滿屏都在討伐萬科的“活下去”，是故意作秀，是營銷，是在唱空中國樓市，嚇死中小房企，萬科等著撿屍，什麼評論都有。
因為萬科明明手裡握著1595億的現金，完全可以覆蓋1年內到期的所有負債609億，還綽綽有餘，淨負債率32.7%，這麼一家財務穩健的房企，都活不下去了，意味著全中國的房企都要死了。
所以當萬科喊出“活下去”這個口號時，沒有人會真的相信萬科是活不下去了，只好去揣測萬科背後到底有什麼陰謀。
雖然我跑萬科十年了，但還是不喜歡瞎猜，也很厭惡陰謀論，所以專門跟幾個萬科的人聊了下，包括官方和非官方，集團和地方公司。
我們先要搞清楚，這個“活下去”為主題的會議，是萬科集團在大梅沙總部的會議室裡開的，不是某個酒店，是集團管理層和萬科各個一線公司總經理才能參加的內部會議，並不是萬科對外的會議，只是有人洩密了。
所以內部會議的目的，就是希望跟各個地方公司管理者多交流，並不是說萬科活不下去，而是要大家有一種危機感，對當下的嚴峻形勢有一個清醒的認識，房地產即將邁入一個艱難的時刻，大家要形成統一共識，讓未來活的更久一點。
說鬱亮矯情的，故意裝可憐的，我不知道你們咋想的，人家一個董事長，跟下面的lead們灌輸戰略路線，是裝給誰看呢？萬科要打悲情牌給政府看嗎？就憑萬科一個企業能打的動中央放鬆調控嗎？能打的動央行放鬆貸款嗎？太高估了萬科的能量了！
還有人說華為可以喊活不下去了，但你萬科不行，因為萬科是上市公司，要對股東負責，華為沒上市，隨便他怎麼喊，但我覺得恰恰是對股東負責，一個領導者，才需要在行情危機來臨時，具有前瞻意識，危機意識，難道當一個充滿泡沫的市場，到了懸崖邊上，居民槓桿都加不上去了，而庫存在增加，而政策卻沒有半點放鬆的跡象，大家都在因為融資回款發愁的時候，你還要他對後市保持很樂觀的態度嗎？有什麼理由樂觀呢？
萬科喊出“活下去”，對其他房企反倒是一種警示作用，因為冬天真的來了！
如果萬科真的那麼有私心的話，就應該悶不作聲，等著一大批小房企死了後，萬科直接去抄底收購豈不是更好？全中國那麼大，十多萬家房企，萬科的市場佔有率才不到4%，能有多大的影響呢？所以這些陰謀論根本就站不住腳跟。
如果你瞭解萬科過去幾年在幹什麼，受了誰的影響，也許就不會對鬱亮喊出“活下去”這麼大驚小怪了。
這幾年萬科一直把華為作為主要學習的對象，鬱亮親自帶隊去華為考察，從華為挖人，有幾本華為的書是必讀的，萬科員工甚至感覺公司的管理越來越像華為了。
包括：待遇傾斜到一線，一線的工資與非一線的要拉開差距，向奮鬥者，創造價值的員工傾斜；一位萬科員工告訴櫻桃，今年改革收入傾斜到一線之後，他的收入翻了一倍。
比如職級工資體系重構，每年都要考核競聘上崗，薪酬每年調整一次，35歲以上如果升不上去，你的壓力就很大，大部分人會選擇跳槽，年輕人上；推崇奮鬥者精神，不能養閒人，崗位工資根據你貢獻的價值來浮動。
比如組織重構，採取管理層輪值，比如深圳公司的總經理就是輪值，萬科泊寓也有輪值.
