核心觀點
觀點一：政策層面，三季度，中央政策層面似乎步入“空窗期”，主要還是加強市場監管，整頓房地產市場秩序。貨幣政策預期轉向中性偏積極，央行新作及續作MLF、PSL等多種融資工具向市場投放流動性。不過，企業資金監管依舊嚴苛，中小房企再陷融資難的困境。重點聚焦各線城市，本輪調控政策主基調未變，部分城市再度加碼調控，限制企業購房、提高首付比例、嚴控預售證審批等。與此同時，武漢、南寧等市局部鬆綁限價，但僅是個案並不具備普遍意義，更難以說明調控政策實質性轉向。
觀點二：行業層面，2018年以來，房企投資開發熱情高漲，與之相關的新開工、土地購置面積增速等數據表現亮眼，尤其在8月，多數房企都在積極備戰“金九銀十”，為全年業績衝刺做準備。而7月末中央提出要“堅決遏制房價上漲”，諸如瀋陽、成都、南京等城市相繼加碼了調控，旨在遏制投機炒房的需求但總體銷售保持平穩，預計伴隨著房企供貨高峰期的到來，全年的銷售規模有望小幅增長。
觀點三：城市供應，三季度，商品住宅新增供應較二季度呈下降趨勢，環比下降9%；同比微漲4%。受預售證放鬆影響，一線城市供應同環比均大幅增長；二線城市政策依舊趨嚴，城市表現持續分化；典型三四線城市市場供應量也所有下降，同時城市間分化也有所加劇。四季度，考慮到信貸壓力大增，加之年底搶收業績季的到來，開發商會加快推盤速度，預計新增供應量將較三季度顯著增加。
觀點四：城市成交，三季度，緊縮政策環境沒有絲毫轉變跡象，反而深圳、昆明、瀋陽、南京等一、二線城市繼續加碼“四限”，並且政策效果逐漸顯現，成都、西安等城市市場明顯降溫，“日光盤”明顯減少，開盤去化顯著分化。但整體上看，短期內市場依舊維持一定熱度，尤其是在四季度搶收業績、供應增加情況下，市場成交維繫在高位將是大概率事件。
觀點五：項目去化，2018年以來，整體市場的成交逐月回升漸趨平穩，但項目層面也的確存在去化率下滑等問題，不同能級城市已經明顯出現了結構性分化的特徵：一線城市總體去化率不高，二線城市出現了顯著的“冷熱不均”現象；此外一線城市中高端產品去化率普遍高於平均去化水平，而遠郊的低端產品去化情況不容樂觀。二線城市則顯示出截然相反的特徵，因購買力受限，中低端的去化率水平顯著好於高端產品。
觀點六：庫存待售，三季度，市場供求矛盾仍然顯著，半數重點城市庫存同比持續下降，但8月末與二季度末相比，六成城市庫存顯著上升，大連超1500萬方庫存壓力較大，而超半數城市消化週期明顯縮短，重慶、海口降至2個月以內，庫存嚴重告急。
觀點七：房價層面，三季度，各線城市房價走勢大體維持之前趨勢，但漲勢有所放緩。一方面，批量“限價房”的入市使得一二線城市房價漲幅放緩。另一方面，三四線城市房價保持加速上漲。超過6成城市8月房價較二季度有所增加，同比也有8成城市房價上行，但一、二線城市同、環比漲幅已開始放緩，預計三四線城市房價四季度仍將慣性上衝。
觀點八：土地市場，2018年第三季度，土地市場成交規模持續高位運行，成交建面再創新高，但市場預期有所下滑，整體呈現量漲價跌的走勢，企業的拿地態度也轉向審慎，重點城市流拍頻發引起市場重點關注。從各能級表現來看，一線城市供應有限，保障性用地佔比居高不下，宅地仍舊稀缺；二線和三四線市場增加供應的決心顯著，尤其三四線城市的成交佔比持續攀升。
觀點九：市場營銷，隨著調控政策繼續從嚴，房企推盤量的增加，各地市場分化，部分城市去化壓力仍然很大，需要通過適當的讓利優惠來衝刺下半年業績，預計房企在營銷上會有以下三方面措施：一是侷限性的讓利空間將會打開；二是首付分期方式會調整；三是發佈會活動將持續增多。
