在國家嚴厲的樓市政策調控下，儘管統計數據上仍呈現上漲，但目前全國房地產市場基本平穩，未出現大漲或者大跌情形，樓市處於僵持期。隨著時間推移，各城市、各區域房地產市場也會出現分化，這是一定的。比如說，今天的城市房價排序格局與十年前的城市房價排序格局肯定不一樣。雖然都在漲，但增值幅度相差甚大，有的房產能達到10多倍，有的房產還跑不過通脹。下圖為全國主要30城2012年與2018年房價對比，2012年房價按從高低排序，但到2018年時，這些城市房價漲幅和座次已經發生巨大變化：
任澤平團隊經過十多年研究表明，房價走勢"長期看人口、中期看土地、短期看金融"，房價長期走勢與人口掛鉤。其實，這是基於一個大家都懂的經濟學原理“供給與需求”。任澤平團隊發現，這些年凡是人口流入多的城市，房價自然就高，比如說京、滬、深等，人口流入多，高收入人群自然就多，再高價的房子也會有市場。人口遷移趨勢主要從4個方面來看：
1.發達國家人口遷移路線圖
以美國為例，美國在1940年城市化率為57%，與我國58.5%城鎮化率相近，目前美國城鎮化率超過80%。歷史上，美國人口也經歷長期遷徙，絕大部分人口從五大湖區域遷移到西海岸、南海岸。原五大湖區域曾是美國傳統工業基地，而西海岸、南海岸是現代製造業、服務業、能源行業的聚集地，經歷人口遷徙後，原五大湖區域也就形成了著名的“鐵鏽地帶”。這一點上跟我們以前的老工業基地人口流出、東南沿海人口流入趨勢基本一致。
再以日本為例，跟美國也有類似之處。在人口見頂之前，日本人口主要集中在 “東京”、“大阪”、“名古屋”三大都市圈。在08年人口見頂後，隨著東京都市圈產業聚集和收入提升後，大量的人口向東京都市圈遷移，而非東京都市圈縣市則出現大量人口流出。
10月31日世界人口將達到70億
2.中國人口遷移趨勢
中國人口遷移經歷三個階段：一是建國前後，人口主要集中在重工業基地；二是1978年改革開放以後，人口逐步流動起來，由於東南沿海開放城市新興產業、出口貿易飛速發展，全國各地人口逐步向東南沿海城市轉移；三是東南沿海城市產業升級，中西部加大產業接受和承接，人口出現部分迴流趨勢。
3.到2030年，新增2億城市人口，將流入19個城市群
在目前的城市化率58.5%基礎上，到2030年城市化率基本達到70%，新增城市人口2億左右。十三五期間，曾提出“19大城市群”，這些城市群以佔全國25%國土面積，聚集全國74%人口，創造國家90%GDP。那麼，從聚集力角度講，未來新增的2億城市人口將有超80%以上人口分佈在這19個城市群，差不多平均每個城市群還將流入近1000萬人口。
任澤平團隊主要從人口流向趨勢來談未來城市房地產發展潛力。19個城市群範圍實在太廣，基本上也涵蓋了大部分中國規模以上城市。結合任澤平的研究成果，再根據筆者多年對房地產市場的研究，對未來房產最具潛力城市做個挑選。主要從3個梯隊去選擇：
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第1梯隊，京津冀、長三角、珠三角三大城市圈核心城市。現在有新的稱呼“雄三角、杭州灣、粵港澳大灣區”，城市還是那些城市，換個說法而已。這些地方房價目前最高，但現在還絕不是天花板，強者恆強，當然這是針對大資金人群。
原因：產業轉型提檔升級後，三大都市圈核心城市仍舊是新興製造業、新能源、現代服務業發展高地，再次煥發青春平穩發展。隨著收入的提高，高收入人群越來越多，房子購買力提升，房價在現有基礎上繼續保持上行。
第2梯隊，“國中”城市、東部和中部省會城市，外加1個旅遊度假目的地海南省，嚴格講海南算1.5梯隊。這類城市經過本輪房價上行，縮小了與第1梯隊城市差距。但隨著第1梯隊城市房價繼續上行，加之本身潛力爆發，房價具備巨大潛力。
原因：“國中”城市概念提出主要體現了現階段中國過渡到現代化國家發展戰略，是一次重大戰略轉變。這些城市基本會聚集區域和省內人口，往往這些城市都是背靠人口大省，一個省大幾千萬、近億人口，相當於西方一個發達國家人口，潛力不言而喻。另外，“國中”城市還會陸續公佈，沒有入選的省會城市也不用洩氣，省會聚集省內最優質資源，仍是人口淨流入地。旅遊城市重點看好海南，中國只有一個海南，氣候資源獨特，加上政策上的多次開發建設嘗試，走出一條符合海島發展路徑也是必然結果。
海南省會城市--海口市配圖
第3梯隊，都市圈衛星城市。我們從中國夜間亮燈圖可以看出，城市群燈光並未連成一片，說明目前中國城市發展水平還有很大潛力。都市圈城市房價會縮小與核心城市的倍數關係。所以，從這個角度講，未來都市圈城市還大有可為。
原因：與榮俱榮，核心城市帶動衛星城市發展在未來會更加明顯。大城市發展成熟後，需要進行地理上的外拓。隨著同城交通發展，核心城市產業轉移成為必然，比如上海產業外溢到崑山、太倉、南通、嘉興等地，深圳產業外溢到東莞、惠州等，北京產業外溢到環京、雄安等地。
綜上，在未來相當長時間內，房價還是會有不錯的表現，因所在城市對人口和資源吸引力不一樣，房子增值潛力自然也不一樣。有的城市房子只能保值，有的城市房子能跑贏通脹，有的城市房子還能增值。房子價值又與城市潛力交相輝映，“投資一處房產，就是投資一個城市未來”是我們未來對房產的態度。
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