首先我們要清楚的是：履約保證金和質量保證金同時收取不合法。
早在2016年，國務院《關於清理規範工程建設領域保證金的通知》（國辦發[2016]49號）第四條便規定，在工程項目竣工前，已經繳納履約保證金的，建設單位不得同時預留工程質量保證金。
2017年，住建部和財政部聯合印發的《建設工程質量保證金管理辦法》（建質[2017]138號）第六條也明文規定，在工程項目竣工前，已經繳納履約保證金的，發包人不得同時預留工程質量保證金。
也就是說，在工程竣工前同時收取履約保證金和質量保證金不符合我國法律規定。而在這一法律前提下，何時以及如何收取質量保證金也成了許多業主頗為困惑的問題。
1
怎樣收取質量保證金才合法？
在實踐中，質量保證金的扣留方式主要有兩種：1）逐次扣留，即發包人在支付工程進度款時按比例逐次扣留；2）一次性扣留，即發包人在工程竣工結算時一次性扣留質量保證金。
要回答兩種扣留方式是否合法這個問題，不妨從質量保證金的定義著手分析。
根據《建設工程質量保證金管理辦法》（下簡稱《辦法》），建設工程質量保證金是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。
這裡業主的困惑主要集中在兩處：質量保證金應從哪筆工程款中預留？如何預留？
建設工程合同中的工程款有預付款、進度款、中間結算款、結算款之分。預付款是在工程建設開始前發包人支付的工程款；進度款和中間結算款是在施工過程中，發包人按照合同的約定及工程的施工進度情況支付給承包人的工程款；結算款則是指建設工程竣工驗收後發包人支付的工程價款。
預付款、進度款和中間結算款皆發生在工程未竣工階段，與《辦法》中“工程項目竣工前發包人不得同時預留工程履約保證金和工程質量保證金”相違背。因此，實踐中較為常見的“
發包人在支付工程進度款時按比例逐次扣留質量保證金”事實上違反了《辦法》規定。
再來看第二種扣留方式。
在工程竣工結算時一次性扣留質量保證金，顯然符合《辦法》關於時間要求的規定。但這裡存在著另一個問題。
《辦法》明確：缺陷責任期從工程通過竣工驗收之日起計。另外根據《建築工程施工發包與承包計價管理辦法》第十六條，承包方應當在工程竣工驗收合格後的約定期限內提交竣工結算文件。彼時發包方才將予以答覆並對剩餘的工程款項做清理結算。
不難看出，缺陷責任期可能早於竣工結算開始。也就是說，質量保證金的生效時間先於其扣留時間。另外根據定義，作為保證承包方在缺陷責任期履行維修義務的現金擔保，質量保證金本應在缺陷責任期開始前提交。
因此，第一種扣留方式不合法，第二種扣留方式合法但不合理。
2
怎樣收取質量保證金合法又合理？
根據《辦法》，合理又合法的質量保證金應在竣工後和通過竣工驗收間收取。
這裡我們仔細分析下竣工驗收這個關鍵時間點。此時，履約保證金作用已經完成，根據合同約定發包人應當退還承包人的履約保證金。同時，為了落實承包人在缺陷責任期內的維修責任，可以收取不超過工程結算價款的3%質量保證金或質量保函。
這裡推薦三種做法：
第一種，雙方約定直接從履約保證金中扣留不超過3%的質量保證金；
第二種，發包人先提交質量保證金，然後再開展竣工驗收，一旦驗收合格，同步退還履約保證金；
第三種，發包人提交質量保函，徹底解決質量保證金的收取及未來的管理、扣除及退還問題。
第三種做法有法可依：根據《辦法》，採用工程質量保證擔保、工程質量保險等其他保證方式的，發包人不得再預留質量保證金。另外，《辦法》第七條還規定，發包人應按照合同約定方式預留保證金，保證金總預留比例不得高於工程價款結算總額的3%。合同約定由承包人以銀行保函替代預留保證金的，保函金額不得高於工程價款結算總額的3%。不難看出，質量保函不僅和質量保證金地位一致，且額度要求也相同。
3
建築質量如何更好地保證？
要求承包人提交質量保證金，歸根結底還是為了保證建築質量 。而作為缺陷責任期的質量擔保，質量保證金僅能保證至多兩年的質量保修（《辦法》第二條）。
我國《建築法》規定的質量保修期卻遠超過缺陷責任期：地基基礎工程和主體結構工程的最低保修年限短則幾十年，長則上百年；屋面防水工程、衛生間、房間和外牆面的防滲漏的最低保修年限為5年；僅有電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程的最低保修年限為2年。
要在漫長的保修期內落實質量責任，質量保險方為最優選擇。2012年起才在我國開始試點的質量潛在缺陷保險（IDI）便較好地承擔起了缺陷責任期之外的保修責任：IDI的保險責任期一般自竣工驗收的一至兩年後（與缺陷責任期相對應）開始計算，保修期一般為10年。
這一險種的試點工作進展得較為順利。目前，上海市住建委已在豐富的實踐經驗上梳理總結，於2017年印發了《上海市住宅工程質量潛在缺陷保險實施細則（試行）》。
這一險種目前也已得到了政策的大力支持。根據住建部於2017年8月印發的《關於開展工程質量安全提升行動試點工作的通知》，上海、江蘇、浙江、安徽、山東、河南、廣東、廣西、四川這九個地區當前正在穩步推進IDI試點工作。
保證建築質量，光靠保證金還不夠。期待在質量保險的加持下，樓脆脆、樓倒到能夠離我們遠一點，再遠一點。
▎本文系工保網原創作品，作者龔保兒。部分內容綜合自互聯網，如涉及版權問題請及時聯繫處理。若需轉載或引用請後臺回覆“轉載”！
閱讀更多 工保網 的文章
