近日，銀城國際控股有限公司（以下簡稱“銀城國際”）向香港聯交所主板遞交上市申請，工銀國際作為其獨家保薦人。據瞭解，銀城國際是一家房地產開發商，專注於在長三角地區住宅開發，近年來開始涉足物業服務、養老服務及長租公寓租賃等領域。根據此次招股書，目前來看，銀城國際負債較高，同時也面臨著對外擴張、融資、現金回籠等難題。而赴港上市後能否解決其資金難題，也成為市場關注的焦點。
財務數據披露 負債率居高不下
根據其招股書，2015年-2017年及2018年上半年，銀城國際分別實現收益20.91億元、25.03億元、46.76億元、10.86億元；同期毛利分別為6.44億元、8.71億元、7.84億元、5811.8萬元；稅後淨利潤分別為1.99億元、3.7億元、3.91億元、2.43億元；母公司擁有人應占淨利潤分別為9170萬元、3.48億元、4.2億元、2.62億元。
在負債方面，銀城國際資產負債率不容樂觀。截至2015年-2017年三年年末以及2018年6月30日，銀城國際資產負債率分別達65%、80%、87%和90%，資本負債比率同期為141.1%、238.7%、284.9%和453.2%，呈現逐年遞增趨勢。截至2018年7月30日，其流動負債高達168億元。
對於銀城國際資產負債率一直居高不下的問題，中國豪宅研究院院長朱曉紅對中國資本觀察表示，負債率高不是問題，問題是盈利能力怎麼樣。只要盈利能力強，而且可持續，資本就會與企業“攀親結緣”。
從開發情況來看，截至今年6月底，銀城國際開發的總建築面積達328.7萬平方米，開發中總建築面積141萬平方米，未來開發的規劃總建築面積161萬平方米。 其中，附屬公司開發的物業項目位於南京的總建築面積達165.2萬平方米，佔到土地儲備的50.3%。
在城市佈局方面，截至今年6月底，銀城國際已於南京、無錫、蘇州、馬鞍山、鎮江、杭州等7個城市開展了28 個不同發展階段的房地產項目，其中21 個房地產項目由銀城國際所擁有並開發。由於銀城國際將繼續鞏固其在長三角地區的市場地位，因此銀城國際的業務非常倚重當地房地產市場的表現。
以房地產開發為核心 不斷開拓新興市場
根據國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所及中國指數研究院的研究，綜合表現而言，銀城國際於2018 年在中國房地產百強企業中排名第93，並於同年被評為江蘇省十大房地產開發商之一。自2002 年起，銀城國際連續16 年被江蘇省房地產協會評為江蘇省房地產開發行業綜合實力50 強企業之一，並於2017 年排名第二。
除了地產開發以外，銀城集團在物業服務、養老服務和長租公寓等方面，也在不斷開拓市場，尋找新的契機。
在物業方面，銀城物業輻射長三角，佈局重點區域，截至2018年6月底，管理面積逾1800萬平方米。銀城物業成立已逾20年，通過不斷調整與優化服務，逐步實現了從“物業服務企業”向“社區服務運營商”的戰略轉型。
在養老服務上，銀城集團通過其旗下平臺東方頤年，佈局養老投資與養老運營，實現養老業務產業化與規模化發展，成為銀城集團旗下繼地產開發之外又一核心業務板塊。公司重點發展活力老年社區(AAC)和醫養融合的CCRC綜合機構，同時兼顧發展嵌入式的社區中小型養老機構，以及發揮物業資源優勢，開展居家養老服務。
此外，在長租公寓熱度高漲的情形下，銀城集團也著重佈局了此類項目，其旗下子公司南京銀城千萬間專注於提供白領公寓運營服務。作為新興互聯網長租公寓品牌，銀城千萬間以時尚的裝修風格，直營無中介模式，在南京公寓租賃業迅速發展。目前銀城千萬間已有近6000間房源，超10000人次入住。
然而，中國豪宅研究院院長朱曉紅對長租公寓類的資產公司不太看好，他對中國資本觀察表示，不針對具體公司來說，長租公寓類的資產公司扎堆，必然導致良莠不齊。租房子主要看資金實力，挺得住拖得起，肯定能分到市場的紅利。萬科、龍湖這些有實力的企業，大規模地佈局長租公寓都未必能走多遠。中小規模的長租公寓項目，在“東風不與周郎便”的背景下，很可能會為錢所困，難以為繼。
多重難題未解決 持續發展能力或受限
目前來看，銀城國際主要存在現金流回籠難、對外擴張難以及獲取充足融資難等一系列問題，銀城國際未來業務發展、財務狀況、經營業績和前景可能會因此受限。
首先，受預售限制，現金流回籠難。銀城國際業務增長及成功與否取決於持續獲取土地儲備的能力。在業績記錄期間，銀城國際主要通過相關政府部門組織的公開招標、拍賣和掛牌出讓流程，及通過收購擁有土地使用權的公司的股權來獲得第三方土地。
目前，在南京及蘇州等城市，地方政府最近對預售房地產實行限制。此類預售限制可能會導致銀城國際的房地產開發策略及現金流回籠的時間存在不確定性，這可能對銀城國際的現金流量造成不利影響。
其次，區域性房地產開發商，對外擴張難。為實現可持續增長，銀城國際需要繼續在中國具有增長潛力地區尋求開發機遇。在業績記錄期間，銀城國際絕大部分的收入來自銀城國際在南京及無錫的物業項目。擴張進入新的區域和新業務需要大量的資金和管理資源。銀城國際可能無法很好的管理因滿足業務擴張的需要而帶來的勞動力增長，並且也會遇到諸如資金限制、工程延誤等問題。
再次，融資渠道單一，獲取充足融資難。在業績記錄期間，銀城國際主要通過房產預售及銷售所得、金融機構借款為銀城國際的房地產項目提供資金。銀城國際未來獲得外部融資的能力和融資成本受無法控制的不確定因素影響。如果銀城國際決定通過借貸籌集額外資金，銀城國際的利息和債務償還義務將會增加，並且銀城國際可能會受到額外契約條款的限制，這可能會限制銀城國際將經營產生的現金流投入項目的能力。
目前來看，銀城國際要在資本市場各房企競爭中突出重圍，還有很長的路要走。因此，銀城國際是否能通過赴港上市解決其資金難題，需要通過時間和市場來檢驗。
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