“項目全部精裝交付，均價預計16000元/平方米左右，包含2500元/平方米的裝修。”7月16日，在位於江夏區的招商東城華府營銷中心，面對王燦（化名）的諮詢，銷售人員給出的介紹乾淨利落：“公共部分也計入全裝修收費，現在武漢市面上都是這種操作方式。”
王燦在光谷金融港一家大型保險公司就職，看中的是招商東城華府一套108平方米三室兩廳兩衛的戶型，這也意味著他需要準備接近60萬元的首付款。但讓王燦不解的是，即使是毛坯交付也需要開發商事先將公共部分裝修好，將動輒20%~30%的公攤面積也計入精裝費用，這不是重複收費嗎？
招商東城華府營銷中心 攝影 房小令
隨著長沙和濟南先後出臺文件規範房企精裝修行為，特別是長沙市“公共部分裝修不計入全裝修價格”的規定在武漢也引發了巨大波瀾。近日，不斷有購房者通過各種渠道向相關部門表達“解決全裝修房公共部分重複收費問題”的訴求。
此外，《中國經營報》記者在採訪中瞭解到，在新房備案價和精裝修“雙限價”的背景下，部分房企各出奇招，甚至冒著違規受罰的風險，通過採取精裝修捆綁軟裝、家電或升級包的方式來拓展利潤空間。例如，綠城黃浦灣備案均價約38000元/平方米，但銷售均價高達46300元/平方米，其中每平方米包含5000元精裝修和3300元“家電包”費用。
“今年下半年，武漢市很有可能會在精裝修層面跟隨長沙、濟南的腳步，為精裝修漏洞打上最強補丁。”對於武漢樓市今年下半年調控政策走向，武漢大家房地產顧問有限公司（以下簡稱“大家顧問”）分析認為。
精裝修“漏洞”
“公共部分裝修、普通入戶門、室內排水、強（弱）電的配管、配線應計入毛坯房價格，不計入全裝修價格。”近日，長沙市住建委出臺的這一新建商品住宅全裝修價格核算新規在武漢也引發了巨大波瀾。
這時，已購房的眾多武漢業主才猛然發現，原來公共裝修部分是可以不計入全裝修收費價格之內的。而武漢樓市的現實是，開發商將公攤面積計入精裝修收費標準已然成為行業的“潛規則”。
記者在以“民有所呼 我有所應”著稱的武漢城市留言板“市房管局”板塊看到，市民針對武漢樓市精裝修收費亂象的投訴眾多。例如，根據業主投訴，康橋知園按建築面積需繳納2500元/平方米的精裝費，小區公攤在22.5%左右，一套房子精裝修部分少則20萬元，多則31萬元，業主需為公攤面積多付5萬元以上的精裝修款。
而購房者更大的擔憂在於，精裝修房有沒有質量保障？裝修標準和交付質量由誰來監管？會不會最終質價不符？有業主就向記者反映，房地產開發商除將公攤面積計入精裝修收費外，還存在裝修標準不透明、實際成本僅幾百塊錢的平價裝修高溢價為2500元甚至更高的“豪華”裝修問題。
7月16日，記者來到康橋知園實地採訪瞭解到，項目由3棟25層板式住宅組成，共有房源288套。據現場工作人員介紹，項目整體均價約15000元/平方米，含2500元/平方米精裝修費，目前已全部售罄，預計將於明年9月30日精裝交付。
資料顯示，康橋知園由鄭州康橋集團開發建設，樓面價7186.59元/平方米，也是該公司進軍武漢市場開發的首個項目。對於業主反映的公攤面積收費問題，工作人員表示，精裝修收費標準嚴格按照武漢市相關規定執行。
康橋知園營銷中心 攝影 房小令
針對眾多購房者的疑問和訴求，武漢市房管局表示，商品房開發銷售屬於市場行為，我們將依法依規加強監管工作。針對公攤收費問題，目前房地產相關法律法規並無強制規定裝修費用的計算處理方式，裝修合同的條款及其他補充約定條款由買賣雙方自行商定。
事實上，早在2017年5月10日，針對市民投訴比較集中的精裝房價格過高的問題，武漢市房管局就在全國率先出臺規範文件對全裝修房根據房屋備案價執行分段指導價，並作出“最高標準不超過 5000 元/平方米”的限定。
但上述規範文件對於公攤部分收費問題並未有相關的條款。大家顧問分析認為，雖然武漢於去年出臺了精裝房規範，約束了全裝修的價格區間、明確了全裝修標準等，但相關規定讓開發商佔據了主導權，購房者想要買到房只能被動妥協。
