央媽披露：2017年全年人民幣貸款增加13.53萬億元，同比多增8282億元，創下歷史新高。其中，中長期貸款增加5.3萬億元，比2016年少增加3800億元，短期貸款增加1.83萬億元，新增規模是2016年的2.8倍。這說明了啥？中長期貸款減少，房貸這個大頭被摁住了；短期貸款卻發力了，經營貸和消費貸出現新的趨勢。
萬事萬物都有兩面性，適度的負債會造就多贏的格局，能夠促進經濟發展，但過度的負債就會引起經濟泡沫。來看看國家公佈的數據：2017年第三季度，中國債務收入比達到了77%，意味著收入的77%是用來還債的，可怕不？現在明白國家“去槓桿”的深意了吧，就是希望民眾不要陷入舊債未還新債又起的怪圈。誰可曾知道，這麼高的負債，是真的用來經營和消費了嗎？恐怕不盡其然吧！那麼這些資金真實的去向是哪裡呢？那就是房地產市場，因為這個市場是最缺錢的，市場也是最大的，只是資金流入的方式更加隱秘了。
前幾天，潘石屹講了這麼一句話：“今天的房地產市場一天比一天畸形，已經違背了基本的常識。也發表了老潘自己的一些想法，全文如下：
近些年來，我一直怕談房地產，怕談房價，因為媒體只喜歡聽結論，不注重背後的道理，甚至還會忽略一些常識。一個聳人聽聞的標題，在吸引眼球的同時會帶來許多的爭吵、不和甚至謾罵。今天我想把我對房地產和房價背後的一些思考，完整和大家說一說。從1998年開始，過去的二十年，中國的房地產行業用市場化的辦法，讓許多人的住房條件改善了，讓城市的面貌大為改觀了。
應該說，房地產行業在這二十年中功不可沒，用市場去配置和組織資源也功不可沒。我們必須承認，二十年後的中國房地產市場一天比一天畸形，已經違背了基本的常識。
先不談房價，先談房價背後的更深層次的東西，它就是租金回報率。租金回報率就是用房子的年租金除以房子的總價，它是全世界衡量房地產市場最綜合的指標，沒有其他任何一個指標能代替它。也有人用租售比來表達，這兩者是同樣的經濟含義。
以北京為例，現在辦公樓的租金回報率大約是3%，住宅的租金回報率不足1%。一定有人會說，我算錯了，他們常常會用自己的故事來說服我：十年前我買了一套房子，房價是多少，現在租出去了，算了一下租金回報率是6%或7%。其實這是他自己搞錯了。計算租金回報率有一個特別重要的前提，就是要“用今天的錢算今天的帳”，要按現在的價格來算，而不是當年的價格。否則就亂套了，六百年前建故宮時也沒花多少銀子，這樣比是沒有意義的。正常的租金回報率應該是多少呢？應該是銀行貸款利率再加1%到2%。目前銀行的貸款基準利率是5%，所以租金回報率就應該是6%或7%。長期來看，當租金回報率低於銀行貸款利率時，說明房價太高了、會跌，反之就說明房價太低了、會漲。這就是房地產市場的常識。
這樣來看，中國的房價已經高的離譜了。之前有位領導告訴我，中國的租金回報率一直很低，跟世界不同步，這也許是中國房地產市場的特點吧。我告訴他，在1998年、1999年北京的住宅租金回報率能達到20%，是在這二十年裡，從20%一步一步降到了今天不足1%。
政府說：房子是用來住的，不是用來炒的。每個人、每個企業對這句通俗易懂的話都有自己的理解，也有人把這句話無限地去引申。我的理解很簡單，就是要讓租金回報率迴歸到正常的水平，要把過高的房價壓下來。
我們先從房子的成本來看，高房價的背後是這麼幾大塊：
第一塊是土地成本和稅金，地方政府拿走了。地價越高，房地產的稅就越高，政府拿走的這一大塊逐年在上漲，有些城市每年上漲的幅度是非常驚人的。
第二塊是利息，銀行拿走了。房價上去了，銀行利息就越來越多，利息之外，銀行還用各種金融產品變著花樣地來分得更大的蛋糕。
第三塊是利潤，房地產開發商拿走了。房地產開發商是商人，而商人的本性就是追逐利潤。
建安成本只佔一個小頭，而這個小頭又要分給幾十個相關的行業。別人在吃肉，這幾十個相關行業也只能喝點湯。所以，這幾撥人渴望房價一直漲，永遠漲下去，像吸毒一樣上癮了，離不開了。這三撥人一起合謀，千方百計要讓自己分得更多的蛋糕。
結果就是城市裡的中產階級，把這些年辛辛苦苦賺的汗水錢，絕大部分轉換成了房產。我記得，十年前、十五年前，城市的白領還在非常悽慘的討論“房奴”的問題。十年後、十五年後，房子的升值了，“房奴”們搖身一變，變成了中產階級，做起了中產階級的夢。他們也被迫加入了前三撥人的陣營，盼著房價一直漲。
