閔行報社
閔行報記者 戎長春 丨文並圖
在世界經濟形勢瞬息萬變和全球競爭日趨激烈的經濟背景下，傳統產業轉型升級是調整經濟結構，尋找新的經濟增長點的必由之路。
但在加快傳統產業轉型發展中，必然離不開對土地資源的依靠，如今，在土地資源稀缺，新增建設用地有限甚至減少的情況，對老舊工業區、舊工業用地改造、更新，釋放存量工業用地潛能，有效盤活存量工業用地，則成為行之有效模式。
如何有效盤活存量工業用地，提高資源配置效率，推動產業轉型升級，高質量發展？
在日前舉行的閔行區存量工業用地轉型升級現場推進會上，區委書記朱芝松指出：
在建設用地負增長的總體背景下，實現經濟高質量發展，持續提升城市功能品質，推進存量工業用地轉型升級，是提高土地利用效率的重點舉措，對於閔行這樣的傳統工業大區來說，更是重中之重。
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騰籠換鳥 破壁清障
上海已步入工業化後期，面臨人口、土地、生態、安全四條底線約束，必須依靠創新驅動，加快新舊動能接續轉換。在當前全面建設“五個中心”、打造“四大品牌”、推動實體經濟發展的背景下，推進土地提質增效已成為培育經濟新動能的必然要求。
對閔行區而言，到2035年，全區建設用地總規模鎖定在289平方公里，工業用地總量將從現有的69平方公里減至33平方公里，土地資源和環境容量的瓶頸將愈發凸顯。
“從2年前全區推出16個成片轉型區域至今，部分地塊得以推進落實，但轉型的聚集度和顯示度不強，缺少在全市拿的出、打得響的品牌。”朱芝松書記坦言，加快推進存量工業用地轉型升級，是一項緊迫而艱鉅的任務，如今閔行正在探索建立“管委會+平臺公司+基金+政策”的新管理模式，統籌協調轉型開發工作。
其實，閔行區在區域經濟統籌發展上已經有很好的實踐。比如以莘莊工業區作為大區塊運營平臺統籌區鎮園區發展，形成了一園多區的發展模式。顓橋鎮光華創意街區、新吳涇工業園等地塊的轉型模式，通過引入市場化主體參與存量工業用地的轉型升級，從而達到提升區域發展能級的效果。
位於虹梅南路4999弄的燎申智城，在轉型發展中，大力度騰籠換鳥，淘汰落後產業，解約清騰一批低端產業。有一組數據可以說明燎申智城壯士斷腕的決心，2016年調整掉企業15家，2017年調整掉企業10家，2018年計劃調整掉企業15家，騰出廠房近5萬平方米。在主動騰退32家企業出租率下降到75%的情況下，通過結構轉型，引入12家高端科技先進製造業、高端服務業企業。
今年1-8月燎申智城實現稅收2550萬元，同比增長182%，並引進1家當年產稅千萬元的企業（申華汽車）。目前，燎申智城現有實體企業67家，以科技型企業、新材料製造業和現代服務業為主。在燎申智城負責人看來，通過不斷置換，園區將持續吸引優質企業入駐，提升了園區的名氣與影響力。
燎申智城
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築巢加快 引鳳優先
據瞭解，目前，閔行四大園區（莘莊工業區、閔行經濟技術開發區、臨港浦江國際科技城、紫竹高新技術產業開發區）的單位土地工業總產值基本達到75億元/平方公里，其中最高的閔開發達到了228億元/平方公里，但鎮級園區經濟密度普遍較低，除了欣梅和民用航天基地外，其他園區均不到30億元/平方公里，最低的14億元/平方公里，這與市裡提出的具有核心競爭力的城市經濟密度還有一些差距。
“我們必須通過存量用地轉型的方式，進一步提高實體經濟能級和全區的經濟密度。”
顓橋糧倉
閔行區副區長吳斌認為，閔行不僅要關注經濟密度，更要注重城市功能升級和城市形象完善，通過加快存量轉型，調整低效工業用地產業層次低、經濟效益差和環境配套差的現狀，打造高質量載體，營造高品質環境。
通過梳理閔行區16個成片區域轉型工作進度相對較快的幾個地塊，發現大多因合力快速推動，形成優勢特色項目，成就轉型之路。比如，顓橋鎮光華路，兩邊都是舊廠房倉庫，自改造初期，顓橋鎮黨委、政府一把手親自掛帥，通過持續不斷推進，使得整體片區環境明顯改善。今年8月剛剛完成改造的顓橋糧庫，搖身一變成為頗具文藝範的文創園，加上此前已有的光華68/79文創園、元谷文創園等成熟園區，這使定位“科技文創產業融合集聚區” 的光華路街區，打造“創智園區、活力街區、文化景區”由願景逐步變為現實。
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善於借力 種樹開花
閔行區推進存量工業用地中，不僅注重國資平臺的搭建參與，更善於藉助市場化專業公司力量。
如南濱江公司主導的純達南上海創新與創業集群展示館和區資產經營公司參與顓橋鎮光華路片區推進成效明顯。
同時，像金地威新這一類專業的商業平臺主體主導存量地塊的轉型，在項目建設、招商引資及後期開發運營建設管理等方面的優勢發揮，也讓閔行推動轉型找到了另一條捷徑。
閔行區副區長汪向陽認為，高水平專業商業平臺具有成熟的市場意識，善於引導整個園區的良性發展，借力專業商業平臺把“好人家”招進來對園區定位發展至關重要。
在中春路1288號金地威新閔行科創園，記者瞭解到，1棟配套服務中心和27棟研發製造廠房，已經基本完工，今年10月竣工並整體交付。
金地威新
此前園區為臺資傳統電子產品生產企業，形態為傳統單層加工車間，虧損多年。2016年金地商置公司收購上海奐億科技有限公司，依據新興產業的發展趨勢和區域產業基礎，重新規劃、重新設計，重新建設。
金地威新
園區負責人介紹，園區定位為高端研發製造園區，重點打造以智能裝備、新能源、大健康產業為核心產業的聚集區。
截至目前，已實現簽約客戶30多家，面積約6萬平方米，招商率接近70%，且主要為外資研發製造總部中心和國內高端研發製造企業。有4家德國公司、3家日本公司，奧地利、瑞士、法國、美國等世界主要發達經濟體投資企業。
此外，位於上海南部科創中心核心區紫竹創新創業走廊中心區域的滄源科技園及開放式街區，圍繞“零號灣全球雙創示範基地”建設，依託環交大科創帶和閔行南部新中心建設的基礎條件和區位優勢，結合城市更新和工業園區整體轉型的政策條件，在未來3至5年內，將滄源科技園建設成38萬平方米建築規模、約5萬創新創業人才集聚，具有影響力的雙創示範基地和開放式複合型園區，成為上海南部科創中心和紫竹創新創業走廊的科技引擎和發展樞紐。截止今年8月，滄源科技園園區內共有註冊企業896家，在孵項目542個。
在閔行區推進存量工業用地轉型升級中，逐漸探索出一套行之有效的統籌轉型機制，即由鎮與投資方共同成立園區管委會，定期研究園區發展情況，掌握招商動態，從項目建設、招商引資、後期運營管理等各階段為園區及企業提供精細化的政府配套服務。
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