觀點十：房企業績，預計四季度，在融資收緊、短期償債壓力增加、預期項目去化率下降的情況下，房企的供應量將加大。這是因為，一方面，有更多持貨觀望的房企選擇以價換量，通過降低預售價格加速項目入市，儘早搶收業績以完成全年的銷售目標；另一方面，一些今年以來受城市限價影響延遲入市的項目，也將在四季度大量入市，企業業績將受益增長。
觀點十一：房企投資，三季度，陸續有上市房企發佈中期業績報告，部分房企對下半年投資表示要保持謹慎,維穩現金流成為行業共識。我們認為，收縮戰線、放緩節奏、地域聚焦成為房企未來戰略佈局的主要方向。避免全覆蓋、大面積的開拓，減少對於四五六線城市投資力度，重心逐步聚焦二線城市及經濟基礎發展良好的三四線，警惕和迴避因短期炒作導致市場非理性過熱的城市。在把握中西部城市輪動機會的同時，適當關注東部二線城市回調帶來的底部機遇，四季度末或將成為房企拿地窗口期。
往期回顧：
2018年三季度，中央政策面並無太多新動作，但調控長期化常態化已成共識，貨幣政策預期轉向中性偏積極，“去槓桿”貫穿始終，對企業資金依舊嚴苛。在這樣的背景下，行業銷售仍保持了穩健增長，且新開工、購地增速繼續攀高，房企開發投資熱情高漲。而不同能級城市的成交表現卻存在顯著差異，一線觸底回升，二線整體穩定中分化，三四線熱度維持，項目去化降溫現象也變得更為普遍，土地流拍頻頻也加劇了市場拐點將至的焦慮。
在當前形勢下，落地到城市層面，市場已然出現了一些“變向”信號，重點城市土地流拍頻發，核心二線城市項目去化率下降，加之“房產稅”即將落地的傳言不絕於耳，究竟這些“利空”因素會對四季度的樓市造成怎樣的影響，房企又如何在變化莫測的市場形勢中努力求生，一系列問題留待市場給出真正的答案……
供應：預計一線維持高位二線總量穩定，三四線降幅將收窄
三季度，商品住宅新增供應較二季度呈下降趨勢，環比下降9%，同比微漲4%。受預售證放鬆影響，一線城市供應同環比均大幅增長；二線城市政策依舊趨嚴，城市表現持續分化；三四線城市市場供應量也所有下降，同時城市間分化也有所加劇。四季度年底搶收業績季，開發商會加快推盤速度，預計新增供應量將較三季度顯著增加。
1、一線城市供應同、環比雙增，四季度仍持續高位（部分略）
考慮到預證管控放鬆的影響，預計四季度一線城市新增供應仍然持續高位，尤其是北京，下半年仍有大批限價盤集中入市，供應量將維持在高位。但長期來看，一線城市新增供應總量難有大的突破。
2、二線城市環比跌多漲少、分化明顯，四季度將迎來供應高點（部分略）
整體來看，隨著越來越多的二線城市不斷加入調控大軍，城市間的分化現象還將繼續加劇。短期內考慮到“金九銀十”和年底衝刺等季節性因素影響，預計四季度新增供應將有所增加，尤其是重慶、武漢等去化週期較短的熱點城市供應仍會放量。
3、三四線城市供應量同、環比皆回落，四季度降幅將略有收窄（部分略）
考慮到部分熱點三四線城市需求短期內依舊強勁，加之土地持續放量，四季度供應量降幅將略有收窄。
成交：一線低位回升、三四線熱度保持二線分化的格局仍將維持
三季度，緊縮政策環境沒有絲毫轉變跡象，反而昆明、瀋陽、南京、深圳等二線城市繼續加碼“四限”，並且政策效果逐漸顯現，成都、西安等城市市場明顯降溫，“日光盤”明顯減少，開盤去化顯著分化。但整體上看，短期內市場依舊維持相應熱度，尤其是在四季度搶收業績季供應顯著增加的背景下，市場成交熱度持續維繫在高位將是大概率事件。
