近期，成都一些位於二三圈層的樓盤開始出現滯銷（儘管這是相較此前成都各個樓盤開出即被秒光的現象而言），讓很多人恍惚覺得，成都樓市涼了。
但一個城市是否涼了，更大程度上是由開發商的拿地熱情決定的，而席捲全國各地的土地流拍潮，其實並沒有刮到成都。有時候，我甚至覺得，開發商就是土地市場上的鴨子，總是比我們更先感知到這裡面的溫度。
01
有媒體統計，全國土地市場流拍率正走向新高，“上一次如此大規模的土地流拍，還是在2014年。但要論流拍率的話，當時僅有4%，而今年前7個月這一數字已經攀升到6%。”（中國經營報）
但流拍率能說明的問題真的很有限，看“同比”數據，才能真正瞭解“事物的發展都是螺旋式上升”——看上去，今年成都土地價格溢價在下跌（也是相較土地市場瘋狂的2017年而言），但地價、成交量都早已完成了對前幾年的超越。
根據銳理數據《成都房地產市場2018年半年報》統計，成都2018年前二季度整體供應面積10119畝，同比2017年前二季度增長224%，成交面積9415畝，同比增長244%。
而那些一二線城市土地流拍的個例，比如“上海市中心宅地流拍，杭州良渚地塊競拍前一天撤銷出讓，廈門地價相較一年前折半，太原一日推8宗黃金地塊全部流拍，佛山金融高新區以北地塊無人競價，合肥土地競拍可分期付款，部分城市由於擔心流拍，直接規定‘報名不足，取消競拍’…………（中國經營報）”也實在難以服眾。
在中指數據統計的全國300城市7月土地市場報告中，杭州用實際行動證明，你大爺始終是你大爺，杭州土地的真正價值不是一塊撤銷出讓地塊可以抹殺的。
在這份報告中，杭州以576.1億元超越上海，成為7月全國土地成交總價頭名，這也是杭州連續多月領跑榜單，而在7月的住宅用地成交總價排名前十中，杭州也包攬六席，紅得發燙。
而成都，流拍是有的，但如果稍微分析下一些典型流拍地塊，會發現他們實在是……不冤。
02
今年3月27日，五宗主城區地塊拍賣，除了武侯區武侯新城206畝地塊和金牛區營門口57畝地塊因為報名人數不足流拍以外，其餘土地全部成交。
這兩塊主城區地塊是怎麼流拍的呢？
武侯新城206畝地塊，起拍價8500元/平方米，即使底價成交，總價也相當可觀，更何況武侯新城的土地已再無底價成交的可能，一直都是“高溢價率”的代言人。再疊加目前的限價政策和地塊附近作為“示範單位”的金茂府，無人應價是情理之中。另外，地塊還有50%自持商業，需建設不少於8.5萬平方米電子商務載體，並引入一家20億元的電子商務總部企業，建設並引進規模不小於3.5萬平方米五星級酒店一家——對開發企業而言，可以說是相當艱難的選擇了。
營門口地塊起拍價8983元/平方米，同樣需要自持50%商業，要求引入一座五星級酒店，流拍很奇怪嗎？
03
4月2日，成都市公共資源交易服務中心發佈“終止出讓公告”，涉及兩宗主城區地塊，其中一宗為武侯新城77畝，一宗為金牛區鳳凰山102畝，兩宗地均為人才公寓用地，和純住宅開發市場關係不大。
04
4月11日，天府新區兩宗連襟地塊流拍。這次流拍的原因是應價未達底價，兩宗地塊的應價人可是舉到了9980元/平方米、溢價率11%和9751元/平方米、溢價率8%的，但仍然沒有達到底價，遂流拍。
值得一提的是，這兩宗土地後來在7月24日的拍賣中成交，樓面價分別為11175元/平方米和10950元/平方米，加上各種配建要求……這就是人們嚷嚷的土地市場降溫？
05
