現階段，在政策鼓勵、技術賦能、用戶體驗等因素的共同驅動下，長租行業進入快速發展期。 2018年中國長租行業市場規模預計達1.57萬億元水平，同比增長9.6%。未來幾年將保持持續增長的勢頭，預計在2020年其市場規模或將達1.90萬億元，2025年將達3.01萬億。
本文解讀了長租行業的定義、發展歷程、宏觀背景、市場現狀及規模，深入分析長租行業市場各細分領域概況，以洞察其行業發展趨勢。
▌長租行業定義與界定
長租行業是房產市場發展長效機制中的重要一環
相比於房產買賣，房產租賃在房地產市場當中是一種更靈活的流通方式，有助於房產資源的高效利用。在本次研究中，研究對象聚焦於可用於居住用房的長期租賃行業以及相關領域（報告中後簡稱長租行業），是當前中國房產租賃市場中的主體類型，也是關乎國計民生的居民住房問題的重點解決途徑之一。
在現階段，貫徹國家“房住不炒”的指導方針，長租行業的規範化發展有助於推動中國房地產開發業轉型升級、減緩房產供需矛盾，改善城鎮居民的居住狀況並且完善中國住房供應體系，多角度保障不同群體的住房需求，促進房產迴歸其居住屬性。
長租行業已成為中國房產市場平穩健康發展長效機制中的重要一環。
▌中國長租行業發展歷程
中國長租行業正值快速發展期，與發達國家相比仍有差距
中國的房地產市場一直以來以房產銷售作為核心，隨著以一二線城市為代表的核心城市從房產增量時代向存量時代傾斜，過去長期以市場自發運作為主的住房租賃領域，展現出巨大的行業調控價值。
自2015年以來在“租售並舉”與“租售同權”的探索與推進下，中國長租行業進入了在政策帶動下的加速推進時期，但與美國等城市化充足的發達國家相比，在房產交易中的租房規模佔比、房屋租賃比例、租金回報率以及長租服務體系的成熟化等多種維度上，中國的長租行業仍有較大差距。以現有行業發展現狀為基礎，預計在2025年之後，中國長租行業有望進入初步成熟期。
▌宏觀環境背景-城市化進程和人口流入
流動人口向資源優勢城市群匯聚，長租行業被迅速激活
從宏觀層面來看，中國租房市場與城市化進程和人口流動兩大因素高度相關。發改委數據顯示，中國的城市化率在2017年底提升到了58.5%，城市人口已超過8億，預計2030年城鎮化率將會達到70%，在未來的十餘年仍將是中國城鎮化步伐加大的時期。
城市化的加速往往伴隨著勞動力資源的重新配置，截至2017年底，全國流動人口規模約2.44億人，逐漸向沿江、沿海、沿交通節點等地區聚集，特別是三大都市群和中西部省會城市，開始憑藉其就業機會、教育和醫療等優質資源，吸附住越來越多的勞動人口流入。而在大量的住宿需求的帶動下，人口流入型城市的長租行業迅速被激活，快速發展起來 。
▌宏觀環境背景-高房價和限購限貸政策
核心城市的高房價與限購限貸使租房成為新市民的初始優選
以北上廣深為代表的資源優勢城市繁榮發展的同時也陪隨著房價的飛漲，為了抑制房價的不理性膨脹，敦促房產市場迴歸理性，自2016年四季度開始，全國累計73個城市進行了房產調控，出臺了135條限購政策，176條限貸政策，調控力度極大。
然而從城市流動人口、尤其是年輕人群角度來看，資源優勢城市的房價仍然不低，且又有不同規則的限購政策；在購房資金和城市資歷的雙重門檻下，租房成為新晉市民的初始優選，且租房週期有延長趨勢。
▌中國傳統租房行業的發展困境
長期市場自發運轉，管理、服務與信用體系整體缺失
中國傳統租房行業長期處於市場自發運行的狀態，行業整體缺失標準化的行業規範體系，中間主要的發展困境表現為：
1）住房空置率偏高，房源多而分散，在房源端缺乏有指導標準的管理體系和標準化的房屋規格，房源與日漸多樣化的租房人群之間長期處於匹配度不高的狀態；
2）租房行業以中介服務為核心主體，缺失配套的租房服務體系，同時由於規範性不足，導致信息不對稱、租住的撮合效率低，且有哄抬房租、強迫交易等“黑中介”問題屢屢發生；