我們要問的是：這夢是真實的還是個陷阱，是不是有基礎的，是不是違背了常識。十五年前，我們討論房價時，誰說房價要漲，一定會挨板磚。今天反過來了，誰要說房價會跌，就會挨板磚，誰要說房價會漲，點贊比板磚要多得多，這其中點讚的一大批就是當年的“房奴”。我們看到，有些房地產開發商積極響應政府的號召，改售為租，做長租公寓、短租公寓等等。這樣做有用嗎？今天中國房地產市場的現狀是，住宅的租金回報率不足1%，銀行貸款利率是5%，怎麼才能把這生意做得不虧本呢，幾乎是不可能的。改售為租只能寄希望於房價上漲，飲鴆止渴，而房價上漲後，現在已經很低的租金回報率只能更低。再看看其他行業，房租的快速上漲已經吸乾了很多行業的利潤，很多企業由於房租太高無法經營只能關門倒閉。而房租相對於房價、相對於銀行利息還是太低了。
化解危機、迴歸常識的解決辦法是什麼呢？
上策是對症下藥，要去槓桿，不要濫發超發貨幣。關注錢，就管住房價了。增加土地供應，城鄉一體化，調整稅收。中策就是無為而治，什麼也不做。下策是有病亂投醫、亂吃藥。
未來房地產的市場一定會迴歸正常，迴歸常識。市場配置資源的機制是不會變的，也不應該變。因為住房又破又小的計劃經濟時代，我們都經歷過了，這條老路是不能走的。我唯一不知道的是，會用漸進的方式迴歸，還是用激進的方式迴歸。
所以，無論是購房、投資、消費、經營，看懂趨勢，踩對節奏，跟對政策，才能取得制勝點，才不會被割韭菜。來看看有哪些重要的信號提示。
重要信號一：貨幣收緊，大勢所趨。目前中國實行的是審慎的貨幣政策，經濟狀況還不滿足量化寬鬆的政策。全球都在進行縮表加息，中國一樣不例外，早已準備充分。貨幣收緊、槓桿縮小將是未來的趨勢，因為目前有些資格價格有些虛高了，包含房地產。
重要信號二：利率上浮，大勢所趨。目前中國利率執行有兩個渠道：一個基準利率，另一個是市場利率。兩者各有所長，以市場利率為主、基準利率為輔的漸進方式推動市場利率改革將是金融市場的中長期目標。雙軌制將逐漸向單軌制轉變，對於金融機構而言將是一大利空。目前，市場利率的推行尚有時日，房貸利率上浮10%-20%，而短期的經營貸和消費貸卻上浮50%甚至更高，顯然不些不公平的意味。但無論如何，利率持續上浮都是大勢所趨。
重要信號三：縮小槓桿，大勢所趨。高槓杆率、高債務率問題是國家審慎貨幣政策的背景。防風險、去槓桿、促穩定是今年的熱詞，比如對政府債務的結構優化、居民消費債務的合理化、金融市場風險防範等，都是為了達到一個穩定、科學、合理的債務結構而推行的政策，所以縮小槓桿，迴歸常態，才是根本，才不會落伍。
重要信號四：合理消費，大勢所趨。 很多人會擔心2018年央行是否會加息，這也關係到中國十幾億人口錢袋子的事情。2018年是不確定的一年，央行目前也沒有明確表示加息的意思，也只能騎馬觀天下，走一步看一步，不確定的方面有三：一是中美貿易戰是否會爆發，二是美俄關係和敘利亞、朝鮮等地的局勢，三是中國在“大基建+PPP”轉向謹慎環保加強的情況下，經濟走勢將如何演進。
中國是一個人口大國，很多人有從眾思想，黃金大漲的時候追黃金，股票大漲的時候追股票，房產大漲的時候追房產，那麼問題來了：如果央行持續加息，樓市將會怎樣？從1998年住房制度改革以來，中國經歷了一輪又一輪的加自己，但房價始終沒有跌下去，這也是一個基本趨勢。因為中國的城鎮化建設還沒有完全竣工！辯證地講，加息一方面會打擊炒房客，他們的成本將進一步提高，對於投資、投機，高槓杆的炒房人來說，加息或許將成為致命一擊；另一方面有利於房價穩定，對於剛需者、改善型需求者是一個利好消息，但也提升他們的購房成本。
為啥國家要頻頻調控樓市？一是為了防止資本外流，二是看到樓市有泡沫破滅的風險。雖然現在已經收緊了房貸，但現階段牽連到房地產的資金信貸來源不明是最大的問題，現金貸，消費貸，信用卡，已經完全搞不清楚到底槓桿多少倍了。居民槓桿率已經成了金融市場的明星詞，也成了國家防範金融風險的首要關注重點。雖然在短短几秒，我們就能通過多家銀行獲取上百萬的現金。但這種申請的便捷性無疑也給居民部門加了槓桿，場外資金被一層層放大包裹後又進入賭局之中。一旦信用評級低的債務斷了，後果將不堪設想。
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