1、68城成交同比增加13%，一線和三四線增幅達三成,二線基本持平
CRIC數據顯示，2018年三季度68個重點城市商品住宅合計成交7148萬平方米，環比微降5%，而同比增幅達13%。各線城市成交同比全部上漲，其中一線城市上漲最為明顯，高達40%；其次為三、四線城市，同比上漲28%；而二線城市同比僅微漲2%。
一線成交量上漲尤為顯著，僅廣州環比下降
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七成二線成交量同比上漲，城市間分化顯著
六成三四線城市成交量同比繼續走高，城市間分化越發凸顯
（以上內容略）
通過對目前我們已獲取24個的重點城市9月成交量進行估算，數據顯示：
一線城市三季度累計成交同比增幅仍處36%的高位，環比增幅較7、8月合計小幅擴大，成交繼續維持當前高位，尤其是北京，三季度成交環比漲幅擴大至62%，9月成交衝至高位；
二線城市整體降溫趨勢不變，但三季度環比跌幅較7、8月略有收窄。分城市來看，重慶、成都、長春等熱點二線城市成交規模繼續攀升，青島、杭州、南京、福州等城市成交規模大幅下降；
三四線城市三季度累計成交同比增加10%，較7、8月累計同比增幅28%大幅收窄，環比來看也由基本持平轉負，降幅高達23%，9月份三四線城市成交熱度明顯下降。
2、一線成交高位運行、二線分化、三四線維穩，整體成交同比持平或微增
一線城市成交量將繼續高位運行。四季度衝量將會使供應顯著增加，且市場長期供不應求，而當前一線城市房價有相對穩定，因此前期被壓制的需求會逐步釋放。綜合多方面因素考量，預計四季度一線市場的成交量高位運行仍是大概率事件。
二線城市整體成交量維持相對穩定，但分化局面將越發加劇。首先，像重慶、武漢這種去化週期較短的城市，由於供給相對充足，需求也十分旺盛，預計四季度成交仍會衝高；其次，近期加碼“四限”的昆明、成都、西安等熱點城市市場已經快速降溫，在當前整體調整越發“嚴苛”的背景下，後期這些城市成交量仍將低位運行；甚至三季度成交火熱的福州、南京、蘇州等城市或將進一步跟進調控，成交量也將繼續走低；再次，東北和中西部一些城市，尤其近兩年房價快速上漲之後嚴重透支居民購買力，後繼需求無以為繼，四季度市場成交表現或更差。
三四線城市整體熱度維持，但城市表現將出現分化。近一年三四線城市市場持續高熱，價格快速上漲引發了一系列恐慌購房，整體來看需求已經有所透支，再加上棚改規模維持相對高位，貨幣化安置比例有增有減，未來市場整體成交熱度還能維持。當然，部分環一線和熱點二線的三四線城市，受核心一、二線不斷提升購房門檻的外溢影響依然較大，市場調整的節點可能會比預期來的更早些。
項目去化：總體開盤去化率維持70%且呈逐月小幅下滑趨勢
2018年以來，整體市場的成交逐月回升漸趨平穩，基本面向好，但城市項目層面也的確存在去化不佳等問題，不同能級城市已經明顯出現了結構性分化的特徵。一線城市自2018年2月降至低位以來，成交量一直呈現出逐月回升的態勢。
事實上，步入5月以來，一線城市的月成交量一直位於月均線（2018年前8月一線城市月均成交量為182萬平方米）之上，市場規模穩步回升。二線城市除2月因恰逢春節成交量偏低之外，其餘各月成交量基本都在前8月月均線（2018年前8月二線城市月均成交量為1839萬平方米）附近小幅波動，整體市場成交規模還是相對穩定的，但單個城市項目去化還是存在顯著差異的。
