惠州市區普通住房標準再度調整。日前，惠州市房管局正式發佈《關於調整我市市區普通住房標準的通知》，規定惠城(含仲愷)、惠陽、大亞灣普通住房標準分別不高於13933元/平方米、15417元/平方米和14865元/平方米，標準已經正式實施。
房管局相關責任人回應，普通住宅標準價格的調整，是提供給稅務部門的土地增值稅測算標準，不是房子的市場價和備案價，和市民繳納契稅無關。稅務部門表示，2016年起即不再區分普通和非普通住宅，目前惠州執行的契稅標準，是按照房屋面積和家庭購房套數來計算。
普通住房價格標準調整被誤讀
8月23日，惠州市房管局正式發佈《關於調整我市市區普通住房標準的通知》。
經過調整，最新普通住房價格標準為：惠城區(含仲愷高新區)低於13933元/平方米(含13933元/平方米)；惠陽區低於15417元/平方米(含15417元/平方米)；大亞灣開發區低於14865元/平方米(含14865元/平方米)。
這一標準相較於2018年1-6月底執行的標準有小幅度提高，其中惠陽片區只漲了1元。在滿足上述價格的同時，滿足普通住房標準的還有兩個條件，即單套建築面積在144平方米以下(含144平方米)和住宅小區建築容積率在1.0以上(含1.0)。
該普通住房標準價格調整，被部分中介解讀為惠州房價備案價的天花板。一位中介在微信朋友圈發文稱，惠州房價又要上漲了，現在不買會後悔，房管局都發文了。一部分不明真相的房地產行業從業者，也被該傳言迷惑。大亞灣一位要求匿名受訪者接受採訪時稱，普通住房標準調整後，很多購房者來詢問這是不是漲價的先兆，“實際上我們也不明白，這個普通住宅價格的調整和普通購房者的關聯性有多大，會不會影響繳納契稅。
市房管局回應：普通住房標準與備案價無關
惠州市房管局相關負責人在回覆質疑時稱，每半年根據市場調整一次市區普通住房標準是部門的日常工作，此標準主要供給稅務部門，用於對房地產企業進行土地增值稅徵管時參考，與市民購房繳納契稅多少無關，“稅務部門有每套房子的評估價，這和房地產實際的市場價格和先行的備案價無關。備案價並沒有調整，繼續從嚴執行。”
小編查詢惠州市房管局官網發現，惠州市區普通住房標準從2016年至今調整了7次，在2018年8月23日發佈7月1日起調整標準前，執行的是2018年1月1日開始的標準，每半年調整一次。
普通住房標準並非單指新房，而是綜合新房和二手房的價格確定相應的基數，再乘以1.44倍係數。比如，綜合一二手房價得出基數為1萬元/平方米，計算出的普通住房價格標準即為不高於14400元/平方米。
購房契稅不再分普通住房和豪宅
部分購房者認為，此次惠州房管局發佈的惠州新普通住宅標準，把惠城區、惠陽區和大亞灣區的普通住宅標準提高對減免契稅有幫助。實際上，在2016年2月份之前，確實稅費會參照住宅標準。
以惠州市2016年1月執行的豪宅價格為例，惠城區(含仲愷)8268元/平方米，還要同時滿足其他兩個條件，即144平方米以下和容積率在1.0以上，三個條件缺一不可才可享受契稅優惠。如果超過了“豪宅線”，即使你的住房面積少於90平方米，那也得按照豪宅的標準(3%)來繳納契稅，一套房契稅差價達上萬。哪怕你購買45平方米的公寓，但是價格超過標準，也要按照3%的全額契稅徵收。
但在2016年2月，國家財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部《關於調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)相關規定，自2016年2月22日起，個人購買住房契稅優惠政策和個人銷售住房增值稅(營業稅)優惠政策按有關規定執行，不再區分普通住房和非普通住房。
政策、面積和家庭套數是購房繳稅標準
經小編查詢，該規定顯示，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。
對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。
即2016年2月22日之後，惠州的普通住宅價格調整不再和市場的銷售價格掛鉤，契稅也不再以上述三個標準來繳納。
小編以普通購房者的名義諮詢惠州稅務部門。對方稱，營改增之後惠州的住宅契稅繳納不再和價格掛鉤，而是以面積和家庭住房套數掛鉤。現在惠州的執行標準和2016年2月22日開始執行的政策一致，家庭首套、90平方米以下1%，90平方米以上1.5%；家庭二套、90平方以下1%，90平方以上2%；三套及以上均為3%，商鋪和車位均為3%，全惠州統一標準。
惠州市區普通住宅價格歷年調整變化
2005年9月，惠州首次提出普通住宅價格標準3600元/平方米
2010年12月1日以前為5100元/平方米
2010年12月1日-2013年9月30日：6425元/平方米
2013年10月1日-2013年12月31日：惠城區(含仲愷高新區)7884元/平方米、惠陽區7178元元/平方米、大亞灣區6568元/平方米。
2014年1月1日起：惠城區(含仲愷高新區)8034元/平方米、惠陽區7587元/平方米、大亞灣區6530元/平方米。
2014年7月1日起：惠城區(含仲愷高新區)8324元/平方米、惠陽區7801元/平方米、大亞灣區6722元/平方米。
2015年1月1日起：惠城區(含仲愷高新區)8202元/平方米、惠陽區7647元/平方米、大亞灣區6715元/平方米。
2016年1月1日起：惠城區(含仲愷高新區)8268元/平方米、惠陽區8283元/平方米、大亞灣區7695元/平方米。
2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米以下的，按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率徵收契稅。契稅標準不再受到價格制約。
2016年7月1日起：惠城區(含仲愷高新區)8487元/平方米、惠陽區9832元/平方米、大亞灣區10321元/平方米。
2017年1月1日起：惠城區(含仲愷高新區)9581元/平方米、惠陽區13446元/平方米、大亞灣區13904元/平方米。
2017年7月1日起：惠城區(含仲愷高新區)10724元/平方米、惠陽區15787元/平方米、大亞灣區13904元/平方米。
2018年1月1日起：惠城區(含仲愷高新區)13681元/平方米、惠陽區15418元/平方米、大亞灣區13803元/平方米。
2018年7月1日起：惠城區(含仲愷高新區)13933元/平方米、惠陽區15417元/平方米、大亞灣區14865元/平方米。
惠州住宅契稅繳納標準
家庭首套、90平方米以下1%，90平方米以上1.5%；
家庭二套、90平方以下1%，90平方以上2%；
三套及以上均為3%，商鋪和車位均為3%。
最新普通住房價格標準
惠城區(含仲愷高新區)低於13933元/平方米(含13933元/平方米)；惠陽區低於15417元/平方米(含15417元/平方米)；大亞灣開發區低於14865元/平方米(含14865元/平方米)。
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