價上漲壓力。
1.5 調控政策長期化、常態化，因城施策、分類調控仍是主旋律（略）
1.6 預期房地產稅出臺既不會太快更不會太晚
針對市場熱議的房地產稅，正由於涉及到千家萬戶，對於當下購房消費、未來房地產市場前景乃至國民經濟發展均有不可忽視的影響。因此，具體的評估、出臺乃至執行等環節宜緩不宜急，短期內在沒有充分評估、論證的基礎上，並不會急於推出房地產稅甚至付諸實踐。
另外，房地產稅乃是長效機制的重要組成部分，相關的立法程序可能會經歷較長的時間週期，房地產稅立法程序也不會太晚，以便給未來房地產稅落地執行做好鋪墊，真正做到有法可依、有法必依。
我們認為在具體實施環節，可能會採取試點或者分步走的策略：首先，一直在徵收房產稅的經營性住宅以及非住宅產品可以平穩過渡至徵收房地產稅，隨後再將住宅納入徵收範圍；其次，在重點一二線城市率先試點，隨後再向其他三四線城市推廣。
行業：新開工、購地增速繼續攀高
全年銷售有望同比持平或微增
2018年以來，房企投資開發熱情高漲，與之相關的新開工、土地購置面積增速等數據表現亮眼，尤其在8月，多數房企都在積極備戰“金九銀十”，為全年業績衝刺做準備。而7月末中央提出要“堅決遏制房價上漲”，諸如諸如瀋陽、成都、南京等城市相繼加碼了調控，旨在遏制投機炒房的需求，總體銷售保持平穩，預計伴隨著房企供貨高峰期的到來，全年的銷售規模有望小幅增長。
2.1、新開工、土地購置雙重驅動，前8月開發投資維持10%以上超預期增長（略）
具體來看，1-8月房屋新開工累計同比增速持續上揚，房企新開工意願比較強烈。前8月房屋新開工面積133293萬平方米，增長15.9%，增速提高1.5個百分點。單8月，新開工面積也達18512萬平方米，同比大增26.58%，環比微降2.38%。之所以房企保持著如此之高的開工熱情，一方面源於“金九銀十”作為傳統的銷售旺季已然迫在眉睫，許多房企都在通過加緊工期積極儲備可售貨源；另一方面，下半年房企的規模之爭也在持續加劇，尤其面臨融資趨緊的環境，房企的規模優勢也是決定未來現金流的關鍵因素之一，因而新開工面積有了顯著增長，預計後期新開工總量仍有望保持穩步增長。
2.2 銷售面積、金額繼續平穩增長，“堅決遏制房價上漲”下區域分化加劇（略）
2.3 預判：開工拿地助力投資增速相對高位，全年銷售規模有望持平或微增
基於目前房企的投資熱忱和平穩的銷售行情，我們對於後市給出如下幾點判斷：
一是土地購置面積同比增速仍將保持高位運行，但漲幅會有所收窄。主要源於近期土拍市場的流拍率也有上升趨勢，從中可看到多數房企的拿地態度依舊審慎，尤其是對於核心一二線城市的高價地塊，已有“無人問津”的現象，後續房企也會聚焦高性價比地塊，收購、聯合拿地等低成本方式將得到廣泛運用。
二是新開工面積增長將保持平穩，一方面即將到來的冬季，許多北方城市會迎來停工期，對新開工等指標會產生一定負面影響；另一方面在房企“高週轉”策略的和規模擴張的雙重驅動下，加緊工期，加快資金回籠速度仍是房企不懈的追求，在以上雙重因素的作用下，新開工面積的增長也會逐步趨穩。
三是基於土地購置指標、新開工面積等向好因素，投資開發額也將有不錯的表現。特別是調控“新常態”背景下，多數房企基本已經適應政府的調控節奏，不僅加快了現金回籠的速度，而且開闢了多元化的融資渠道和積極開展融資創新，也為後續的開發投資提供了源源不斷的資金來源。
四是銷售面積、金額增速仍將保持平穩。當前重點一、二線城市項目去化仍維持在60%左右的水平，三四線城市均價水平項目也能維持70%左右的開盤去化水平，整體購房需求仍將有一波持續釋放。
土地市場：量漲價跌、流拍頻發市場迎來調整
2018年第三季度，土地市場成交規模持續高位運行，成交建面再創新高，但市場預期有所下滑，整體呈現量漲價跌的走勢，企業的拿地態度也轉向審慎，重點城市流拍頻發引起市場重點關注。從各能級表現來看，一線城市供應有限，保障性用地佔比居高不下，宅地仍舊稀缺；二線和三四線市場增加供應的決心顯著，尤其三四線城市的成交佔比持續攀升。