3）用戶體驗長期沒有得到足夠重視，遭遇“黑中介”往往缺乏反饋通道，維權效果差，租房過程缺失有效的信用評價體系；
4）本質上為信息資源出售的傳統中介收費模式在互聯網信息時代已日漸陳舊，需要向服務型收費模式創新轉變。
▌長租行業驅動力-政策頂層設計
政策層加大指導與監管力度，對長租行業的規範化與服務升級提出更高要求
自2015年開始，有關長租的政策紅利不斷釋放，政策出臺文件專門扶持租房租賃產業鏈的發展，並明確加快機構化、規範化租賃企業的發展。從2015年《住房城鄉建設部關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，到中國首部專門針對住房租賃和銷售的法規《住房租賃和銷售管理條例》的推出，政府大力發展與規範租賃市場的態度十分明朗，對長租行業的規範化與服務升級提出更高要求。
▌長租行業驅動力-互聯網賦能
互聯網賦能傳統長租行業，提高租住信息供需匹配、提升房源管理水平、創新用戶服務方式
利好政策頻髮帶動長租行業進入了快速發展時期，而互聯網思維則開始顛覆原有租賃方式。從技術的層面促進長租領域新型商業模式的誕生與升級，長租品牌公寓的興起、長租交易平臺的產生與服務閉環創新，均是互聯網賦能傳統長租行業的入口，吸引互聯網基因企業進軍傳統長租行業。
在互聯網+的背景下，信息精準匹配、構建交易信用、用戶畫像、服務痛點挖掘、房源標準化管理、支付金融、智能家居服務等各個層級前沿技術的應用，在降低運營成本的基礎上，提升服務效率，創新服務模式，使鏈接長租上下游形成一條龍式服務閉環成為可能；在提高房源和用戶的匹配效率的同時，更精確的滿足用戶的個性化需求。
▌長租行業驅動力-用戶體驗
用戶端租房體驗的優化在長租企業提升競爭力中的權重上升，成為鍛造口碑、沉澱服務價值的關鍵
傳統租房行業最大的痛點之一就是租房服務長期缺失，用戶處於被動地位，租房體驗處於水平以下；而在市場自發運作的時期，資源導向的特點使房源信息的壟斷把持即能帶來利潤，多數長租市場參與者缺乏沉澱租房服務價值的動力。
但隨著政策和社會環境的利好激發了行業的市場競爭局面，資源導向向用戶體驗導向偏移，用戶端租房體驗的優化在長租企業提升競爭力中的權重上升，成為打造長租口碑、提升服務價值的關鍵因素；同時長租用戶的多樣化以及消費升級趨勢導致租房需求的分化與升級，也為新時期長租企業的服務創新提供更多切入點。
▌長租行業驅動力-資本關注
資本市場保持熱度同時向商業模式更加清晰的成熟企業傾斜
自2015年開始，資本的熱情關注也是推動長租服務行業在近3年裡快速崛起的推動力之一，許多長租公寓、互聯網長租平臺以及其他業態陸續出現，長租商業模式進入了創新升級階段；但在這一時期，長租作為偏重資產並高度依賴於資金與地產資源的行業，資本的大量湧入在助推長租成為風口的同時，在對物業資源、人才資源的搶奪過程中也引發了局部過熱的現象；再加上初期長租領域的盈利模式仍不甚清晰，2017年以來已出現多家長租公寓因為資金鍊斷裂而宣佈倒閉的情況。進入2018年，如何建立完善穩定的商業模式在部分優勢企業當中已開始逐漸清晰，而資本市場保持熱度同時，目光也向產品趨於成熟、更有盈利可能的企業傾斜。
▌長租行業市場規模測算
中國長租市場規模持續增長，預計在2025年將達3萬億
艾瑞推算認為，2018年中國長租行業市場規模預計達1.57萬億元水平，同比增長9.6%。未來幾年中國長租行業的市場規模將保持持續增長的勢頭，預計在2020年其市場規模或將達1.90萬億元，2025年將達3.01萬億。
中國長租行業增長主要原因如下：
1、全國流動人口的規模在2017年約2.44億人，隨著城市化進程的繼續以及重點城市人才吸引政策紅利的激勵，在未來幾年人口流動性將大概率被激活，呈現上升趨勢；
2、2013年《中國流動人口發展報告》顯示流動人口家庭中租住私房的比例平均為67.3%，在長租政策利好的帶動上，這一比例將持續擴大；