1、整體去化水平仍處高位，7-9月去化率呈小幅下滑趨勢
2018年二季度以來，雖然“四限”政策依舊從緊執行，但整體來看房地產市場回暖現象顯著，各線城市成交量開始有逐月上漲的趨勢。7、8、9三月在經歷了企業衝刺半年度業績熱銷期，供應迎來結構性調整後，多數城市成交併未出現明顯疲軟跡象，重點26個典型城市新開盤加推項目總體去化率約為72.6%，從去化情況來看雖然各能級城市分化愈演愈烈，但整體市場熱度還是維持在較高水平。隨著樓市緊接著又迎來“金九銀十“傳統熱銷期，需求將進一步釋放，因此成交量進一步攀升，市場成交熱度持續維繫在高位將是大概率事件。
從單個城市來看，以成都、武漢、西安為典型代表的中西部城市去化率在90%以上，市場持續高熱。環渤海和東部沿海地區大部分城市去化率集中在60%-90%間，市場降溫跡象明顯。僅6城去化率低於60%，一線城市榜上有名市場全面降溫。
從單月去化變化情況來看，7-9月26個典型城市新開盤、加推項目開盤去化率總體呈小幅下滑趨勢。就城市數量而言，8月份去化率在70%以上的城市共有17個，9月較8月減少2個，去化率增速方面，8月去化率下滑的城市有11個，9月增加至16個，同樣都反映出整體市場成交熱度有所降溫。
2、一線城市中高檔項目去化率顯著高於中低檔產品，二線城市則與之相反（部分略）
表：2018年7月至今核心二線去化率高於95%的部分項目基本情況（表略）
表：2018年7月至今上海深圳去化率高於70%的部分項目基本情況（表略）
3、一線城市90-120平米三房去化率高，二線城市70-150平二房、三房受青睞
一線城市較為突出的特點為90-120平米三房戶型的去化效果最佳，平均去化率基本可以達到70%以上，上海浦東華髮四季、北京萬和斐麗、廣州萬科桃源裡均以此戶型作為其主力熱銷戶型，開盤加推當天去化率均超過95%以上。之所以呈現這樣的去化特徵一方面與市場供應結構密切相關，一線城市小面積段戶型尤其是70平米以下面積段已經漸漸被開發商“摒棄”，存在著居住體驗感差，溢價率較低等諸多缺點；另一方面在房價不斷走高的背景下，人們的購房行為也從先剛需後改善向“一步到位”轉變，此外，因二孩政策放開，部分置業者在購房時更加關注戶型的功能性，小三房或“2+1”等戶型滿足了許多家庭“一步到位”的需要，因而也成為購房者們較為青睞的戶型。
表：2018年7月至今一線城市去化率高於90%的部分項目主力戶型情況（表略）
二線城市項目去化情況相對比較特殊，因為各城市“分類調控”政策的影響，項目去化差異還是比較大的，總體來看熱銷項目的
面積段區間跨度在70-150平米不等，主力房型二房、三房的剛需和改善類產品的去化表現較好。這主要與目前核心二線城市的房地產市場發展特徵有關，購房主要群體主要分為兩類：一是年輕的剛需類購房群體，因房價上漲等各方面因素影響需求前置，但購買力相對有限會傾向於選擇小面積段的二房；二是以改善居住環境為目的中年購房群體，手中有相對充裕的資金，或已有一套老舊住宅可以置換，這類群體的購買力相對較強，主要會選擇居住舒適度較高的120-150平米以上的三房或四房，從而一定程度上帶動了此類產品的去化。
去化不佳（去化率低於30%）的項目既包含小面積段，也包含150平米以上的高端別墅類豪宅項目，由此可見，二線城市的購買力相對寬裕，且供應面積段品類眾多，在此基礎上人們的挑選空間更大，各項目間競爭較為激烈，預計後期項目去化分層現象也會更顯著。
