“唯一住房”為由拒絕進行執行，很多“老賴”也經常拿這個做擋箭牌。那“唯一住房”到底能不能執行呢？筆者在這裡很確定的告訴大家，根據最新規定及司法實踐的最新案例，在符合一定條件的前提下，“唯一住房”也可以執行。接下來，本文結合“唯一住房”能不能執行這一問題的由來、歷史沿革、最新規定及最新司法案例，試著對這一問題進行解讀。
“唯一住房”不能執行的由來
如果被執行人只有一套房屋法院是不能強制執行的，這種說法在社會上流傳很廣。但事實上，我們國家從來沒有規定過被執行人只有一套住房時不能強制執行，上述說法源於2004年最高院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查扣凍規定》）第六條的規定，該條規定：“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”
需要注意的是，這裡只是說“生活所必需的”並沒有說“唯一一套”。“唯一”一套和“生活所必需的”是有很大區別的，只有一套不一定是“生活所必需的”，有兩套房屋如果其撫養家屬人數較多也可能是生活所必需的。但是，在司法實踐中，“被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋”往往是被執行人的“唯一住房”。
由於執行的標的物是房屋，要想以房屋對應的價值償還債務，有個前提就是房屋一定要“變現”，而房屋變現有折價、拍賣、變賣三種方式，根據上述“可以查封，不得拍賣、變賣或者抵債”規定，既然只能查封，不能“變現”，那結果就是執行不了，長此以往，“唯一一套房”不能強制執行的說法就流傳開來了。
《查扣凍規定》第六條的規定立足於以人為本及尊重和保障人權的精神，對保障被執行人及其所扶養家屬在民事強制執行程序中所享有的基本的生存權提供了法律依據。
這一規定的核心在於如何平衡生存權和債權的關係。生存權，是指在一定社會關係和歷史條件下，人們應當享有的維持正常生活所必須的基本條件的權利。我國一貫重視對公民生存權的保護，2004年3月我國憲法修正案，以及民事訴訟法等法律和行政法規中對此都作出了相應規定。可見，生存權是憲法賦予公民的基本權利，是首要人權，是公民享有其他人權的基礎，同時它又是一種絕對權，任何人都不能侵犯的。而債權只是一種普通權利，是相對權。債權關係只有在不損害國家和社會公共利益及社會基本秩序的前提下才能得到保護。因此，生存權高於一切，是其他權利存在的基礎，生存權得不到保障，其他權利就無從談起。
對《查扣凍規定》第六條的解讀
對《查扣凍規定》第六條，我們可做如下理解：
第一，該條除了保護被執行人外還保護其所扶養的家屬。
第二，必需是“生活所必需的”的房屋。
對此，《查扣凍規定》第7條規定：
“對於超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品後，可予以執行。”
據此，超過“生活所必需“的房屋不受此限制，但該條規定並未明確何為超出生活所必需的房屋？也沒有明確保障最低生活標準所必需住房的操作模式。這導致實踐中很多法院對“唯一”一套住房執行時，往往採取“查封后待處理”的消極方式應對，造成很多案件久拖未決，債權人的利益無法得到保障，也影響了法院的司法權威。
第三，這裡的房屋還必須是“居住”房屋，一般來說商用房屋是不受此限制的。
根據上述《查扣凍規定》，在多年以來的司法實踐中，很多法院在執行“唯一住房”時，都依據《查扣凍規定》第六條的規定未予執行，例如在梁兆航與羅會元等民間借貸糾紛案中，廣州中院認為：在本案執行過程中，天河區人民法院依法查封了兩被執行人名下的房產，但《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條規定：“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋、人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”由於兩被執行人的戶籍均在涉案房屋，除了該房屋外，未發現被執行人有其他房屋。因此，在尚未作出具體可行的安置措施以保障兩被執行人的生存居住權的情況下，目前本案暫不具備拍賣涉案房屋的條件。
何為生活所必需的居住房屋?