3.1 第三季度土地市場量漲價跌，一線、二線地價同比回落
① 第三季度市場體量持續高位，7月供應再上臺階。今年土地市場整體維持在“高量”運行的狀態下，成交、供應建面同比提升幅度顯著。第三季度以來，土地市場供應再上新臺階，7月份供應建築面積29756萬平方米，同環比分別上漲78%和35%，大量的土地供應也帶動了8月成交體量大幅攀升。截止數據統計日期，第三季度經營性土地成交建面達到56400萬平方米，環比第二季度整個季度已有5%的漲幅，同比去年第三季度，成交建面漲幅高達43%；前三季度共成交建築面積161384萬平方米，同比大漲42%。供求關係上，前三季度土地市場供求基本平衡，雖然7月份以來流拍現象較為頻繁，但在總供應、成交建面、幅數都上漲的情況下，流拍數量增多符合客觀規律，總體成交體量的上浮說明市場需求空間仍在。
② 受市場預期影響，第三季度價格高位回落（略）
③ 房企拿地理性迴歸，整體溢價率顯著回落（略）
3.2 中、西部核心城市持續高位供應，一線城市僅上海入榜
從重點監測城市的土地成交情況來看，成交量TOP20的城市中，中西部省會城市仍然名列前茅，排名第一的鄭州前三季度成交建築面積3746萬平方米，同比上漲了8%，鄭州的土地供應量在全國重點城市中持續名列前茅，但其實大部分分佈於航空港區以及其下轄的其他縣級市，市區內的用地還是相對緊缺的；此外西安、成都的成交建築面積也在2000萬平方米以上，值得一提的是，成交建面排行TOP3的城市平均樓板價都在3000元/平方米以下，區縣還存在較多低價地塊。一線城市只有上海入榜，位列第12，上海的土地成交主要是來源於保障房用地以及商業、商辦地塊，除去保障房以外，前三季度上海共成交11宗純宅地，基本上全部位於青浦、寶山等區域，幾乎全部以底價成交。三四線城市去年同期僅有佛山一市上榜，今年浙江慈溪也進入TOP20，佛山土地平均溢價率達到36%，高於榜上絕大多數城市。
鑑於不少省市的調控方向已經從“去庫存”轉向了“增供應穩房價”，再加之不少一二線城市供地計劃完成進度較慢，如北京供地計劃完成率只有14%，太原上半年供應宅地規模同比下降63%，我們認為接下來土地市場成交規模仍將維持高位。隨著政府與企業在土地價格方面進一步的磨合，未來重點城市流拍率會有所回落。但是基於市場預期趨平、融資環境持續收緊、地方政府增加土地供應等因素影響，預計成交地塊中高單價、高溢價佔比會趨於低位，土地市場會迎來更加平穩、理性的第四季度。
3.3 三季度重點城市整體流拍量激增，但呈逐月下降態勢
第三季度土地市場流拍現象頻發，引起了市場的廣泛關注，2018年7月流拍情況達到巔峰，CRIC重點監測的城市共產生了115幅流拍地塊，隨後8月流拍情況有所好轉，降至90幅，截止至數據統計日，9月已經產生了73幅流拍地塊，預計9月整個月產生的流拍地塊數量將會與8月持平。
3.4 市場進入“磨合期”，土地流拍率將逐漸趨穩
在第三季度土地市場整體量漲價跌，溢價率回落、流拍增多等多方面跡象都表明土地市場確實存在轉冷跡象，但在整體對市場未來預判向下的時候也正是企業抄底拿地、撿漏優質地塊的時機，例如南京9月初成交的鐵心橋地塊和江浦雨山路地塊均接近底價成交，土地均價與周邊在售項目價格差較大，存在一定利潤空間，被龍湖、招商成功撿漏。
價格方面，土地價格在第三季度有較大幅度的回落，各能級的成交均價都有較大幅度的下滑，除受到成交結構的影響以外，主要原因還是企業轉向更加謹慎、理智的拿地態度，但在市場和企業關於拿地的“磨合期”度過後，土地市場的價格將趨於穩定。此外，在進入第四季度之後，部分城市需要完成年度供地指標、企業也需要完成年度增加土儲的指標，推地和拿地的節奏應該重新加快，土地流拍情況也應該有所好轉。