3、隨著可支配收入的提升，城市人口對居住體驗和租房服務提出更高的要求，長租行業參與者也將拓展更加多樣化、高質量的長租產品，平均租金收入也將隨之持續上升。
▌長租行業主要細分領域
長租公寓、長租平臺以及其他相關支持服務為主要細分領域
長租行業進入快速發展期後，細分領域也逐漸湧現諸多創新商業模式。除了傳統房產中介領域之外，目前長租行業主要包括三個方面的細分領域，分別是機構化房源供應服務的長租公寓、互聯網長租信息網站或服務平臺以及與長租行業相關的支持類服務：長租公寓是房源的機構化供應、管理和運營服務，從運營模式來看分為集中式公寓和分散式公寓；互聯網長租信息網站或服務平臺則承載著信息交互、供需撮合、創新服務模式等職能，是鏈接房源端與用戶端的重要載體，在長租行業中正在發揮越來越重要的作用，從屬性來看可分為綜合分類信息網站租房版塊、房產中介網站租房版塊、綜合房產信息網站租房版塊以及個人和機構房東直租平臺四類；輔助服務主要體現在支付服務、租賃金融服務、智能硬件供應支持等多個方面。
▌中國長租房源結構
品牌公寓佔比仍少，機構類市場主體發展空間巨大
從中國長租房源性質結構的角度來看，房屋租賃市場房源供給呈現大而散的格局，一般業主出租的C2C模式居多，機構房東的B2C模式快速增長。2018年預計全國出租房屋整體在7500萬間規模水平，其中B2C模式機構房東房屋持有量總共約在2500萬間左右水平，佔比約在1/3，其中頭部規模型品牌公寓的佔比約2%，其餘為長尾分佈的中小型機構房東。相比發達國家成熟租住市場中機構房源佔比約70%以上的量級，我國機構房東租賃市場有待繼續開發。
▌產業鏈與企業圖譜
房源端巨頭與魚群共存，服務類企業各顯其能激烈競爭
▌長租公寓發展歷程與行業變化特徵
巨頭入局+政策導向長期推動長租公寓發展
中國長租公寓行業發展經歷了4個階段，1998-2005年為初期，從業者主要為行使“機構房東”業務；2005-2012年行業迎來了淘汰期，大量企業倒閉、合併，市場重新洗牌；2012-2015年為系統化運營期，機構房東租金水平、服務水平逐漸上升，部分現階段的規模型公寓品牌開始形成；2015年國務院出臺《關於加快發展生活性服務性行業，促進消費集中升級的指導意見》，將長租公寓定性為生活性服務行業，按照生活性服務行業給予政策支持，長租公寓進入發展期，酒店運營商、地產巨頭紛紛入場，國家隊也開始佈局，在大而散公寓服務中開始形成品牌化的格局。
▌頭部規模型品牌公寓運營模式與特點
中國長租公寓主要分為集中型和分散型兩種運營模式
中國長租公寓主要分為集中型和分散型兩種運營模式，其中集中式公寓因為裝修設計前衛、社區化服務豐富和適當的管理半徑，吸引年輕群體居住，但由於房源獲取難的問題，往往位於偏遠位置，房屋空置率較大，運營商的風險較高，因為前期投入大，目前多適用於一線城市；分散式公寓空間自由度大，但由於房源分散、戶型不一，管理半徑大，為了保證足夠的用戶體驗，需要投入較大管理成本，但在充分的服務水平基礎上，其靈活性使市場拓展效率更加快速便捷。
▌長租公寓主要參與者與行業格局
玩家豐富，各有優勢，市場處於搶佔份額擴大規模的階段
長租公寓商主要由大量中小型機構房東、大型開發商、中介服務類、酒店類、創業類企業為主。 其中，中小型機構房東是指，具有合法包租權的經營性房東（個人或公司），其在長租公寓領域體量最大，但卻呈現長尾且分散的格局分佈，他們雖然不像品牌公寓提供標準化服務，但仍然能滿足廣泛用戶租房的一定需求；開發商類服務商掌握大量資源和資金，擁有硬性先發優勢；中介類、酒店類、創業類服務商則在獲客渠道、經營管理、商業模式上有著各自的優勢。
另外國家大力推廣長租市場，從政策層到土地出讓環節，國企介入的大趨勢也已十分明朗。目前行業還未出現龍頭企業，所有市場參與者都在擴大管理規模搶佔市場份額的階段。國內B2C模式機構房東房屋持有量總共約在2500萬間左右水平，其中頭部規模型品牌公寓大約僅在140+萬間左右，未來在整體租賃房源供應量中佔最大比例的仍是長尾的中小機構房東。