司法實踐中一般是這樣掌握的：
a、是否有能力租賃房屋居住?任何人都不是必須居住自有住房，租賃的住房同樣可以居住，可以滿足居住條件，所以，有收入能夠租賃住房的情況下，現居住的房屋就不是必須的住房;
b、如果沒有收入來源不能租賃房屋居住，那麼還要看該房屋是否和《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》所規定的人均廉租住房面積標準相適應，（該辦法規定：城鎮最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的60%。）被執行人超過人均廉租住房面積標準的部分不是必需的房屋。
如果是設定抵押的房屋呢？
上述《查扣凍規定》為最高院2004年公佈的司法解釋，2005年最高院又公佈了另外一個司法解釋，即《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》（以下簡稱《抵押規定》），如果被執行房屋是設定抵押的房屋，應該優先適用《抵押規定》，根據《抵押規定》，對於被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，並可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。”
人民法院對已經依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債後，應當給予被執行人六個月的寬限期。在此期限內，被執行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執行人及其所扶養家屬遷出該房屋。上述寬限期屆滿後，被執行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，並按照民事訴訟法的規定執行。強制遷出時，被執行人無法自行解決居住問題的，經人民法院審查屬實，可以由申請執行人為被執行人及其所扶養家屬提供臨時住房。此外，被執行人如屬於低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出，這意味著終止執行。
《抵押規定》系針對執行設定抵押房產的專門規定，人民法院在執行設定抵押的房產時應優先適用。我們可以這樣理解，如果是設定抵押的房屋，即便是被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，也應該能得到強制執行，除非被執行人如屬於低保對象且無法自行解決居住問題。
《執行異議和複議若干問題的規定》對此問題的態度
“唯一”一套房無法執行的問題在現實中大量出現，成為困擾司法實踐的一個大難題，形成了事實上的不公平和不公正。法院不處置“唯一住房”，雖然保障了被執行人及其所撫養家屬的生存權，但是這是以犧牲債權人的利益為代價的，在現代文明社會，被執行人及其撫養家屬的基本居住條件是應當得到保障，但這應當是社會保障制度的功能，屬於政府職責的範圍，不應該把這種保障義務強加到申請執行人身上。
有鑑於此，最高院於2015年5月5日出臺了《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和複議規定》），其第二十條規定：金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：
（一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；
（二）執行依據生效後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；
（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。
執行依據確定被執行人交付居住的房屋，自執行通知送達之日起，已經給予三個月的寬限期，被執行人以該房屋系本人及所扶養家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。
接下來，筆者對此最新規定進行一下解讀：
1、對《執行異議和複議規定》二十條的基本解讀
法院在處置被執行人的房產時，經常會遇到被執行人以被執行房屋系被執行人及其所撫養家屬生活所必需的房屋提出異議，主張法院不能處置相應房屋，這種情形在實踐中非常普遍。
上述《查扣凍規定》第六條的基本精神，核心目的是保障被執行人及其所撫養家屬的基本居住條件，在現代文明社會，被執行人及其撫養家屬的基本居住條件是應當得到保障，但這應當是社會保障制度的功能，屬於政府職責的範圍，不應該把這種保障義務強加到申請執行人身上。在我國目前尚未建立有效的住房保障體系的背景下，《執行異議和複議規定》第二十條在總結之前經驗的基礎上，對該問題進行了規定，其基本思路是：
第一，人民法院保障的是被執行人的居住權，而非房屋所有權；
第二，這種居住權應當是被執行人及其撫養的家屬生活所必需；