武漢消息人士告訴記者，接到購房者集中表達的訴求後，有關部門也在組織各方面專家進行調研，不排除後續出臺全裝修消費的系列配套規定，包括質量監管措施。
在武漢房地產研究專家李國政看來，武漢面臨的問題其實也是全國大部分二線城市普遍面臨的難題，有些城市精裝修價格虛高問題更嚴重，消費投訴已有爆發之勢。
“武漢的情況還算好的，特別是去年出臺新規限定了精裝修封頂價，總體上還相對規範一些，只不過可能還存在一些瑕疵。”李國政分析認為，儘管長沙市此次出臺規定明確“公共部分裝修不計入全裝修價格”，但並沒有規定最高限價標準，因此也有一定的隱患。
“雙限價”下的漲價“外衣”
記者瞭解到，市場需求旺盛和供應不足間的突出矛盾也催生眾多亂象。數據顯示，2018年上半年武漢樓市整體成交處於歷史低位。其中，武漢全市新建商品住宅累計成交7.14萬套、771.6萬平方米，分別同比降低28%和22%；銷售均價9336元/平方米（含保障性住房），同比微漲0.01%。
湖北中原地產營銷策劃有限公司策略顧問中心研究部（以下簡稱“中原地產研究部”）報告顯示，在新房備案價和精裝修“雙限價”的背景下，部分房企各出奇招，通過採取精裝修+軟裝、家電或升級包的方式來突破限價實現拓展更多利潤。
例如，記者獲得的材料顯示，由綠城置業和武漢泓江置業合作開發，綠城置業代建的綠城黃浦灣於今年1月26日開盤，項目備案均價約38000元/平方米，銷售均價則高達46300元/平方米，其中每平方米包含5000元精裝修和3300元家電包。這也意味著購房者想要搶到房源，需要在備案價基礎上多付出8300元/平方米的代價。
與綠城黃浦灣類似，佳兆業廣場天御今年5月6日開盤，銷售均價35000元/平方米，含4000元/平方米精裝修和3000元/平方米的裝修升級包；武漢奧山世紀城房地產開發有限公司開發的武漢江山項目今年5月15日開盤，銷售均價32300元/平方米，含4000元精裝修和2500元軟裝。
武漢樓市今年上半年捆綁精裝修+軟裝的項目 資料來源：湖北中原地產
而事實上，武漢市房管局早在去年12月5日就出臺規定明確捆綁“家電包”“軟裝包”等行為均屬違規，並對多個通過捆綁“家電包”“軟裝包”和車位等方式優先選房的違規銷售商品房項目進行了公開披露和處罰。但記者查詢發現，截至目前上述通過捆綁“軟裝包”“家電包”和“升級包”來抬高銷售價格的項目並未受到相應處罰。
綠城黃浦灣項目一位郭姓營銷負責人告訴記者，3300元/平方米的費用並不是家電包，而是做的裝修升級。業主在網籤後自願選擇，並不影響選房資格，也不違反房管局相關規定。
”李國政表示，要想徹底解決這個問題，不是解決購房者反映集中的公攤面積列入精裝修收費範圍那麼簡單，還需要進一步明確精裝修交付標準，比如要將樣板間保留到交房為止供購房者做對比，同時裝修用材細化到具體的品牌和型號，確保交付收房和買房時的承諾一致；另一方面，就是在交房驗收環節誰來進行質量監管，這方面沒有全國統一標準，還存在一些空白，所以購房者擔憂的不只是價格問題，還有未來精裝房交付的質量問題。
值得注意的是，在多家研究機構看來，今年下半年武漢市以保剛需、控房價為主旋律的樓市調控有望進一步加強，或將為精裝修漏洞打上“補丁”。
中原地產研究部預測，限購區域可能擴大到所有行政區域，資格門檻可能提高，可能會限制企業購房；限售隨時可能出臺，限售時間可能為取得房產證之後3年，範圍覆蓋新房、二手房；或將推行共有產權房政策。
大家顧問表示，在保持限價不放鬆外，武漢很有可能繼續為保障剛需購房的政策打上“補丁”。如果下半年出臺新政，很可能會在企業購房方面進行政策收緊。同時，今年下半年，武漢市很有可能會在精裝修層面跟隨長沙、濟南的腳步，為精裝修漏洞打上最強“補丁”。
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