▌長租公寓行業發展痛點
道阻且長，機遇與挑戰共存
目前長租公寓主要面臨5大制約因素：市場方面，行業參與者眾多，但市場佔有率都不高，處於搶佔市場份額階段，並且各有優勢，同階層企業間拉不開差距，競爭激烈；資產方面，資源與價格之間的矛盾難以協調，房源獲取是行業最大難題，核心一二線城市優質地段拿房成本高，偏遠位置房屋空置又無法避免；資金方面，國內長租公寓主要以重資產運營方式為主，缺乏退出機制，融資渠道稀少，目前國內頭部長租品牌公寓基本處於“燒錢”階段，租金回報率較低；同質化服務導致品牌競爭力減小，對差異化和精細化的需求，也是行業的發展痛點；
政策方面，雖然2015年以來政策傾向明顯，但行業稅收優惠力度較小，相比新加坡、香港地區、臺灣地區免徵稅政策，中國大陸仍有待發展。
▌長租公寓核心競爭力分析
資源規模、品牌打造、系統化管理、資金鍊順暢、降低空置率
長租公寓核心競爭力主要為5個要素：規模是目前行業的主要競爭力，更是品牌公寓的核心競爭力，擁有更多的房源渠道，更優的資產配置將使企業佔有更大優勢；系統化，是企業競爭的軟實力體現，租房流程線上化和運營流程管理標準化，是實現系統化運營的有效方式；品牌，是企業競爭拉開差距的關鍵，中低端公寓溢價能力低，在競爭中處於劣勢；加強企業資金鍊的管理，保持順暢，防止斷裂，是維持企業穩定發展的保障性因素；空置率是影響企業生死的關鍵，在房源選取和應季營銷方面應謹慎，對於集中式長租公寓尤為關鍵。長租公寓企業在制定戰略時應有階段性傾向，隨著企業成長，關注傾向應呈現“規模→資金鍊→空置率→系統化→品牌→規模→……”式循環向上的結構，每一環中品牌樹立都是階段性目標，比對自身成長階段選擇正確的關注傾向，將使企業發展得更健康良性。
▌互聯網長租平臺服務發展歷程
從1.0時代向2.0時代過渡的服務提升期，體系化是大方向
互聯網長租平臺的發展歷程也是“互聯網+”對長租行業提升賦能並深化融合的歷程。2015年以前，長租平臺長期處於信息聚合的1.0時代，互聯網迎合了用戶生活習慣的線上轉移，長租平臺一方面為用戶方提供了房源信息，另一方面也通過中介服務給房源端帶來了流量，但由於信息審核制度的缺失，虛假信息問題難以從根本上杜絕。
2015年以後，政策利好，行業快速升級，長租平臺不再滿足於信息聚合的作用，進一步延伸運營鏈條，填補租房前中後各個階段的服務空白，提高租房體驗；在1.5時代的發展基礎上，未來長租平臺終將進入相對成熟的體系化運營階段，更好的服務於房源與用戶兩端，重構租房產業鏈，形成標準化、高效率、高匹配度、高信任值的租房服務體系，促進市場認可的行業規範形成。
▌長租平臺與長租公寓服務的生態關係
兩個賽道在供需匹配和行業標準形成上相互補足，合作緊密
長租平臺和長租公寓是密不可分的合作關係。目前行業上游房源供給呈現大而散的格局，但現階段的長租供需匹配效率遠不及對標的酒旅行業，因此，長租公寓與長租平臺的合作就顯得尤為重要。長租平臺與長租公寓的關係和OTA與酒店行業的關係極其相似，長租平臺可以為公寓解決客源問題，協調公寓與租客間的供需關係，在提高交易效率的同時，降低交易成本，在帶有交易性質的平臺上還能直接完成交易，快速匹配成交。此外長租平臺通過對房源的整合提供標準化、規則化的服務，這也催化長租公寓行業向規範化發展；而優質的公寓房源為平臺帶來滿意的用戶體驗。
▌長租平臺服務發展前期痛點
虛假信息難杜絕、供需匹配差、服務不充分、盈利模式單一
互聯網長租平臺主要鏈接房源端與用戶端，提供真實的房源信息以及租房前中後期服務，但在發展過程中虛假房源信息一直難以杜絕，租客對平臺信息多持警惕目光，市場信心不足；長租住宅房源具有非標性特點，當前平臺服務集中在租前階段，租中及租後期的服務尚不完善，平臺運營鏈仍然有豐富的延伸空間；行業特性影響互聯網長租平臺前期過於依賴信息與流量進行盈利，盈利模式單一，從長久看來與行業的快速發展並不匹配，平臺需要進行商業模式及服務創新，挖掘新的贏利點。