第三，保障是有期限的，債權人對債務人生存權的保障是應急性，所謂救急不救窮，債務人最終還是應當向當地政府申請住房保障，不能讓本應由政府承擔的社會保障義務全部轉嫁給債權人承擔；
第四，被執行人不能利用法律對其生存權的保障來逃避執行。（以上四條轉自江必新、劉貴祥主編的《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議若干問題規定理解與適用》一書）
2、對被執行人異議請求不支持的具體情形
1、對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；
對被執行人有撫養義務的人，主要包括被執行人的配偶、成年子女、父母等主體。這裡的撫養，應做寬泛的理解，包含婚姻法中的撫養、扶養、贍養。該條的意思是，即便被執行的房屋屬於被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，但如果對被執行人有撫養義務的人名下有能夠維持被執行人生活必需的居住房屋，則法院應當執行。
2、執行依據生效後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；
這條非常好理解，執行依據生效後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋導致現在執行的房屋為其生活所必需的居住房屋，由於是被執行人為逃避債務惡意行為導致的，則法院應當執行。但需要注意的是，轉移房屋的行為必須在執行依據生效後，已經轉移的房屋必須是被執行人自己的房屋。
3、申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。
以往司法實踐中法院可以在保障被執行人及其所撫養家屬一定期限居住權或者給被執行人及其所撫養家屬提供住房的情況下，對被執行人名下的生活所必需的居住房屋進行執行。該條吸納了原有精神，根據該條規定，如果申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，則法院必需要對相應房屋執行。這裡需要注意的是，當地指的是強制執行房屋所在地，廉租房保障面積標準需要按照當地政府公佈的標準確定。
對於租金，租金水平應當參照當地房屋租賃市場的平均租金標準，這裡的當地也指的是強制執行房屋所在地，而所謂平均租金標準，一般是指一定區域內租房市場近期平均租金水平。關於扣除租金的時間，《執行異議和複議規定》在綜合平衡申請執行人和被執行人利益的基礎上，設置了5—8年的區間，5—8年的區間式的設計，賦予了執行法院在這段期限內根據案件具體情況，對被扣除租金進行適當調整的自由裁量權。另外，期間式的設計，也可以提高被執行人的配合程度，如果被執行人配合法院執行，可考慮少給些租金，如果其不配合，按照5年的最低標準給其租金法院也能夠強制執行。
3、《執行異議和複議規定》和《抵押規定》適用的問題
有客戶向筆者諮詢，對於執行設定抵押的唯一一套房原有《抵押規定》是否還繼續適用？對於該問題，《執行異議和複議規定》並未明確說明，筆者認為，原有《抵押規定》在《執行異議和複議規定》出臺以後應該還有適用空間。如果執行設定抵押的房屋屬於被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，法院可以繼續按照《抵押規定》進行執行。
實踐中，債權人在做業務過程中應做好情報收集及取證工作，瞭解債務人和保證人的資產狀況、家庭及撫養人狀況，如果債務人或保證人只有一套房屋，應謹慎評估風險，如果有可能，儘可能和債務人或保證人簽訂抵押協議，並做好抵押登記，這樣債權人作為抵押權人享有優先受償權，在處置房屋時也會更便利。另外，如果有可能，還應儘量增加其他擔保措施。
最高院的一個容易引發爭議的新規定
1、最高院的新規定及爭議
2017年2月28日，最高人民法院公佈了《最高人民法院關於依法妥善審理涉及夫妻債務案件有關問題的通知》法〔2017〕48號，在該通知第六條規定：“保護被執行夫妻雙方基本生存權益不受影響。要樹立生存權益高於債權的理念。對夫妻共同債務的執行涉及到夫妻雙方的工資、住房等財產權益，甚至可能損害其基本生存權益的，應當保留夫妻雙方及其所扶養家屬的生活必需費用。執行夫妻名下住房時，應保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍賣、變賣或抵債被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋。”
在這個新司法解釋裡，最高院強調了“要樹立生存權益高於債權的理念”，並提出“執行夫妻名下住房時，應保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍賣、變賣或抵債被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋。”
實踐中，隨著2017年2月《夫妻債務案件通知》的發佈，“唯一住房”能不能執行這一問題又引發了新的爭議。例如，最近有學員跟我諮詢了一個問題，具體案情如下：
