5月16日下午，大連萬世達置業有限公司以2.63億元底價，摘得旅順口區九三路糧庫地塊。對於大多數人來說，競得人的名字熟悉而又陌生，有聽友在討論群中說道，“不是說要給萬達建商場嗎，怎麼地還賣給別人了？”
的確，旅順萬達廣場傳聞已久，此前也有消息說要落在水師營這一片。那糧庫這塊地，到底誰拿的，想要怎麼幹？《房探零零七》節目組對此進行了調查。
查詢結果顯示，大連萬世達置業有限公司，成立日期為2017年11月3日，法定代表人名叫方豔銘。方豔銘同時也是這家企業的大股東，並擔任大連世達集團的總經理。
帶著這條線索，我們查閱了大連旅順口區政務信息網。去年11月的一條新聞，吸引了我們。內容如下：
“11月7日，區長李軍帶領旅順口區代表團，在北京拜會了大連萬達集團。高級副總裁劉海波、大連萬達商業地產股份總裁助理呂仰鋒在萬達集團總部與區長李軍，大連世達集團董事長方世純、總經理方豔銘進行會談。
李軍向萬達集團介紹了旅順口區萬達廣場和萬達酒店項目進展，就雙方關心的問題進行了意見交換，表達區委區政府高度重視萬達集團入駐旅順，就在進駐過程中所面臨的問題表示將逐一克服解決。萬達集團表示對入住旅順充滿信心，願意在政府的支持下將全力加速項目進展。”
好了，看到這裡，我們似乎就能梳理出一條清晰的線索：去年11月3日，世達集團旗下的大連萬世達置業有限公司正式成立。四天之後，旅順口區區長和世達集團的高層一同前往萬達集團總部，就旅順萬達廣場的進展情況進行了深入交流。5月16日旅順的這場土拍，大連萬世達置業有限公司成功拿地。
其實從名字上，我們也能夠看出來，萬世達=萬達+世達。
但作為一檔負責任的房地產欄目，我們覺得這還不夠。於是，節目組向萬達集團內部人員進行了求證，對方表示，“對，這塊地是我們和世達聯合拿的”。開發商就是大連萬世達置業有限公司，要建旅順萬達廣場。
土地使用性質是商住混合，由本地開發商做居住產品，萬達輕資產運營商業，和甘井子萬達廣場的開發模式基本一致。解決了 “誰拿地” 的問題，我們接下來聊聊這個地塊以及旅順的商業發展情況。
九三路糧庫地塊向西是三里橋街道，南側是著名的愛國主義教育基地萬忠墓，往東一點就到了元寶坊。這片區域從整體來講，住戶數量不少，特別是在世茂寰海城交付以後。
周邊住戶多，是不是就可以高枕無憂了呢？似乎並不是。
上世紀90年代，當時旅順主要有兩個商場，一個叫商業大廈，一個叫供銷大廈。隨著時間的推移，商業大廈早就已經黃了，後來那個樓開了旅順的蘇寧電器。而供銷大廈這些年一直是非常穩健地發展，也是很多旅順人買東西的必然選擇，不少朋友作為商戶在這裡賣東西，生意確實很火。旅順的好益家購物中心也是供銷集團旗下的。
在2003年前後，世達集團要對旅順的核心區域，也就是原來的行政中心所在地進行開發，建造旅順世達廣場，目標是形成旅順新的商業圈。當時有一種說法是，“世達廣場的出現會讓供銷大廈徹底消亡”。
那時候，大連的西安路商圈和華南商圈還沒起來，核心商圈就是青泥窪橋，一天的客流量在20萬左右，平均到每家商場也就是5萬人。旅順世達廣場當年的宣傳單，就引用了這樣的數據，號稱開業之後每天的平均客流也能有5萬。
結果，沒多久就被大商拿走幹新瑪特了。大商新瑪特旅順世達店，算是把世達廣場挽救過來了，但也不是一家獨大，而是和供銷大廈分庭抗禮。
再舉一個例子。糧庫地塊旁邊的半島印象小區，2012年與樂購簽約了，但是後者對於旅順商業消費能力的測評結果並不滿意，最終沒有選擇入駐。
旅順口區的面積不小於甘井子，但是常駐人口比較少，也就20萬左右，可能都比不上泡崖或者泉水的大住區人多，消費能力弱，所以支撐商業非常艱難。
那麼，旅順的商業發展出路在哪？
我們來說一個案例。在大醫和大外新校區投用之後，由於旅順主城區的配套要比大學城好很多，很多老師就選擇在旅順主城區居住了，在當年不少人買了浪琴灣和龍河家園的房子。這兩個樓盤還有一部分客群，就是早期在高新園區工作、收入不是很高的人，當時的每平米的價格應該是四五千，從這個位置坐公交車到旅順汽車站，再坐旅順南路的大巴，去高新園區很方便，現在可以乘坐大連軌道交通12號線。
講到這，我們再說回糧庫地塊，居住產品針對的應該就是這類人群。首先，項目的開盤價格肯定會相對便宜，再加上旅順萬達廣場作為商業配套，吸引客群問題不大。商業方面，像龍河家園、世茂寰海城、半島印象等小區的住戶，如果不考慮傳統的消費習慣，從距離上來講，也是會優先選擇去旅順萬達廣場進行消費的。
但從長遠考慮，大學城距離旅順萬達廣場較遠，周邊住戶對於商場的支撐力有限，這就需要旅順大力優化現有的商業環境。
長期以來，旅順給人的印象都是“軍事基地”，直到2009年才全面對外開放，到現在開放的程度也不是很夠。在大連的城市規劃中，把旅順定位為“大連的城市後花園”。
我們認為旅順最好的土地，不是現在拍賣的這些，而是部隊持有的，其中最具代表性的就是太陽溝。目前，旅順口區政府也一直在和部隊進行協調，打算通過土地置換的方式，把太陽溝的土地解放出來進行開發。如果你去過旅順，就會知道太陽溝這一帶有山有海，整體環境特別好，就是一個天然的大氧吧，而且配套設施也相對優越。
從環保的角度來講，目前旅順開發區已經有很多工廠了，發展工業倒不如在長興島等既定的建廠區域。旅順未來的發展方向應該以文創產業為主。拿長春舉例子，這座城市最大的活力其實就來自吉林大學、東北師範大學等高校，高校的大學生對於城市發展的影響是非常大的，特別是商業領域，哪個客群都不如學生穩定。所以，我們認為旅順應該重點建設大學，哪怕是民辦大學。
有人說，旅順的自然資源這麼好，為什麼旅遊業發展不起來？用實在話講，大多數遊客早上來晚上就走了，不會在這裡住宿，而且旅順核心區域也沒有太像樣的酒店。所以我們說，旅順目前已經有很多4A級景區了，像白玉山、英歌石、203高地、東雞冠山等等，如果打造成像金石灘、老虎灘那樣的5A級景區，其實是有很大可能性的。像萬達和融創在都江堰合作開發的成都萬達城文化旅遊區，完全可以在旅順進行復制。但要注重保護旅順的環境，不要進行過度開發。
現階段，旅順暫時還沒有找到一個特別合適的發展途徑。所以對於這塊地，政府很希望能把事兒做好，不是說把地扔給你愛怎麼開發怎麼開發，像公共配套、交通線路都要進行優化。我們不擔心政府的決心，問題在於旅順怎麼吸納更多的人，促成商業乃至全行業的發展。
總的來說，對於旅順萬達廣場這個項目，我們捏一把汗；對於旅順的發展前景，只要做，總是有可為的。
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