9月26日，北京發佈了2018版《北京市新增產業的禁止和限制目錄》，這個目錄自從2014年發佈以來，已經歷經三版，北京逐漸進入減量發展模式。
但是2018年版的這個限禁目錄，意義非同一般：
第一，北京四套班子11月份即將開始東遷，首都疏解的最大“釘子戶”已經被轉移，疏解，城市副中心嗷嗷待哺。
第二，北京剛剛宣佈《城南最新三年發展計劃》，力爭用三年的時間，將城南地區打造成為“首都功能的承接區、高質量發展的試驗區、和諧宜居的示範區”。
一切準備就緒，組合拳出臺，2018年版限禁目錄隆重登場了！
【1】
東西城“禁住”，城區“禁商”
北京S6號線產業帶已經凸顯
2018年的北京限禁目錄中，最核心的，就是對中心城區實現了全面限禁：
第一，東西城禁住宅、酒店和寫字樓，中央政務區功能凸顯
東西層合併成就中央政務區的傳言已經很久，但是由於北京中樞沒有搬離，東西城利益沒有實現真正交割，中央政務區都只是停留在民間傳聞中。
此次2018年限禁目錄對東西城提出了高度限禁要求，住宅、酒店、寫字樓同時進入限禁名單，東西城作為中央政務區的功能進一步凸顯出來了。
此條禁限對導致東西城直接進入存量房市場，如果再加上東西城公房比例較高，可售二手房數量不足，禁住禁商，在一定程度上肯定會推動東西城房價上漲，預期看好。
唯一的風險是來自於鎖區（清理東西城空掛集體戶，禁止非工作地外區戶口流入，非東西城戶籍/社保不得購房，直接鎖定流動性，遏制爆炒學區房）。
從未來的發展趨勢看，北京四套班子已經確定東遷通州，東西城又開始密集的違建拆除，老城區保護的平房騰退，現在又開始禁住宅，酒店和寫字樓。
一句話，中央政務區已經呼之欲出！
第二，五環內禁酒店，寫字樓，禁止新的國有企業、行政事業單位遷入，城區進入大疏解模式。
此次限禁目錄對城區限制也提高了一個檔次，不僅禁商，同時還禁止國有單位、行政事業單位遷入，在東西城之後，城區也開始進入大疏解模式。
這就意味著多個地區的舊城改造，拆遷，可能都要黃了。甚至最近有傳聞，說四環內也要進行大規模騰退，舊城改造將不再回遷，直接去近郊區。
城區禁商，將會直接推動五環內的辦公、商住等物業的租金直接上漲。
而同時新的國有企業及行政單位，要想進入北京城區也已經不可能了，未來只有城市副中心、北京城南地區才可以入駐。
歷來北京寫字樓的大客戶主要有三類：第一，是金融企業。第二，是國有企業。第三是相關的事業單位。
此次禁限目錄針對性極強，直接將領頭羊企業拒之中心城區之外，未來北京的產業高地，就是S6號線沿線的“1+3”模式：城市副中心+房山、大興、亦莊。
未來三年，城南全面開啟暴走模式！以城市副中心為核心，全面帶動亦莊、大興、房山的產業發展，形成新的城市格局。
城區大疏解，產業東南飛！
【2】
四大產業全市限禁
大疏解或倒逼環京限購“解禁”
在2018年的限禁目錄中，北京對全市範圍內的四大產業實現全面限禁：生產製造業，批發零售業，倉儲運輸業及高等教育產業。
2018年，北京將再次疏解制造業企業500家，200家倉儲和物流中心，預計將會疏解大概5-7萬外來人口到環京地區。
根據河北省2017年下發的文件，整個環京地區未來要構建以“就業為目的的購房制度”。
比如像高碑店、白溝等地區，只要疏解過去的商戶，只要拿出相關營業執照證明，就可以不限購購買商品住宅，三年社保相當於變相“解禁”。
同時，預計北三縣和通州執行“三統一”政策之後，疏解到通州城市副中心的高校、醫院、行政單位等員工，由於在通州只有宿舍週轉房，因此只要出示相關工作證明，即可在北三縣不限購購置一套住房。
而通州的非政府相關機構的員工，北三縣購房政策需要和通州執行“政策統一”原則，必須要有三年通州社保或納稅，方可在北三縣購置住房。
從2019年到2030年的十年，通州城市副中心要疏解40萬人口，同時創造100萬就業崗位，將會對整個環京地區的房地產格局形成重大影響。
【3】
北京產業東南飛
創造了京津冀協同發展新格局
北京東南地區，既是京津冀協同發展的腹地，同時也是京冀貼邊發展的核心新城。北京東南新城的發展，本質上就是要構建京津冀協同發展的新格局。
城區疏解，城南暴走，本質上都是京津冀協同發展規劃的一部分：以城市副中心輻射帶動北三縣，亦莊的通武廊輻射拉動廊坊、武清；大興輻射固安；房山輻射涿州。
一個全新的京津冀協同發展格局，全面建立：交通聯通，人口外溢，產業協同，一個以首都為核心的世界級城市群已然成型。
綜上所述，北京2018年版的禁限目錄，是北京減量發展模式的根本體現和手段，本質上為了服從京津冀協同發展的整體規劃安排，這個是國家戰略。
民間有傳聞，說有人曾經面書高層，說如果再持續目前的“強疏解+大限制”模式，北京的發展就完了！這是一畝三分地的典型思維。
也有人說，目前北京的發展只不過是“騰籠換鳥”，把中低端的轉移出去，引入高尖端產業和人才。但是從2014年到2018年這個限禁目錄看，“騰籠換鳥”一說站不住腳。
因為北京的鳥早就已經在籠裡了，2008年奧運會之後，經過過去十年的低房價，娛樂明星，官商權貴，高級知識分子等早就已經遍佈京城，中國的鳥早就已經被北京一網打盡。
北京未來的發展就是“減量提質”，減的就是產業和人口，提的就是整體的生活環境和政治環境，未來的北京城區目標就是美國的華盛頓DC。
2018年，北京正在遭遇史上最大的變局！
【9月29日，微信群講座：北京城市變局和房價趨勢】
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