他是一家小額貸款公司的總經理，他們有一個案子勝訴後向法院申請強制執行，法院查封了被執行人名下的房屋，在執行過程中，被執行人依據《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查封扣押凍結規定》）第六條的規定提出該房屋是其和其撫養家屬生活所必需的居住房屋（唯一住房），根據相關法律規定，法院只能查封、不能拍賣、變賣或抵債，要求法院中止對涉案房屋的執行。
小額貸款公司提出，根據2015年最高院《執行異議和複議若干問題的規定》第二十條的規定，小額貸款公司同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金支付給被執行人，保障期基本居住條件，法院應該執行。
但被執行人引用了《夫妻債務案件通知》第六條規定，認為根據該規定第六條，本著生存權益高於債權的理念。法院在執行夫妻名下住房時，應保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍賣、變賣或抵債被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋。
並且被執行人認為，《夫妻債務案件通知》於2017年2月實施，《執行異議和複議若干問題的規定》2015年實施，根據新法優於舊法的原則，應當優先適用《夫妻債務案件通知》，請求法院中止對涉案房屋的執行。
2、兩個司法解釋如何適用？
對於兩個司法解釋如何適用的問題，筆者檢索了《夫妻債務案件通知》實施後的相關案例，筆者發現，當被執行人依據《規定》第六條和《夫妻債務案件通知》第六條提出異議時，目前絕大多數的案件中法院在案件符合《執行異議與複議規定》第二十條規定的情形時，都依法對被執行人的“唯一住房”進行了拍賣和變賣，法院沒有支持被執行人的異議請求，這是目前的主流判決。但也出現了少數例外判決，在幾個例外判決中，通過檢索相關案例，也有部分法院直接依據《夫妻債務案件通知》第六條的規定，中止或終結了對相關房屋的執行，但這樣的判例不多，屬於非主流意見，並且筆者能檢索到的三個案例（不排除還有其他案例）均為廣東省鶴山市人民法院所判。
最新相關案例
主流判決
案例1：德州市中級人民法院李秀英、王金硯執行異議之訴一案【（2017）魯14民終1997號】。
法院認為：不難看出，以上規定並不衝突，即使對被執行人名下的唯一住房，在滿足規定的條件下，仍可以執行。
案例2：樂山市中級人民法院宋世睿、王焱民間借貸糾紛一案。【（2017）川11執復16號】。
法院認為：異議人主張不得拍賣唯一住房的依據是《最高人民法院關於依法妥善審理涉及夫妻債務案件有關問題的通知》第六條的規定，本院認為，該司法解釋條款的表述是在執行夫妻名下住房時，應保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍賣、變賣或抵債被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，但並未絕對禁止，如能保障被執行人必需的居住房屋，為平衡申請執行人的債權利益，應當允許拍賣或變賣被執行人的房屋以清償債務。
案例3：台州市中級人民法院蔣亨傑與蔣海軍執行其他一案【（2017）浙10執復24號執行裁定書】。
法院認為：執行法院根據抵押權人仙居農行的執行申請，裁定拍賣該房屋、公告責令被執行人限期遷出，並明確告知被執行人將根據有關規定給予安置費、生活費，保障其生活，符合有關法律、司法解釋的規定，也與《最高人民法院關於依法妥善審理涉及夫妻債務案件有關問題的通知》（法〔2017〕48號）第六條規定的精神不相違背。（備註：該案執行的是設定抵押的房屋）
案例4：淄博市中級人民法院崔玉軍、胡昌娟民間借貸糾紛執行審查一案【（2017）魯03執復68號】。
法院認為，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十條規定，金錢債權執行中，申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持。申請執行人胡昌娟要求拍賣被執行人住房，並已書面同意為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋或給予被執行人五至八年租賃費用，所以複議申請人崔玉軍的複議請求本院不予支持。
案例5：廊坊市廣陽區人民法院張冀平、韓建軍委託理財合同糾紛執行一案【（2017）冀1003執異30號】。
法院認為：在執行邢爽與廊坊市玖融投資諮詢有限公司、韓建軍、張冀平委託理財合同糾紛一案中，因無其他財產可供執行，本院在申請執行人書面承諾依法先行墊付被執行人8年租房費用的前提下依當事人申請拍賣被執行人張冀平名下位於廊坊市××小區××室房屋符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件如干問題的規定》之規定，與最高人民法院《關於依法妥善審理涉及夫妻債務有關問題的通知》第六條的規定並不衝突。