在萬科內部員工看來，鬱亮提出“活下去”，和比爾蓋茨說的“微軟距離破產永遠只有18個月”，以及任正非所說“華為距離破產永遠只有30天”的危機感如出一轍，都是一種居安思危，一種對市場的敬畏，一種真正穿越週期的自我警醒。
當一個領導者過去幾年腦子裡，不斷被灌輸一種危機感，一旦行業拐點來臨時，喊出“活下去”就真的不足為奇了。
我今天的文章並不是萬科的公關文，只是面對很多陰謀論，不吐不快，很想客觀的談下。
地產行業的人覺得，萬科你既然老在說危機，從08年就說拐點，2012年又說白銀時代，現在又說活下去，一直唱衰房地產，狼來了喊了十年，怎麼不離開這個行業呢，可你偏偏還在不斷拿地，而且業績高歌猛進，規模從08年的478億做到了五千多億，這不是婊子乾的事嗎？
我從08年做記者就開始跑萬科，每次萬科的年度發佈會都會參加，說實話，在媒體面前，十年來，萬科也沒有不看好過房地產，哪怕是2012年，萬科提出白銀時代，媒體追著問鬱亮，這是不是意味著房地產不行了，鬱亮都是說，白銀雖然沒有黃金值錢，但它也是一種貴金屬，中國的城鎮化還沒有完成，還有很大的空間。
只不過為什麼會有白銀時代的提法，是因為過去是黃金時代，毛利率高，沒有調控，地產公司不多，閉著眼睛都賺錢，而慢慢的調控成為常態化了，各行各業都來做地產了，毛利率下降，不好做了。
所以也是在2012年，萬科提出戰略轉型，做城市配套服務商後，才開始發展除住宅之外的其他業務，但萬科並沒有去地產化，住宅始終是主業。
當然，萬科白銀時代的提法，確實是看走眼了，因為那是史上第一次大規模的調控，萬科也沒經歷過，結果沒有料到2014年下半年會開始放鬆調控，在去庫存下，萬科採取的保守策略，讓佈局二三四線的碧桂園和恆大這兩家房企，加槓桿彎道超車後來居上了。
按照孫宏斌的說法，2015年之後，房地產迎來了超級大牛市，房價瘋狂上漲，顯然是鑽石時代，而非白銀時代。
哪怕是說“活下去”，並不是說房地產沒有前景可言了，而是誰熬過這個冬天，就能迎來春天。
最近在9月8日北方區域的媒體交流會上，鬱亮跟記者說，“我到今天為止仍然覺得行業非常有前景，但是像過去那種容易賺錢的時代，我早就說了一去不復返了，但是很多人不相信這個事情，尤其是前兩年萬科在規模上不再領先之後。我們今天終於認識到，我們的行業簡單以規模、速度評價是不合適了。”
所以未來三年，萬科就是要收斂聚焦，瘦身，有些業務不做了，主要是沒有利潤或者有風險的業務不會做了。
今天鬱亮說活下去，大背景還是政策嚴控，地產銀根緊縮，金融去槓桿，這在上次流出的例會文件上鬱亮也說了，今天我們面臨的轉折是全方位的，在政治、經濟、國際、軍事等方面，社會全方位進入轉折點時，所有行業無一倖免。
市場行情從7月份開始真的在急轉直下，大公司最先感受到變化。
有個前瞻的數據值得注意，萬科全國7月份訪客量環比下滑約20%，8月份環比下滑約5%。
三季度的銷售數據剛剛出爐，特別是前三強，碧桂園、恆大、萬科，相比二季度已經有明顯下滑了。
碧桂園五六月的銷售額還在700億以上，七八月就下滑到了四百多億，業績下滑太厲害了。所以碧桂園在全國的多個城市都開始降價了，我昨天的文章，各地粉絲也留言反映了不同的降價情況，特別是三四線城市，市場冷淡的比我預想的要快。
克爾瑞圖：2018年前三季度前100強各梯隊各季度總規模走勢（單位：億元）
萬科某地方公司的人跟我說，現在他們回款壓力很大，一切以回款為目標，拿不到回款他們的獎金都沒有，他們都會鼓勵客戶選擇一次性付款，可以享受多一點折扣，他們也會幫客戶想辦法找錢，這樣萬科就可以快速回款了。
有的萬科分公司要求開盤一年內必須清盤，有些賣的不好的分公司開始降價促銷了，比如廈門。
融創現在對回款甚至給出了佣金鼓勵，客戶全款付的，給銷售人員佣金提高50%。
總之前面四大房企，碧桂園，恆大，萬科，融創四家都已經感受冬天來了，現在拼命回款，減少拿地。
2016年以前還有很多房企學萬科，但是後來發現萬科錯了後，他們轉而把恆大碧桂園作為學習的榜樣，可是學到了一半，政策又突然去槓桿了，結果碧桂園模式也出現問題，學不下去了，大家都亂了陣腳，所以不到最後，真的說不好誰是贏家。
有個巨頭都開始裁員降薪了，銀行也在催著還開發貸款了，所以不得不......還有的中型房企都拖欠員工工資了，具體我就不點名了，節後有機會再專門寫一篇吧。
面對政策的不確定性，小心駛得萬年船，萬科這次如此謹慎，不是壞事。
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