專題｜從無至有，龍湖冠寓如何進軍行業前三？房產頭條網

加速全國化佈局，看龍湖冠寓如何領跑長租公寓。

◎ 研究員 / 房玲、易天宇、楊凡

2016年6月，國務院推出《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，拉開了全面部署加快培育和發展住房租賃市場的序幕，此後住房租賃業務相關利好政策頻出。進入18年北京、廣州、天津等等城市也都陸續出臺了關於培育和開展住房租賃市場的施行意見。在此背景下，房企紛紛搶先佈局長租公寓市場。

據不完全統計，目前2018上半年TOP20房企中已有超過15家企業開展了長租業務。其中，龍湖集團於2016年推出長租公寓品牌“冠寓”，在兩年的時間中，龍湖冠寓從無至有，先後佈局了全國32個城市，並要在2020年衝刺行業規模前三。那麼相比其他企業，龍湖冠寓的優勢有哪些呢？其快速發展過程中又將面臨哪些問題呢？

政策利好下各房企陸續涉足長租公寓

（本章內容略）

龍湖冠寓佈局全國重點30城

2.1 冠寓發展：三年力爭行業規模前三

2016年8月在中期業績會上，龍湖董事長吳亞軍表示龍湖已正式涉足長租公寓和聯合辦公兩個新業態，其中長租公寓計劃三年內實現300處，這也是龍湖首次正式提出冠寓品牌。

雖然佈局並不算早，但龍湖卻是最早將長租公寓作為企業主航道業務的企業之一。2017年3月，龍湖正式確立了企業的四個主航道業務，其中就包括有新加入的長租公寓業務，長租公寓的重要性也被提升至了戰略性業務的高度。在業績發佈會上，龍湖CEO邵明曉也對冠寓提出了進一步要求，計劃每年開業1萬到1.5萬間，三年後爭取達到10億以上的租金收入（2017年為第1年）。

與此同時，龍湖冠寓也在全國範圍內緊鑼密鼓地佈局著。2017年3月12日，龍湖冠寓首次落地成都兩項目——成都金楠天街店、時代天街店雙雙開業，龍湖冠寓邁出實質性一步；僅僅4天后，2017年3月16日，冠寓成功落子第二座城市——重慶源著店，這也標誌著龍湖冠寓開啟了全國化佈局。2017年9月冠寓成功進入北京，首次進駐一線城市；此後一個月內深圳、上海、廣州相繼開業，至此冠寓實現了四個一線城市的全覆蓋。

隨著冠寓的加速發展，2018年3月龍湖再次調整了其發展目標，計劃將2020年的營業收入提高到30億，躋身行業規模前三。截止2018年上半年，龍湖冠寓已佈局了全國32個城市，冠寓租金收入1.39億元，同比2017年增長了4273%。展望下半年，冠寓還有多城房源將計劃入市，以達成2018年開業房源6.5萬間的目標。若按照目前的發展速度來看，2020年30億的營收目標將十分有望達成。

圖：龍湖冠寓歷年發展情況

2.2 規模現狀：運營房源數達2萬多

據不完全統計，截止2018年8月底龍湖共擁有在運營項目98個，在運營房源數為26070間，分別分佈於全國22個城市。從開業房源數的城市能級佔比來看，目前冠寓主要佈局於全國的一二線城市，其中二線城市的房源數佔比最大，達到了66%；一線城市的佔比為33%。

一二線城市由於擁有巨大的流動人口以及較高的市場租金，為冠寓的正常運營提供了保障。

從區域來看，龍湖冠寓於全國各區域的佈局都較為平均，具有較強的市場抗風險能力，其中長三角的佔比為36%，為所有區域中佔比最高的；中西部的佔比達到了29%，排名第二；珠三角和環渤海分別為25%和10%。未來龍湖冠寓可以繼續加大環渤海區域佈局，如北京、濟南、青島、大連等熱點環渤海城市，以提升該區域的市場份額。

2.3 佈局城市：上海或成為主要戰場（略）

2.4 項目選址：因城而異，緊依軌道交通（略）

產品定位以年輕白領為主

3.1 品牌定位：三大產品線細分客戶人群

在品牌打造上，龍湖冠寓以“我家我自在”為品牌主張，以滿足年輕人購房前的租住需求。據悉冠寓的人群定位為20-35的年輕白領。以上海市場為例，據上海龍湖冠寓工作人員介紹，冠寓客戶中85、90後佔到了7成以上，交款方式都基本為半年或一年。

此外龍湖還推出了三大系列產品線以切入各自的細分市場：分別為核桃、松果和豆豆。

松果系列主要以標準化、鄰里互動交友為特徵，打造青年社區。目前龍湖冠寓的絕大多數項目都屬於該產品系列，也是龍湖目前最為主要的產品線。
核桃系列主要針對外派精英人群，類似於“服務式公寓”，套內戶型相比松果也更大、但公區面積整體縮小，並配置有龍湖商業等其他領域的VIP資源。目前上海的樂山路店就為該產品系列，此外龍湖於成都金融城板塊拿下的旺旺公寓，也確定將打造為成都的首個核桃系列產品。
豆豆系列的目標客群則為剛畢業、選擇合租的群體，產品特點也以“小房間+大公區”的特徵。目前上海松江的小崑山項目就屬於該系列，該項目預計2019年開業，屆時上海也將成為首個冠寓全系列產品全面落地的城市。

