在商業地產王國中，香港開發商一直有著“教父”級別的地位。
上個世紀60年代，香港的購物中心產業興起，一派繁榮景象。整個60年代，由於商業發展推動香港經濟增速高達12.7%，到1969年底，香港人均GDP達829美元，與內地1992年的水平相當。
在這片1106.34平方公里的土地上，隨後建立起大大小小的購物中心多達上百個，賺得盆滿缽滿的地產開發商形成巨頭格局。由於香港城市地域狹小，投資空間有限，港商帶著迅速聚集的資本開始湧入內地，試圖在這個擁有巨大潛力的商業市場上“複製”其成功模式，新世界是其中一員。
20年前，在內地市場上無法想象會有類似東塔這樣的商業體出現。今年3月，廣州K11藝術中心正式開業，這是繼香港、上海、武漢之後的第4座K11購物藝術中心。廣州K11位於CBD區珠江新城的東塔內，建築面積達70000平方米，共10層，以“榕樹”為主題，為消費者打造沉浸式購物藝術體驗，同時以“博物館零售”商業模式，首次在廣州成功落地。
K11系列產品起源於香港，由新世界發展有限公司執行副主席兼總經理鄭志剛親自主導。在當下多數購物商場已囊括購物、消費、飲食、娛樂等業態的同時，多數商業體已經出現了同質化和增長疲憊。
“靠高速的商業運作一年收入五千億，這是不可持續的。”鄭志剛開始思考，要加入新的元素，刺激商業創新，他看到了結合藝術和文化的可能性。
這一模式的創新，很快得到了市場驗證。2009年12月，香港尖沙咀K11開業，80%的商戶是首次登陸香港的品牌。香港K11在開業第一年就實現了盈利，且收入比整改前翻了3倍。
K11系列已經走到第8個年頭。2018年財年中期，新世界發展在香港的投資物業租金收入達到8.23億港元，上升13.7%，主要原因是K11 Atelier以及THE FOREST開始運營。其中，K11 Atelier的出租率達100%，每月平均客流量約140萬人次。同期，新世界發展在內地市場的租金收入總額為 5.22億港元，按年上升 13.2%，主要項目表現活躍。其中，上海K11購物中心每月平均客流量超過 79 萬人次，出租率 99%，租金收入錄得 7%增長。
在內地商業市場上獲得成功，實屬不易。觀察內地和香港的土地市場，可窺視一二。在內地土拍市場上，住宅用地是商業用地價格的3-4倍，而在香港反之。
“因為香港商業地產做得成功地價就貴，內地發展商還是習慣做純粹的房地產。”新世界中國董事兼副行政總裁黃少媚黃少媚在分析當下商業市場環境時告訴《21CBR》記者，做商業比做住宅更為複雜，“商業內容更為豐富，不可能一個圖紙走天涯；失敗的風險較高，所以要不停創新。”
與一些高週轉的發展商不同，新世界不乏一個項目做十年的案例，其背後更離不開雄厚的財力支持。作為商業地產模範生，新世界總結出三則不可複製因素：資金實力、人流地段、前瞻性團隊。
有業內人士表示，K11誕生於今完全迎合了新一代的消費習慣。目前在K11消費主流人群多為80、90甚至00後。其中80後多為新一代父母，其孩子在10歲左右，他們更希望孩子在購物的同時能有藝術的教育氛圍。
而在一線城市的90後人群中，多數具有出國留學經驗，具備國際視野，因此K11更注重融入當下流行國際品牌。例如Supreme等年輕人喜歡的潮牌已被率先引入。
即便如此，相對於內地房企，香港開發商大多被貼上了“不夠進取”的標籤。
“香港地產業已經走過40多年，從最初的幾百家開發商淘汰到現在只剩下幾十家。他們經歷過很多次世界性的金融危機，走的每一步往往都會做最壞的打算，所以變得非常謹慎。”黃少媚曾對媒體表示，港商經歷得越多，相應地會變得更加謹慎。
對於大型綜合項目的生長週期，一般完成需要3-5年，落成後還需要經過2-3年的運營方為進入軌道，“這也是不能把腳步放得很快的原因，太快的話不利於我們品牌的發展。”
雖然受限於項目週期，但實際上新世界正在加快其發展步伐。在2023年之前，新世界計劃在內地落成5個項目，其中包括位於北京和武漢的K11。未來，新世界方面表示，將把主要精力放在大灣區，這些城市相較更適合港資企業發展，也適合綜合體的培養。
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