在武漢，我們錯過很多地方。
20年前，我們錯過漢口三環外的常青花園。
那裡是漢口北部的城鄉結合部，隸屬於東西湖區。
曾經是漢口人不去的郊區。
常青花園，都是用“村”來命名。24村、15村，像一個小城市。
一些分不到福利房的漢口人，才自掏腰包去那裡買房。
當時的複式三層樓，大概二三十萬元。
△漢江大道常青高架
現在再看常青花園的房價，心裡涼涼的。
講到這裡，我先說一個結論：
曾經的偏遠郊區，隨著城市向外擴張，終將成為城市副中心。
同時，這些偏遠郊區，以前是剛需的扎堆地。隨著這群買房人的成長，他們都是城市的中產階層。
我們對一個區域的偏見，容易導致判斷的失誤。我們之前的很多擔憂，最後發現都是多餘的。
這樣的故事還有很多。
01
南湖，曾經是“武昌的後花園”。
早期，南湖也是經濟適用房集中的板塊。工薪階層居多。
10年前，大華南湖公園世家、金地格林小城、保利中央公館、保利心語、寶安璞園、水域天際等一批樓盤，我們是不是錯過了。
△南湖曾經是外地買房人的天下
那時的南湖，沒有現在的繁華，到處都是斷頭路。逛街找不到地方。
後湖，在漢口的邊緣地帶，曾經是無人問津的藕塘湖灘。
一直是剛需買房的首選之地，也是新武漢人最多的地方。
2005年左右，後湖的房價3k左右。後湖當時是規劃一座新城，人口30萬人。
△市民之家，武漢的“窗口”
如今，有了永旺、地鐵、市民之家，我們是不是又錯過了。
常青花園、南湖、後湖，是很多人心中永遠的痛。
02
還有一個地方，我們也將錯過。
白沙洲，是離武昌內環最近的一個地方。
8年前，白沙洲沒有一個像樣的商品房項目。
因為臨近國道，靠近港口，最多的是市場：乾貨調料市場、機電市場、果批、農副產品大市場、鋼材批發大市場、五金水暖市場等等。
如今，這裡是武漢最熱的房地產板塊之一。
今年，白沙洲上千人排隊交購房資料的場景，曾是武漢樓市的一大怪象。
△4月份，白沙洲一樓盤500套房子，2000多人交資料
白沙洲，也是武漢剛需人群最多的板塊之一。
曾經有一個樓盤1500多套房源，十幾分鐘被搶空。
到目前為止，白沙洲，還是一座“光灰”之城，一座讓人愛恨交加的地方。
儘管如此，一年前，武漢的土地成交中，洪山區的成交宗地數量，位居全市第二名，且以白沙洲為主。
一批品牌開發商“分食”白沙洲。其中，萬科的白沙洲地王，樓面地價每平米9075元。
也是在一年前，旭輝在青菱鄉一舉拿下4宗地，總建築面積142萬方，是武漢長江沿線體量最大的項目。
03
在三環外如此偏的地方，旭輝為什麼還要拿下這個“巨無霸”？
一年前，我們或許看不懂。
如今，當開發商都到四環周邊拿地時，發現旭輝的市場判斷超前。
當武漢三環內沒有土地時，三環旁一定是開發商的主戰場。
更何況，這裡是武昌的南大門，還有一線濱江資源。
在長江主軸的規劃中提到，“白沙洲位於長江主軸主城段，作為長江邊不可多得的尚未被充分開發的區域，待長江主軸建成後，未來潛力不可估量。”
“長江主軸建成後，白沙洲的交通、經濟、文化、生態環境將得到徹底改變，區域面貌亦將煥然一新。”
我有一個推測，三環外的白沙洲，極有可能超過三環內的白沙洲。
首先，這個區域是一片白紙，更容易實現大盤的規劃。而三環內的白沙洲，被切割的像一塊塊“豆腐塊”，沒有一個整版的位置。
其次，它是武昌南相對宜居的一個新板塊。有人稱其為“青菱新區”，離三環線近、一線濱江資源、黃家湖、青菱湖，是其他遠郊板塊不能比肩的。
第三，品牌開發商扎堆。旭輝、新城、金地與保利等入駐，將帶來更好的房子。
這是三環內白沙洲沒有的優勢。
04
以前，三環內傳統的白沙洲，樓盤多是剛需項目，或者首次改善項目。房源多在100平米以內。
最近5年，白沙洲的住宅銷售量，都位居武漢市前三名。但白沙洲的房價，是武漢主城區最後的窪地。
4個月前，旭輝在黃鶴樓上發佈“江山系”產品。這標誌著武昌南濱江將崛起一座大城。
在武昌南，剛需已是過去時。三環內白沙洲的“老剛需”，如今也是品質改善一族。
目前，江山系、褐石系等一批大戶型、高端產品線，成為武昌南市場的主力。
三環內的房價節節攀升，戶型越來越大，中產階級買房與投資越來越難。同時，三環內的白沙洲“老剛需”，如今成了“新改善”。他們需要為家人添置更大的房子。這個時候，三環外的白沙洲，不失為一種選擇。
現在，旭輝在武昌南濱江，用“江山系”的大盤操作、三盤聯動，將成為武漢樓市的一種現象。
△武漢旭輝142萬方江山系濱江人居版圖 繪圖 張大水
江山境、江悅府、都會山三盤，風格迥異，能滿足不同中產階層的需求。
△江悅府效果圖
“江山系”的1號作品的“江悅府”，自帶有三重園景、MINI MALL、科技住宅、全齡社區。約95-135平米的三房、四房產品即將首發；
△江山境效果圖
旭輝“江山系”2號作品，位於長江主軸繁華之地的濱江大宅“江山境”，一線江景最近位置距江僅約90米。獨有一江一湖，一園一邸。該項目將於10月全城首映（示範區開放）；
△都會山效果圖
旭輝“江山系”都會家，武昌濱江核心區的“都會山”，集品質住宅、購物中心、公寓以及BLOCK商業街區等一體的國際MIX社區，擁有約14萬方的配套商業。
隨著住宅消費的升級，中產階級不再需要一個簡單的房子，而是需要一個能安放心靈的社區，一個能放鬆心靈的園林，一個輕鬆消費的商業，一種生活方式與一座大城。
一個江山系，三大產品，造一座大城。
［總結］
現在，我們還不關注武昌南濱江，以後會像常青花園、南湖與後湖一樣後悔。
旭輝的“江山系”，一個超級大盤，將徹底改變白沙洲的樓市格局，在武昌南建造一座大城。
從房子的性價比與濱江資源等角度，對於想在武昌南置業的中產們來說，“江山系”是一個重要的選項。
以後，談起白沙洲，有兩個板塊：一個是傳統的白沙洲剛需板塊，一個是武昌南濱江改善板塊 。
這就是旭輝給武漢帶來的最大改變。
也許不用五年，武昌南濱江是下一個“常青花園”。
文｜楊光華（地產寫字人）
投資風險提示：本文僅代表個人觀點，市場有風險，投資需謹慎。
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