表：2018年7月至今核心二線城市去化率高於90%的部分項目主力戶型情況（表略）
4、展望：一線城市低端去化率有望回升，二線城市項目去化維持當前格局
展望未來，隨著供應增加，後期仍將有部分中高端項目入市，一線城市整體成交量有望小幅增長，客戶在購房時也會更為理性，會綜合考慮區位、價格、居住舒適度等多重因素，高性價比的項目會脫穎而出。從面積段來看，90-120平米三房的戶型不僅在中高端客群的購買力承受範圍內，而且能夠滿足基本的三口之家的生活需求，兼顧的居住的功能性和舒適度，後期仍將會有不錯的去化表現。
預期一線城市尤其上海、深圳當前去化率較低的遠郊中低檔產品後期去化有望緩慢回升。究其原因主要在於：當前隨著供應增加，一線城市市場成交已連續數月小幅回升，前期因供應受限積累的購房需求也在穩步釋放，“性價比高”的項目開盤售罄也充分說明了這點，即一線城市被壓制的購房需求大量存在，只是等待合適時機即會釋放。隨著觀望的改善需求不斷釋放，繼續帶動市場熱度回升，購買力略有不足的剛需就會逐步考慮向城市外圍轉移，帶動遠郊項目的去化。
另一方面，之所以會緩慢提升則是因為當前一線城市房價高位，遠郊項目的房價門檻基本也達到了400萬-500萬元，除首次置業剛需外，一些支付能力不足的改善需求也要考慮“以舊換新”，各類不確定因素綜合影響，去化率提升的表現並不會“立竿見影”，但長期來看遠郊項目基本可提升至城市平均的去化率水平。
二線城市成交總量依舊會整體保持平穩，但城市之間和項目之間的去化情況更多會維持當前格局。一方面前期市場較為火熱短期內上漲幅度過大的環渤海和東部沿海地區的各個城市，諸如濟南、天津、南京、南寧等城市將迎來一波“疲軟”走勢，新推項目的整體去化將因前期需求透支過度而持續不振，去化率基本維持在60%左右；另一方面，此前房價偏低的中西部區域城市也將迎來一波“補漲”行情，典型代表為成都、武漢、西安，剛性需求仍有待進一步釋放。此外，從單個項目來看，中低檔產品仍將保持較高的去化水平，而根據各城市房價和購買力的差異，主力戶型為70-150平米二房、三房的項目依然會有良好去化。
庫存：半數城市庫存同比下降六成消化週期較6月末明顯縮短
三季度，市場供求矛盾仍然顯著，半數重點城市庫存同比持續下降，但受房價繼續上漲、市場整治秩序，樓市正處調整期等影響，大部分城市成交漲幅不大，8月末與二季度末相比，六成城市庫存顯著上升，大連超1500萬方庫存壓力較大，而超半數城市消化週期明顯縮短，重慶、海口降至2個月以內，庫存嚴重告急。
1、半數城市庫存同比下降，六成城市消化週期較二季度末明顯縮短
截至8月末，CRIC監測的45個重點城市的商品住宅庫存約半數城市同比回落，近七成城市消化週期同比下降。其中上海、深圳同比降幅約30%，庫存相對保持低位，僅廣州存量在1000萬平方米以上。二線城市中六成庫存同比下降，尤其是海口降至歷史低位，可售面積同比跌幅高達91%；而廈門因市場觀望情緒濃厚，庫存同比大漲99%。受成交回升影響，七成一、二線城市消化週期同比明顯縮短，僅北京、大連、廈門超18個月警戒線，深圳、福州約在15個月左右，重慶、海口不足2個月，供不應求情況嚴重。三四線城市中七成同比存量顯著上升但消化週期下降，其中中山、徐州、清遠、常熟庫存漲幅均超50%，佛山、無錫、徐州等超八成城市去化週期降至12個月以內，晉江、北海跌幅最大超60%。