從未來企業拿地的方向上來看，恆大、中海和旭輝等企業都表示了著重圍繞一二線的態度，雖然一二線城市的調控升級不放鬆，但潛在需求持續增加，等待調控放鬆後再行購房的客戶不在少數，而三四線城市近兩年的市場熱度幾乎已經透支了棚改帶來的需求，未來棚改降溫後市場將會面臨較嚴格的考驗。從土地供應來看，一線城市今年的供應量在低位波動，二線和三四線城市則供應增加顯著，未來二線城市可能會成為房企爭奪的主要戰場。而在政策層面，自然部“增存掛鉤”機制將督促城市按時完成供地、極力處理閒置土地，如瀋陽、呼和浩特等地均提出增加住房用地供應的要求，浙江省更是全面開展閒置土地清查行動，未來土地市場勢必會進入更加規範、理性的運行狀態。
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專題
目錄
《從各地財政看土地依賴的困局》
一、政策：調控維持長期化、常態化格局，房產稅出臺不會太快
1、多省市跟進整頓房地產市場秩序，市場監管力度有望持續加強
2、貨幣政策中性偏積極，信貸對購房者影響相對開發企業較小
3、分類推進棚改貨幣化安置，短期對三四線市場影響程度有限
4、部分城市實際執行中放鬆“限價”但不代表調控實質性轉向
5、調控政策長期化、常態化，因城施策、分類調控仍是主旋律
6、預期房地產稅出臺既不會太快更不會太晚
二、行業：新開工、購地增速繼續攀高，全年銷售有望同比持平或微增
1、新開工、土地購置雙重驅動，前8月開發投資維持10%以上超預期增長
2、銷售面積、金額繼續平穩增長，“堅決遏制房價上漲”下區域分化加劇
3、預判：開工拿地助力投資增速相對高位，全年銷售規模有望持平或微增
三、供應：預計一線維持高位，二線總量穩定，三、四線降幅將收窄
1、一線城市供應同、環比雙增，四季度仍持續高位
2、二線城市環比跌多漲少、分化明顯，四季度將迎來供應高點
3、三四線城市供應量同、環比皆回落，四季度降幅將略有收窄
四、成交：一線低位回升、三四線熱度保持、二線分化的格局仍將維持
1、68城成交同比增加13%，一線和三四線增幅達三成,二線基本持平
2、一線成交高位運行、二線分化、三四線維穩，整體成交同比持平或微增
五、項目去化：總體開盤去化率維持70%，且呈逐月小幅下滑趨勢
1、整體去化水平仍處高位，7-9月去化率呈小幅下滑趨勢
2、一線城市中高檔項目去化率顯著高於中低檔產品，二線城市則與之相反
3、一線城市90-120平米三房去化率高，二線城市70-150平二房、三房受青睞
4、展望：一線城市低端去化率有望回升，二線城市項目去化維持當前格局
六、庫存：半數城市庫存同比下降，六成消化週期較6月末明顯縮短
1、半數城市庫存同比下降，六成城市消化週期較二季度末明顯縮短
2、四季度庫存繼續下行但降幅收窄，城市間分化繼續加劇
七、房價：熱點一、二線城市漲勢放緩，三四線保持慣性上行
1、熱點一、二線城市房價穩中有升，同環比皆有上升
2、六成以上城市房價較6月上漲，八成三四線房價同比上升
3、預計一線房價穩中微漲、二線房價漲跌互現，三四線繼續慣性上衝
八、土地市場：量漲價跌、流拍頻發，市場迎來調整
1、第三季度土地市場量漲價跌，一線、二線地價同比回落
2、中、西部核心城市持續高位供應，一線城市僅上海入榜
3、三季度重點城市整體流拍量激增，但呈逐月下降態勢
4、市場進入“磨合期”，土地流拍率將逐漸趨穩
九、市場營銷：房企降價讓利意願增強，折扣空間有限
1、讓利情況：折扣力度加大，形式多樣化，折扣意願於8月底開始增強
2、讓利方式：“真金白銀”促銷活動明顯增多
3、營銷活動：房企對公益活動持續關注，活動形式延續去年未有太大突破
4、預判：打折促銷進一步增加，但讓利空間有限
十、企業業績：三季度銷售總體平穩，四季度或加大供應量
十一、企業拿地：投資謹慎、分化，關注四季度二線城市拿地機會
1、5成土地被銷售TOP10企業所獲，強者恆強局面持續發酵
2、三季度房企新增拿地意願分化顯著
3、中南、佳源、金輝等8月未拿地，泰禾、祥生近2月拿地大幅縮減
4、TOP3中萬科、碧桂園仍在積極拿地，中梁、濱江衝刺規模
5、地域聚焦的佈局思路重點關注三四線和中西部
6、預計四季度房企將收縮戰線、放緩節奏，關注二線城市拿地窗口期
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