在成都一路向南的列車上，高新區是實打實耀眼的明星。高新區的生活、配套、產業等均已趨向成熟。然而，在高新區裡還有最後一個片區未成型，最後一個還有大量土地儲備、大量新房存量的“處女地”，那就是新川板塊。
新川北承天府軟件園，東臨天府大道，西抵蓉遵高速，南接麓山板塊。34個重大項目入駐，10餘個大型企業的總部安家這裡，信息技術孵化園、生物醫藥工程、節能環保產業培育、生物產業聚集……眾多科技產業組團佈局，發展前景利好。
然而，產業不能成為判斷區域發展前景的唯一參考指標。需要多維度參考，比如土地、規劃、交通、基礎配套等眾多參考指標。大牌開發商的項目佈局、商業的落地情況、公共設施的現狀和未來等更被關注。
大牌開發商搶灘，低價豪宅聚集
2016~2018年3月，新川土地大量出貨。萬科、中建、金隅、德商、華潤、朗基等眾多房企紛紛搶灘，將土地樓面價從2015年的4450元/㎡大跨步到13900元/㎡。這些項目只恨“生不逢時”，高價拿到地，便遇上限價，“豪宅們”只好“賤賣”。
▲2016年至今房企在新川拿地情況
傳聞下半年將有9個樓盤將開預售。未來新川的住宅市場競爭大，房源多，價格也值得期待。目前周邊已交付的中德英倫聯邦二手房均價為2.4萬元/㎡。
新房二手房價剪刀差1W，現在新川的新房價格可以說是以剛需的價格買到改善的產品，“有資格的話，閉著眼都要買”。
▲統計口徑來源於售樓部，價格和開盤時間以房協網公示為準
仔細看這些樓盤，小戶型住宅只有中鐵城一個，改善型項目佔主力。別墅、大平層項目數量多，精裝修佔比高。在地價高、容積率低的情況下，房企開發低密豪宅，並高標準精裝修，這確實是一種出路。
只是，新川板塊豪宅化，剛需群體就“被迫”變成“改善”了。
高精尖產業項目持續落地
大牌開發商們頂著高地價也要佈局的新川，之所以能夠吸引他們來，還是要歸功於新川創新科技園的產業規劃。2016年園區內所有主幹道全面通車，現在“6+X”的組團中有不少已經成型。
方正集團西南區總部、時尚集團西區總部、OPPO西南總部、藍盾西南總部等項目均已經在建設中，有的已經接近封頂。
新一代信息技術孵化園、生物醫藥產業園主體建築已經竣工，正在進行裝修工作，現就等商家入駐。
未來將有12~15萬居住人口，開發商們搶灘新川是看中的就是新川未來的人口紅利。但這些入駐企業能否最終留下來，還是未知數。房企們用高價拿地，賭的就是“人口”。
商業持續成為短板
雖然，新川的產業規劃落地迅速，但大型商業的落地卻遲遲不見。華陽地鐵站旁一宗建面約22萬方的大型商業綜合體——嘉裕中心，遲遲不見動工。
宗地已經打圍，貼著“嘉裕第六洲”的樓盤廣告和“嘉裕中心”的宣傳語。
從流出的相關項目的效果圖來看，項目規劃為商業綜合體。嘉裕成都負責人向房觀察透露稱，項目確實規劃為包含寫字樓、購物中心、五星級酒店等業態的商業綜合體，建築面積約22萬平。目前，案名已敲定為“嘉裕中心”，預計明年正式亮相。
然而，至今項目也未動工。
新川商業“雷聲大雨點小”的不僅這一家，還有規劃著“兼容商業”的宸光和悅，將“商業”裡混入了“商業別墅”進行售賣，壓縮了商業體的佔比。
▲宸光和悅4宗地
圖片來源：成都向上upchengdu
本來預計在今天出掛牌結果的新川2宗共計80畝的商服用地“因故終止”。
商業是支撐區域內居住人口消費、滿足生活所需的重要項。然而，新川目前正在建設的大型商業體屈指可數。
目前已知的大型商業體有2個：西藏銀行70年內100%自持的商業用地在近期動工；愛在城南住宅項目的底商已簽約永輝超市。
在持續一段時間內，新川的商業將持續成為區域短板。
新川的配套 蟄伏前行
相比於區域內商業的慢速落地，新川的公共設施建設算是快的了。教育資源跟進快。三組團一幼接近竣工，三組團一小接近封頂、新川一中也建設得如火如荼。據悉，下一步將啟動四組團一幼等公建配套的建設。
即便如此，新川區域內的教育資源，在目前還並不豐富。甚至沒有大型的醫院，醫療資源目前也匱乏。
▲三組團一小接近封頂
▲三組團一小效果圖
重點項目之一的省級文化中心，藝術創研展覽館完成封頂，其他部分的項目將在今年下半年動工。
新川之心公園的湖區已呈現，空中長廊也接近竣工。
交通方面，目前區域內公交線路少，班數少，公共交通除了地鐵較為方便，其他的有些欠缺。地鐵6號線、11號線均已動工。未來，新川區域內三條地鐵線路，5個地鐵站運行，將減輕部分交通壓力。自駕方面，梓州大道的BRT已經取消建設，路面交通擁擠程度有待改善。
總體上看，新川的產業規劃落地較多，配套設施不斷完善，未來人口紅利佳，新盤項目眾多，改善型住宅佔主力。
雖然，商業和公共交通還有短缺，產業兌現還有一定的週期，區域目前還不成熟，但作為政府重點打造的區域，新川的發展潛力不可忽視。
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