“時不我待，只爭朝夕，誓保完成全年25億銷售任務”“不吃飯、不睡覺、打起精神賺鈔票”，在長沙新華聯銅官窯國際文化旅遊度假區（又稱“新華聯銅官窯古鎮”）市場營銷部樓道里，大紅色的條幅提醒著過往的工作人員。
在項目售樓部門口，大紅色的宣傳板對外展示著目前的銷售戰績：成交金額突破10.62億元，月均銷售2.6億元，連續3月問鼎長沙商業銷冠。這也意味著，按照上述年銷25億元的目標，新華聯銅官窯古鎮營銷人員還需要在未來3個多月的時間裡，完成近15億元的銷售額。
作為湖南省重點工程和全國旅遊優選項目，新華聯銅官窯古鎮由新華聯文化旅遊發展股份有限公司（以下簡稱“新華聯文旅”，000620.SZ）下屬全資子公司長沙新華聯銅官窯國際文化旅遊開發有限公司（以下簡稱“新華聯銅官窯公司”）開發建設，也是新華聯文旅實施“文旅+地產+金融”轉型戰略、尋求業績突破的重要抓手。
不過，新華聯銅官窯古鎮8月28日剛開業就陷入了基礎設施不完善、門票定價過高等質疑中，部分遊客和媒體對景區開放及運營管理提出了諸多質疑和建議。9月5日，新華聯銅官窯公司發佈《新華聯銅官窯古鎮致遊客的函》稱，古鎮剛剛面世，不足的地方很多，公司已對遊客提出的寶貴建議進行認真收集並抓緊逐條整改。
對於文旅產業轉型、地產與文旅項目聯動策略等問題，新華聯文旅副總裁、董秘杭冠宇向《中國經營報》記者表示，在公司確立的“古鎮+兒童樂園”文化旅遊經營模式中，“自持+銷售”的運營思路既能平衡長短期收益，也能實現股東利益與公司發展的高度統一，具體來說就是核心景區全部持有，外圍鋪面和宅院項目作為可售產品以保證資金的流轉。
- 景區倉促開業遭疑
8月28日，新華聯銅官窯古鎮第一次展現在遊客面前。不過，或許是由於準備倉促急於開門納客，新華聯銅官窯古鎮給慕名而來的遊客留下的第一印象並不算完美。
“基礎設施不完善”“門票定價過高”“感覺像看了一個工地”等聲音開始在市場上流傳。根據三湘都市報《沒建好就迎客？銅官窯古鎮高價被質疑》的報道，新華聯銅官窯古鎮雖已正式開門迎客，但景區內存在到處在施工、很多建築根本沒有完工、衛生環境差強人意、宣傳中吸引力最大的景點沒有開門等問題。
本報記者在赴景區實地走訪調查中也發現，由於項目尚處於試營業期間，部分基礎設施還有待完善，5D影院尚在建設中，“黑石號”特技秀正在進行設備調試和彩排，景區內的部分商鋪還在裝修，商業氛圍並不濃厚。
資料顯示，新華聯銅官窯古鎮總佔地面積3000畝，總建築面積約100萬平方米，總投資逾100億元，由文化、娛樂、休閒、教育和配套五大功能區組成。項目按照國家5A級景區規劃打造，被列為全國旅遊優選項目、“一帶一路”建設樣板工程、湖南省和長沙市重點工程。
據瞭解，為大力推動新華聯銅官窯古鎮項目搶工進度，實現順利開園，新華聯集團高級副總裁兼新華聯文旅總裁蘇波曾於7月12日組織召開搶工生產大會，會議提出了景區面臨的開園時間緊、運營體系複雜、施工仍在大規模進行、大量關鍵設備調試未開展等問題，並提出了相應解決措施。
遊客針對景區開放及運營管理提出的質疑和建議也引發了新華聯集團管理層的關注。9月11日，在新華聯集團召開的新華聯銅官窯古鎮二期工程全面建設動員會上，集團總裁傅軍指出，景區內第一期工程已經建設80多萬平方米，但尚有一些地方需要整改和完善，“我們要抱著高度負責的態度，把第一期的項目完善好、運營好、管理好，同時在總結一期經驗教訓的基礎上，高標準、嚴要求地建設好二期項目”。
- 商業用地大興別墅洋房？
與全國眾多文旅項目一樣，公司在做好景區建設運營的同時，房地產很難缺位。
9月13日，新華聯銅官窯古鎮售樓部項目沙盤旁圍滿了前來諮詢的客戶。據現場一位置業顧問介紹，項目一期公寓項目已售罄，後期還會陸續推出公寓及別墅業態，項目尚有配套臨街商鋪在售。