但與二季度末相比，六成城市庫存顯著上升。一線城市僅深圳小幅下降8%，二線城市中成都、重慶庫存漲幅超30%，大連到8月末存量增至1500萬方以上。三四線城市整體去化依然較好，徐州漲幅最大約34%。就消化週期而言，大部分城市較二季度去化週期縮短，福州、中山、深圳、汕頭等市雖然消化週期仍在15個月以上，但較6月末縮短變化顯著，其中福州、中山減少最多超10個月。
2、四季度庫存繼續下行但降幅收窄，城市間分化繼續加劇
整體供不應求大勢未改，預計四季度庫存量將繼續維持下降趨勢，但降幅會有所收窄，且各能級城市間分化格局進一步顯現。隨著四季度新增供應放量，一、二線城市成交量將維穩或有小幅回升，預計一線城市及長沙、蘇州、西安、南寧、武漢、杭州、昆明、重慶、南京、海口等近期熱點二線城市庫存仍將繼續下行，消化週期維持低位或持續縮短，其餘大部分城市庫存下探降幅將會放緩。三四線城市除無錫、東莞、江陰、太倉、欽州等個別城市外，多數三四線城市市場出現降溫跡象，四季度成交或將小幅回落，我們預計整體三四線庫存量將會維穩或小幅減少，消化週期拉長的城市數量將增多。
房價：熱點一二線城市漲勢放緩三四線保持慣性上行
三季度，各線城市房價走勢大體維持之前趨勢，但漲勢有所放緩。一方面，一批量“限價房”的入市與各城收緊的限價政策使得一二線城市房價漲幅放緩。另一方面，三四線城市隨著供求兩端的放量而房價上漲行情依舊。環比來看，超過6成城市8月房價較二季度有所增加。同比來看也有8成城市房價上行，但一、二線城市同環比漲幅已開始放緩，預計下半年政策調控的效果將逐步體現。
1、熱點一、二線城市房價穩中有升，同環比皆有上升
據國家統計局發佈的《70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況》來看，從2018年1月至今，重點一線、熱點二線以及三四線城市新建商品住宅價格均在上漲。環比來看，一線城市8月份漲幅達7%，其中廣州漲幅最高，漲幅達0.9個百分點；二線城市中除廈門環比微降0.1個百分點外其餘31城均有不同幅度上漲。同比來看，各能級城市房價均高於去年同期，僅上海和南京有少量跌幅，同比分別下降0.2%與1.6%。
2、六成以上城市房價較6月上漲，八成三四線房價同比上升（本節略）
一線城市房價上漲趨緩
二線城市房價漲跌參半
三四線城市房價同比大幅上漲
表：2018年8月68個重點城市商品住宅成交均價變動情況（略）
3、預計一線房價穩中微漲、二線房價漲跌互現，三四線繼續慣性上衝
一線城市市場供求兩端均創年內新高，市場處於供不應求的狀態，同時基於各類調控政策相繼出臺和執行，因此我們預計四季度一線城市房價繼續維穩。
二線城市房價出現分化，整體處於高位，但部分城市將有所回落。當前大連、成都、福州仍保持原先上漲勁頭；南京、蘇州、蘭州、海口、濟南、南寧則以“穩”為主，房價波動不大，而其餘二線城市則房價有所回調。一方面源於政府“遏制房價上漲”的政策措施，另一方面，部分城市政策也使購房者普遍觀望。
三四線城市房地產市場熱度依舊保持，部分三線城市如紹興、煙臺、泰州、張家港、柳州、廊坊、洛陽等由於政策面的寬鬆而房價上漲迅速，但這些城市受政策性影響較大，未來新增政策的上馬將使得部分投機性需求喪失，房價也將下調。預計四季度三四線城市伴隨著“金九銀十”將會再又一波量價齊漲，但後續隨著政策的收緊也有回落的隱憂。
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專題
目錄
《整體成交平穩與項目去化降溫並存，
市場微妙平衡或將迎拐點》