3.2 戶型設計：定位明確且針對性強（略）

3.3 內部打造：全屋裝配化實現快速開業（略）

3.4 外部環境：商辦住緊密結合（略）

輕重結合搶佔市場份額

4.1 運營方式：逐步重資產化獲取高利潤

目前龍湖冠寓的運營模式共分為三種，分別為輕資產模式、中資產模式及重資產模式。目前龍湖冠寓在起步階段以輕資產模式為主，並租賃其他的物業，早期輕重比為8:2；後期將逐步加大重資產比例，並最終實現資產輕重比2:8。

其中輕資產模式主要以純品牌和運營的輸出與管理為主，且租約一般為10年，並要求毛利率控制在35%以上，12-15%的淨利率，故而對於成本控制要求更高。目前不少城市首個落地的冠寓項目就為輕資產項目，例如北京冠寓的酒仙橋店、廈門冠寓的高新園店等等。輕資產作為冠寓早期佈局的主要方式，在項目的獲取上比其他模式也更快。在決策上，集團給予冠寓初步授權，從而能做到一週之內就對項目做出判斷，從拿地到開業，週期大約維持在130天左右。通過輕資產的運作方式，冠寓可以在短時間內加快佈局，開拓市場，獲取市場份額，從而擴大冠寓的品牌影響力。

中資產模式，主要為10年以上租期租賃經營的項目，一般採用股權合作、委託管理等方式。如2018年6月上海龍湖冠寓與路勁地產合作的上海松江小崑山經濟區項目就為龍湖的中資產冠寓項目。該項目為路勁地產於2015年、2016年分兩次獲取，總建築面積約30萬平米，業態涵蓋公寓、聯排別墅、商業、養老等，而此次龍湖與其合作的冠寓產品就位於項目二期，總建面達到1.75萬平米。中資產模式相比輕資產有著更長的租約期限，此外相比重資產在成本方面也更低，不失為冠寓從輕轉重過度中的一種折中方式。

最後重資產模式則是包括龍湖的自持項目以及對優質物業的收併購。如2017年7月龍湖就以4.75億元獲取了上海寶山區的顧村鎮地塊，成交樓板價1.68萬/平方米，建築面積2.83萬平方米，據悉該地塊在未來將規劃為長租公寓為主的綜合性商業項目。預計未來龍湖還會繼續加大對優質項目，甚至租賃地塊的獲取，以進一步提高重資產項目的比重。雖然在重資產模式下，長租公寓租金除了需要覆蓋裝修成本外，還需要覆蓋收購或拿地成本，重資產項目的回報期也將遠遠超過輕資產。但由於重資產的毛利率可達70%以上（輕資產僅35%），因此在長期利潤回報上也更具優勢。

4.2 資本運作：多次融資為長租輸資造血（略）

規模戰下的長租隱患

5.1 冠寓優勢：低成本融資為規模保駕護航（略）

5.2 冠寓問題：運營管理仍需進一步優化（略）

5.3 市場風險：蓬勃發展下長租亂象需警惕

目前隨著全國大批量的長租公寓的推出，相關問題也不斷湧現，如搶佔房源、惡意哄抬租金等行為。2018年8月17日，北京住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門，集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業，明確指出不得惡性競爭搶佔房源，此外23家中介機構被查處並予以公開曝光。除北京外，南京、天津、杭州等等城市也都陸續加入到了對長租公寓市場的整治與查出工作中。

此外市面上針對租客還推出了租金貸款，由於存在管理空白，這些信貸產品同樣蘊藏著較大的風險。

如近期破產的杭州鼎家長租公寓，就是由於其託管機構或中介機構資金鍊出現問題，從而使鼎家無法向房東按期付款，致使房東與租客的權益受到影響。此後北京、深圳、上海、杭州都收緊了對於租金貸款的監管。

除了哄抬租金、租金貸款等現象，在安全性上，目前的長租公寓也同樣遇到了信任危機。如近期鏈家旗下的自如被指出房源甲醛超標，再將長租公寓推向風口浪尖。面對甲醛超標問題，9月1日自如下架了全國九城全部首次出租房源，這也為其他租賃企業帶來了“前車之鑑”。

造成目前長租亂象的因素有很多，一方面在於租賃領域相關的政策上可謂是一片空白，主要都是以《通知》的形式進行管理，無法可依，如長租公寓領域裝修標準以及裝修後多久可以入住，均無標準。另一方面，租賃企業在長租公寓的發展中也不該一味求大，更要從運營上著手，為項目帶來更多的附加價值。如做好成本管控和資金運作，做好短期內無法盈利的準備，不能急於求成。租賃企業還可以通過新興技術的運用，在安全性能上做到更好，如全屋裝配式的運用，不僅能夠有效減少甲醛，此外也能夠縮減工期。

總體來看，未來的長租公寓將不僅僅只是規模之間的比拼，如何提高運營能力，如何進行成本管控，如何維護好品牌良好的形象都將為長租公寓制勝的關鍵。

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專題

《龍湖冠寓的現狀與發展》

一、政策利好下各房企陸續涉足長租公寓

1、市場政策：租賃市場與政策雙重利好

2、房企佈局：各大房企爭相加大布局

二、龍湖冠寓佈局全國重點30城

1、冠寓發展：三年力爭行業規模前三

2、規模現狀：運營房源數達2萬多

3、佈局城市：上海或成為主要戰場

4、項目選址：因城而異，緊依軌道交通