“公寓項目土地性質是商業用地，產權40年，但戶型設計均為超低容積率的兩房、三房等戶型，和普通花園洋房在居住功能上並沒有太大區別，且不受限購限貸政策約束。”上述置業顧問強調，項目針對的主要客群是在長沙暫時沒有購房資格的人群以及投資人群。
記者從長沙市住建委預售許可證查詢系統瞭解到，新華聯銅官窯古鎮公寓項目以新華聯銅官窯文化旅遊園名義備案並分批次領取了預售許可證。
根據相關政策規定，商業用地主要用於商業用房的規劃建設，不得興建住宅及別墅。這是否涉嫌改變土地使用用途？上述新華聯銅官窯古鎮市場營銷部負責人表示，房子的外在形態差不多，關鍵看土地性質和用途，“景區已建設有多個酒店項目，出於保證不同產品線的考慮，公寓在戶型設計上以購房者用於經營民宿為主，方便家庭度假客戶，獨院主要定位於藝術家村落開辦創作工作室以及客戶的商務接待等功能”。
針對這一疑問，記者先後走訪了長沙市望城區國土局、規劃局和房管局等相關部門。望城區國土局地產科一位工作人員在請示單位領導後回覆稱，項目的土地性質為商業用地並辦理了相應的權證，不涉及改變土地使用用途問題，但項目的具體規劃方案和建設內容由規劃局審批，並建議向望城區規劃局諮詢。
9月17日，望城區規劃局在向本報記者發來的書面回覆中表示，經核實，新華聯銅官窯項目未審批住宅建築。望城區房管局產業發展科一位負責人則向記者表示，項目前期手續都是齊全的，房管局根據國土、規劃等的許可情況發放預售許可證符合相關規定。
- 文旅+地產“平衡術”
作為向文旅轉型的標誌性項目，新華聯銅官窯古鎮在新華聯集團內部有“1號重點工程”之稱 ，承擔著新華聯文旅乃至整個新華聯集團的轉型重任。
資料顯示，早在2012年，新華聯文旅首次明確提出在湖南等地開發文化旅遊項目的轉型思路。新華聯銅官窯古鎮也在這一年開始正式籌備。
2016年，公司將文旅產業打造成戰略支柱性產業的決心更加堅定，並將上市公司的名字由“新華聯不動產股份有限公司”改為“新華聯文化旅遊發展股份有限公司”，同時確立了“文旅+金融+地產”的戰略轉型定位。
據瞭解，文旅產業將成為新華聯文旅未來新的利潤增長點。公司首個文旅項目蕪湖鳩茲古鎮繼東岸全面開街後，海洋秀場已於今年上半年正式營業，鳩茲古鎮西岸也已全面竣工；位於青海省的西寧新華聯童夢樂園項目正加快建設進度，將於2019年試運營；韓國新華聯錦繡山莊項目已獲當地道議會審批通過，正全面開展開工籌備工作。
大型文旅項目具有開發週期長、資金佔用數額大、資金回籠緩慢的特點，對於相關企業而言如何在融資環境趨緊的環境下，尋求地產開發與文旅產業發展的平衡，確保現金流穩健是個不小的挑戰。
新華聯銅官窯公司市場營銷部負責人也多次向記者重申，和一些打著文旅項目旗號優先建設房地產項目的公司不同，新華聯文旅在銅官窯古鎮建設過程中帶著一種情懷，即弘揚湖湘文化、古鎮文化和陶瓷文化，在整個項目建設過程中景區打造先行，再建設一些商鋪和公寓等配套設施。
據其介紹，目前新華聯銅官窯古鎮已累計投入超過60億元，一期規劃項目中可售貨量在30億元至40億元之間。
“公司在文旅轉型基礎上推出的‘1號重點工程’長沙新華聯銅官窯古鎮項目，帶動了自身商業、公寓產品的快速銷售，創造新華聯品牌發展新高度。”新華聯文旅在2018年半年報中也表示。
“作為上市公司必須保證資金平衡，確保業績、利潤和銷售額持續不斷攀升，這也是文化旅遊轉型成功的有力支撐。”杭冠宇表示，為保證公司的抗風險能力以及穩定的現金流，新華聯“文旅+地產+金融”三大主要板塊中的另外兩個板塊對文旅產業也是一種補充。未來新華聯將依託文旅產品的影響力，繼續在相關主流城市和熱點城市獲取項目，為戰略轉型再添動力。
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