其餘參考案例：
案例6：天津市南開區人民法院皮立軍、鄭麗雙民間借貸糾紛執行審查一案【（2017）津0104執異148號】
案例7：武漢市中級人民法院黎迎梅、張亮執行審查一案【（2017）鄂01執復79號】
案例8：成都市金牛區人民法院包行成都分行與何華斌、孫妮公證債權文書執行一案【（2017）川0106執異32號】
案例9：鎮江市京口區人民法院夏海峰與翟俐俐、曹建平民間借貸糾紛執行裁定書【（2017）蘇1102執異9號】
案例10：趙縣人民法院李冬生、楊偉強民間借貸糾紛執行一案【（2017）冀0133執異17號】
例外判決（非主流）
通過檢索相關案例，也有部分法院直接依據《夫妻債務案件通知》第六條的規定，中止或終結了對相關房屋的執行，但這樣的判例不多，屬於非主流意見，並且筆者能檢索到的三個案例（不排除還有其他案例）均為廣東省鶴山市人民法院所判，具體如下：
案例11：鶴山市人民法院中國工商銀行股份有限公司鶴山支行與劉桂梅、常營章金融借款合同糾紛執行一案【（2017）粵0784執恢130號】。
法院認為：經本院依法到有關銀行、工商、不動產、車管等部門調查被執行人的財產登記情況，除查詢到被執行人在訴訟期間查封了被執行人位於鶴山市的房產外，暫未發現被執行人有其他可供執行的財產。
經查，劉桂梅、常營章是夫妻關係，其夫妻在本轄區內就上述房屋系二人唯一居住的房屋，對該房屋的處置變現可能會損害其基本生存權益。參照最高人民法院於2017年2月28日作出的《最高人民法院關於依法妥善審理涉及夫妻債務案件有關問題的通知》[法（2017）48號]的有關精神，對夫妻共同債務的執行，要樹立生存權益高於債權的理念，保護被執行夫妻雙方基本的生存權益不受影響，涉及到執行夫妻雙方的住房等財產權益的，應保障其生活所必需的居住房屋，一般不得拍賣、變賣或抵債被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋。為此，上述的房產暫不宜處置，並向申請執行人發出通知書及《執行情況告知書》，告知了本案的執行情況，並要求其在指定的期限內向本院提供被執行人有可供執行的財產線索，但申請執行人至今未能提供。
因本案被查控的財產暫未能處理，且經本院採取多方執行措施，未發現被執行人有其他可供執行的財產，同時，申請執行人亦未能提供被執行人可供執行的財產線索，本案依法應終結本次執行程序。
案例12：鶴山市人民法院鶴山市國民小額貸款有限公司與廣州市白雲區鴻佳鞋廠、李世雄等企業借貸糾紛執行一案【（2016）粵0784執857號】。
法院認為：參照最高人民法院於2017年2月28日作出的《最高人民法院關於依法妥善審理涉及夫妻債務案件有關問題的通知》[法（2017）48號]的有關精神，對夫妻共同債務的執行，要樹立生存權益高於債權的理念，保護被執行夫妻雙方基本的生存權益不受影響，涉及到執行夫妻雙方的住房等財產權益的，應保障其生活所必需的居住房屋，一般不得拍賣、變賣或抵債被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋。因此，對被執行人李世雄、徐椅順共同共有的、坐落於鶴山市的房產暫未能進入處置程序。待被執行人的財產處置條件成熟時繼續執行。
案件13：鶴山市人民法院鶴山市國民小額貸款有限公司與佛山市金怡採鐵藝有限公司、麥松煥等借款合同糾紛執行一案【（2016）粵0784執1900-2號】（具體內容略）
總 結
綜合實踐中的相關案例，可以看出，對於“唯一住房”執行的問題，對於符合《執行異議與複議若干問題的規定》第二十條規定的情形，絕大多數法院都依據二十條的規定對“唯一住房”進行拍賣和變賣。對於設定抵押的“唯一住房”優先適用2005年《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》（案例3和案例7）。因此，法院不得以《夫妻債務案件通知》第六條的規定在滿足條件的情況下拒絕對“唯一住房”進行執行，筆者也同意此類處理方式。
如果各位在實踐中遇到法院拒絕執行的情形，建議在引用《執行異議與複議規定》第二十條的規定及其他規定的基礎上，將上述相關案例打印並提供給法官。
對於上述問題，部分地方法院也出臺了相關規定，例如江蘇省高院在2017年4月10日下發了《江蘇省高級人民法院關於執行唯一住房若干問題的通知》。內容如下：
各市中級人民法院、各基層人民法院：
現就目前執行程序中唯一住房的執行問題通知如下：
2017年2月28日，最高人民法院下發的《關於依法妥善審理涉及夫妻債務案件有關問題的通知》第六條與《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十條及我省《關於執行“唯一住房”相關問題的解答》並不衝突，對於被執行人名下的唯一住房，在滿足規定的條件下，可以執行。
執行唯一住房時，需要為被執行人及其所撫養家屬提供生活保障的，可優先選擇房屋置換的方式。
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