4月17日，溫江一宗154畝二類住宅用地流拍，原因大體藏在配建要求裡：該宗地屬於成都醫學城用於滿足入駐園區的生物醫藥類重大招商引資項目的機構和人員住房需求的產業配套住宅用地。該宗地的普通商品住房部分價格將由溫江區政府核定，必要時可低於成本價，而未來購房人在取得產權證後5年內也不得上市轉讓。
此外，競得人還需要在宗地內配建文化活動中心、衛生服務站、農貿市場、社區用房以及幼兒園……是不是感覺當開發商真的好難？
06
5月8日，龍泉驛區西河鎮一宗262畝商用地流拍，規劃為商業服務業設施用地，計劃用於建設汽車博覽城，起始總價約4.3億，根據出讓文件，地塊要求競得人自持計容商業建築面積不低於27萬平方米，且項目總投資不低於33億元。
這次流拍，基本不關成都房地產市場熱度的事。
07
6月12日，龍泉驛區十陵街道40畝地塊因報名人數不足流拍。地塊起拍樓面價9200元/平方米，不僅刷新了區域起拍記錄，和去年11400元/平方米的成交價相比，也差不了多少。加上競拍規則複雜：設定底價+限價競買+競配建並無償移交租賃住房套數。不流拍才真是咄咄怪事。
但在今日，這塊流拍地塊再次拍賣，這次，起拍價降至7200元/平方米，相較之前每平米降了2000元。事實證明，只要價格稍微鬆動，開發商仍然趨之若鶩，經過幾十輪的激烈競價，這塊地最終以8750元/平方米的樓面價成交，雖然比首次起拍價仍然低，但8750元這個數字，無論如何都稱不上便宜。
08
8月16日，都江堰一宗117畝二類住宅用地因無人應價流拍，這是都江堰今年拍賣的第3宗超百畝地塊，起拍樓面價約2283元/平方米，也是都江堰今年第二宗流拍土地。
流拍原因或許依然是要求太多。
按照規劃，地塊北側蒲陽河南側約16103.53平米的規劃綠地鬚鬚由宗地取得人按照行業主管部門相關建設標準高品質統一規劃，高水平實施建設；地塊一西北角將建設面積不小於3000平方米集中商業，用於文化展示。另外還需配建公廁、環衛休息站及200平方米以上的社區衛生服務站、800平方米以上的社區用房。
宗地塊還要求平均建築高度不得超過35米，臨河建築屋脊高度不得高於20米，且容積率小於2.3。這些要求對以追求商業利益的開發企業來說，會不會太不對路了？流拍。
實際上，都江堰今年的土地市場尤其活躍，截止5月27日，都江堰今年累計成交1187畝土地，比雙流的940畝和天府新區的777畝都高出一大截，是2018年上半年成都土地市場的最大贏家（5月統計口徑）。
09
基本上，梳理這些典型流拍地塊會發現，流拍最主要的原因不外乎價格太高、要求太多，但和開發商的購買意願以及信心關係不大，以此作為判斷市場走向的依據就太勉強了，要說開發商越來越怕麻煩，可能更加對症。
開發企業不敢拿地了嗎？開發企業只是不敢再不顧後果地激情拿地了，他們已經做出了調整，而今日十陵地塊拍出的8750元/平方米樓面價，或許是一個更有說服力的觀察點。
100
今年7月10日，成都市國土局上線《成都面對面》，提到2018年計劃供應經營性建設用地16300畝，全市已供經營性建設用地164宗，11057畝，同比增長193%。也就是說，理論狀態下，7月時，成都今年還有5243畝土地待供應。
我們統計了成都市國土資源局官網7月10日後上線的《成都市拍賣出讓國有建設用地使用權公告》，截至9月12日，成都近兩月供應土地為3132.041畝，這意味著——仍然是理論狀態——最後一個季度的土地供應指標大約為2111畝，開發企業對土地的熱情究竟如何，以及土地市場接下來將走向何方，相信你已經有了判斷。
閱讀更多 四維成都 的文章
