01、
在剛剛過去的週末，很多人都被龍崗這個新盤給刷屏了——琳珠華庭。
去現場感受了一下，確實人挺多的，營銷中心外面，被大大小小的人群給圍的水洩不通，排隊想進入樣板房看房的人，呈蛇形分佈，將樣板口入口堵的死死的，而營銷中心的入口，也被來來往往的車輛堵的不像樣。
但從現場來看，有一半以上排隊人員都是中介。
而在進入營銷中心現場的路上，有一大波派傳單的中介人員，正在兢兢業業的“打街霸”、截客，希望把來看房的客戶帶到自己所代理的樓盤當中去。
很明顯，這個樓盤才剛剛啟動完三級市場轉介。所謂的三級市場轉介，就是通過三級市場門店經紀人的力量，把客戶帶到營銷中心現場，剩下的，就交給現場的銷售人員對接，完成帶客看房的任務。
據瞭解，這次開發商給到的佣金比例比較高，
其中住宅佣金：1.5％跳2%，公寓佣金：2%跳2.5%，8月4日正式上客。總價算下來，就是最小的300萬右的2+1房，新房總佣金就可以拿6萬左右（二手房的佣金平均1%-3%），新房佣金高過二手房，也難怪中介這麼熱情了。
但是，啟動三級市場的樓盤，裡面的潛臺詞就是：樓盤不好賣或者是賣不動了。而在前一天，也就是8月4日，這個樓盤才剛剛開完盤。
在新房屢被搶的當下，照理來說，打新已成為深圳的主流，新房基本沒地鋪的中介人員什麼事，開盤第二天就啟動轉介，深圳新房真的賣不動了麼？別急，我們來分析一下這個樓盤。
02、
其實琳珠華庭早在6月份的時候就開過一次盤，當時的備案均價在44999元/平米，不過當時的聲響不大，以致於很多人甚至都不知道這個樓盤，這個樓盤的開發商也不是大，是由琳珠集團條打造的，項目總共分兩期開發。
網上信息，這塊地曾經是華業的，但在4年前賣給了琳珠集團。項目總共由4棟樓組成，3棟住宅，1棟公寓。1棟是住宅加公寓，2、3棟是住宅，4棟是公寓。現在在賣的是一期，二期還在規劃建設當中。
從愛聯地鐵口出口，雖說中介一直說是地鐵物業，但實地走訪後發現，還是離地鐵有一定的距離的，大概1公里左右，走路需要15分鐘，途中還需穿過龍崗大道，龍崗大道來來往往的車流中有不少的貨櫃車。
走到營銷中心現場，就看到了上面的一幕。
資料顯示，此次加推的產品於7月24日獲得預售許可，共備案384套房源，包括239套住宅（位於2棟、3棟）、89套公寓（位於4棟）、37套商業產品（位於4棟2-4層）、19套商鋪（位於2棟、4棟底層）；此次開備用以備案價發售，現場沒有折扣。
具體的面積段為66.15-121.65㎡，備案均價約為4.6萬/㎡，備案單價在4.34-4.82萬/㎡之間，總價區間在287-575萬。
據朋友介紹，開盤當天68平的小三房已經賣完了，餘下的產品銷售難度較大，所以啟動了三級轉介，而且，對比完這個樓盤，很多客戶都會跑到遠洋新天地二期的營銷中心去，作個對比。
樓盤附近的遠洋新天地，目前也在火熱的銷售當中，3月和5月份，這個樓盤的二期開了兩棟，戶型大概82-89平左右，但也基本清完，均價在4.2萬/平。
火爆的原因背後，是因為上半年龍崗也只有這麼一個住宅新盤出來，換言之：對於剛需來說，基本沒的選。因為有對比，再加上731新政的刺激，購買的客戶雖說熱情很高，但開始猶豫。
03、
好了，說完了這些，這個樓盤到底值不值得入手呢？我們首先來看這個項目的優勢——
1、琳珠華庭所在的位置屬於龍崗中心城片區，比遠洋新天地的位置較好一些，近大運，也是龍崗最成熟的地段，而且臨近龍城公園、龍城廣場、大運體育中心和即將對外開放的龍崗三館一城。
旁邊現有的小區有保利上城、公園大地，都是品質比較高的小區，陽臺能看得見大運體育館和未來的668地標；周邊商業配套也不錯，周邊2公里內有歲寶百貨、cocopark、萬科廣場等，在周邊走一圈，商場內的人流很大，非常的成熟。
2、再有一個就是學位。根據龍崗教育局2017年5月19日發佈的情況通告得知，琳珠華庭項目屬於愛聯社區，小學學區劃分到的是愛聯小學和如意小學；初中屬龍崗外國語學校、福安學校和天成學校三校共享。
但是，不提不提醒的是，這幾個學校的學位都比較緊張，不能保證非深戶就讀。
3、再有一個就是產品亮點。由於當天排隊的人數實在太多，所以當天並沒有如願進去，所以只能找到網上的相關材料來進行分析。
比如說66㎡的2+1戶型，低一點的290萬差不多就能拿下。戶型還算方正，佈局中規中矩，很緊湊，實用率確實高。在深圳，僅68平就能做到3房，已經相當震驚了。而且，建築面積約80㎡ 的三房兩廳一衛，也可以做四房。
04、
照理來說，這麼高的實用率，銷售應該不難啊，為什麼要啟動強銷呢？可是，對比一下週邊的樓盤，這個樓盤的缺點也很明顯——
1、首先，因為整個小區的體量不大，所以可操作的空間也極其的可限。這裡面的空間主要包括兩方面，一個是室外空間，一個室內空間。
室外空間最大的表現就是整個小區內部沒有太多的公共活動空間，沒有小區花園，這對年輕人來說或許好點，但如果是老人的話，想到樓下跳個廣場舞都得糾結一下。只能蹭市政綠化和商業廣場。
而室內的空間，雖說利用率非常高，但也顯得非常的擁擠，居住體驗會大打折扣。所以，從這個角度來說，這個樓盤的投資客會非常的多。以後用來出租可以，但如果想居家的話，就算了吧~
2、還有一個就是旁邊的農民房。雖說這裡靠近大運，但卻沒有大運的氛圍，旁邊有很多的農民房，雖說納入了舊改範圍，但對目前的環境來說，還是不如人意的。要知道，舊改的週期都會很長。
3、當然，千說萬說，我們還是要看價格。目前這個樓盤的價格，大概去到了4.3萬/平-4.6萬/平左右。這個價格有沒有競爭力呢？我們來看看旁邊的樓盤——
比如說二手房，保利上城目前的掛牌價在4.5萬/平左右，鏈接網上最新成交的一套為73平的戶型，成交價格在4.3萬/平左右，對比一下，毫無價格優勢。
而且，要知道的是，保利上城屬於次新房，買了就可以住的那種，算一下時間成本，不划算。更不用說保利的品牌和超大的社區了。
而保利上城旁邊的東部花園，二手房的均價也在2.9萬/平。這麼一比，就更沒價格優勢了。
幹不過二手房，新房總可以了吧？我們來看看周邊的華策中心城，約4.2萬/平，金地龍城中央，約4.3萬/平。
也就說，一二手房的價差，打新的優勢，在這個項目中並沒有體現出來（限價暗暗放開了？），這個項目唯一能致勝的點，也就是戶型，還有龍崗外國語。
要不要買呢？我不給答案，你們自己體會。注：以上觀點，只為個人心得，僅作參考，不作投資建議。
PS：
一天一塊錢，小密圈繼續放，這樣的踩盤文，以後都會獨家發到小密圈裡。
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