一、政策：調控維持長期化、常態化格局，房產稅出臺不會太快
1、多省市跟進整頓房地產市場秩序，市場監管力度有望持續加強
2、貨幣政策中性偏積極，信貸對購房者影響相對開發企業較小
3、分類推進棚改貨幣化安置，短期對三四線市場影響程度有限
4、部分城市實際執行中放鬆“限價”但不代表調控實質性轉向
5、調控政策長期化、常態化，因城施策、分類調控仍是主旋律
6、預期房地產稅出臺既不會太快更不會太晚
二、行業：新開工、購地增速繼續攀高，全年銷售有望同比持平或微增
1、新開工、土地購置雙重驅動，前8月開發投資維持10%以上超預期增長
2、銷售面積、金額繼續平穩增長，“堅決遏制房價上漲”下區域分化加劇
3、預判：開工拿地助力投資增速相對高位，全年銷售規模有望持平或微增
三、供應：預計一線維持高位，二線總量穩定，三、四線降幅將收窄
1、一線城市供應同、環比雙增，四季度仍持續高位
2、二線城市環比跌多漲少、分化明顯，四季度將迎來供應高點
3、三四線城市供應量同、環比皆回落，四季度降幅將略有收窄
四、成交：一線低位回升、三四線熱度保持、二線分化的格局仍將維持
1、68城成交同比增加13%，一線和三四線增幅達三成,二線基本持平
2、一線成交高位運行、二線分化、三四線維穩，整體成交同比持平或微增
五、項目去化：總體開盤去化率維持70%，且呈逐月小幅下滑趨勢
1、整體去化水平仍處高位，7-9月去化率呈小幅下滑趨勢
2、一線城市中高檔項目去化率顯著高於中低檔產品，二線城市則與之相反
3、一線城市90-120平米三房去化率高，二線城市70-150平二房、三房受青睞
4、展望：一線城市低端去化率有望回升，二線城市項目去化維持當前格局
六、庫存：半數城市庫存同比下降，六成消化週期較6月末明顯縮短
1、半數城市庫存同比下降，六成城市消化週期較二季度末明顯縮短
2、四季度庫存繼續下行但降幅收窄，城市間分化繼續加劇
七、房價：熱點一、二線城市漲勢放緩，三四線保持慣性上行
1、熱點一、二線城市房價穩中有升，同環比皆有上升
2、六成以上城市房價較6月上漲，八成三四線房價同比上升
3、預計一線房價穩中微漲、二線房價漲跌互現，三四線繼續慣性上衝
八、土地市場：量漲價跌、流拍頻發，市場迎來調整
1、第三季度土地市場量漲價跌，一線、二線地價同比回落
2、中、西部核心城市持續高位供應，一線城市僅上海入榜
3、三季度重點城市整體流拍量激增，但呈逐月下降態勢
4、市場進入“磨合期”，土地流拍率將逐漸趨穩
九、市場營銷：房企降價讓利意願增強，折扣空間有限
1、讓利情況：折扣力度加大，形式多樣化，折扣意願於8月底開始增強
2、讓利方式：“真金白銀”促銷活動明顯增多
3、營銷活動：房企對公益活動持續關注，活動形式延續去年未有太大突破
4、預判：打折促銷進一步增加，但讓利空間有限
十、企業業績：三季度銷售總體平穩，四季度或加大供應量
十一、企業拿地：投資謹慎、分化，關注四季度二線城市拿地機會
1、5成土地被銷售TOP10企業所獲，強者恆強局面持續發酵
2、三季度房企新增拿地意願分化顯著
3、中南、佳源、金輝等8月未拿地，泰禾、祥生近2月拿地大幅縮減
4、TOP3中萬科、碧桂園仍在積極拿地，中梁、濱江衝刺規模
5、地域聚焦的佈局思路重點關注三四線和中西部
6、預計四季度房企將收縮戰線、放緩節奏，關注二線城市拿地窗口期
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