▌互聯網長租平臺類型與行業參與者
不同基因的參與方推出各類平臺產品，平臺賽道潛力巨大
行業的熱潮吸引了產業鏈上下游不同行業基因的眾多參與方，出現了功能和風格各異的平臺產品：以58同城-租房版塊為代表的分類信息網站，是最早的互聯網長租平臺形式之一，在長期的信息服務中建立起穩定且龐大流量群體，支付寶、鹹魚等應用也從支付和流量方面切入長租市場；租房行業原住民之一的傳統房地產中介企業在自有拓展的業主房源信息基礎上，擴展租房網站業務；由房產機構或中介企業發展而來的房產網站，推出包括租房在內的綜合房產信息服務；近幾年蓬勃發展的互聯網長租創業企業，以服務、技術和創新商業模式為核心逐漸形成平臺領域的一方新勢力。
▌互聯網長租平臺服務行業競爭力
流量規模、品牌口碑、標準化體系、差異化服務
長租平臺服務的核心競爭力主要為4個要素：流量規模仍是長租平臺的主要競爭力，租戶流量可以為資源精準匹配、用戶需求畫像、服務挖掘、營銷推廣等方面提供足量數據，是平臺端的基礎優勢；品牌口碑是在競爭中脫穎而出的利劍，行業尚未成熟的情況下，品牌口碑將很大程度影響消費者決策；標準化體系是服務效率和技術融合的側面表現，標準化是行業發展過程中的競爭著力點；差異化服務是在同質化相對明顯的市場競爭中佔據有利優勢的必要因素，商業模式和服務的創新升級是吸引新客戶維護老客戶的良好途徑。此外，未來機構房東供給側將會發展快速，對於長租平臺來說是一個有利的促進因素，將會成為整條賽道的一個競爭優勢。
▌用戶流動-向二三線人才流入城市滲透
一線城市是核心地區，政策和經濟牽引行業向二三線城市滲透
北上廣深超大型一線城市在未來較長的一段時間內仍然是長租行業的最主要戰場，但一線城市場的高房價和大城市病存在一定的人口擠出效應；同時在人才引入政策和經濟快速發展的牽引下，部分二三線城市和呈現出明顯的人口流入動態，如杭州、長沙、重慶、西安、武漢等城市都為人才流入提供了大量便利，同時地方長租政策不斷出臺並落實，市場信心增長，充分利好長租行業發展向非一線城市的滲透與擴張，未來逐漸增多的資源優勢型二三線城市及其輻射地區將是長租行業的重點覆蓋方向。
▌長租公寓-伴隨激烈競爭的規模擴張
多方激烈競爭促使中國長租行業在未來十年中的快速成熟
長租公寓是長租服務行業的核心關鍵領域，目前行業處於各家品牌跑馬圈地階段，還未出現龍頭企業，但隨著市場不斷打開，優質房源和精細化服務會成為競爭壁壘，目前，分散式公寓因輕資產運營和房源靈活性強等優勢，成為行業突破口；但各家房地產巨頭在集中式公寓方面均有長遠佈局，未來隨著公寓社區化不斷完善，城市交通延展式發展，集中式公寓也將擁有巨大市場空間。
從整體來看，長租公寓的長尾形態明顯，中小型機構公寓多而分散，擁有較強生存優勢，在未來將繼續整合零散的個人業主房源，預計整體機構化房源的份額在未來會快速上升至70%以上，其中頭部長租公寓成長至3-5%的佔比。
對標酒店行業，長租公寓領域未來會是頭部品牌+長尾格局，巨鯨和大量魚群共存。
▌長租平臺-長租服務體系的搭建
服務閉環的打造體現平臺競爭力，商業模式快速更替升級
互聯網+賦予長租平臺在服務黏合方面的天然優勢，快速尋找服務空白並迅速建立起體系，形成一整套在租房服務方面的規則。作為服務商，對於房東用戶，在引流的同時，提升產品、技術、諮詢、營銷等多方面服務；服務長租下游租房用戶，以用戶體驗為出發點，提供帶看、信息、租賃金融等多方面服務；在服務上達到真正意義上的供需深度匹配。
服務和運營能力是未來長租平臺的核心競爭力，隨著用戶對租房體驗需求的提高，平臺商業模式由資源信息導向向用戶服務導向快速更替升級，鏈接上下游打造服務閉環、建立一整套服務標準體系，將是未來長租平臺長遠發展的必然趨勢，也是各類型平臺的競爭熱點。
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