01、
在詳細開始寫正文前，先給大家引入一個工具：複利。大科學家愛因斯坦曾經說過：世界上最歷害的武器不是原子彈，而是“時間+複利”。而巴菲特，正是巧妙運用了複利，才得以在投資中獲得世大成功。
那麼，什麼是複利？
給大家講個古老的故事，這個故事你可能小的時候聽說過，說的是國際象棋。傳說西塔發明了國際象棋，國王非常高興，決定獎賞西塔。
西塔是一個非常精的人，他說：“陛下，我要的其實並不多，只要一些麥粒就可以。”國王聽了很高興，覺得這要求也太簡單了吧。
可是，西塔又發話了：“但是呢，我要的麥粒，必須這樣給，在棋盤的第1個格子裡放1粒，在第2個格子裡放2粒，在第3個格子裡放4粒，在第4個格子裡放8粒，依此類推，以後每一個格子裡放的麥粒數都是前一個格子裡放的麥粒數的2倍，直到放滿第64個格子就行了”。
西塔講完，國王仍舊很高興，心裡想，我富有一國，還怕滿足不了一個棋盤上的麥粒？於是就答應了西塔的要求。
但是，很快國王就發現，即使將國庫所有的糧食都給他，也不夠百分之一。原來，如果按照西塔的要求，要滿足這些所有的條件逐個累加，必須要有18446744073709551615顆麥粒。
那麼，如何形容這麼多的麥粒呢？舉個例子：假如造一個倉庫來放這些麥子，倉庫高4公尺，寬10公尺，那麼倉庫的長度就等於地球到太陽的間隔的兩倍。而要吃掉這麼多的麥子，全世界的人口加起來吃，也需要2000年。
同樣的道理，如果你能將一張紙打折64次，這張紙堆積起的高度，可以從月球，延伸到地球。
是的，這就是複利的力量。
02、
好了，迴歸正題。先來問自己一個問題：在天朝，房子真的是最好的投資選擇嗎？
毫無疑問，當我還是一隻地產狗的時候，我非常堅定的認為有錢不買房那絕對傻x。看看咱天朝尤其是北上廣等地房價上漲的速度，2000年到現在，有些是翻了10-20倍，沒人質疑吧？
在地球上，還有比這賺錢的投資品嗎？哪怕是我，每當午夜夢迴——想到如果06年剛到深圳的時候我要是買個十套八套現在都已經身價過億，可以躺著收錢了。
但事實是，在前幾年，房子真的不是最好的投資選擇。讓我們來看一個比較有意思的圖，這位做圖的大神是東方證券的首席，邵宇。
懶的看圖的嫩，我直接給你們一組數據——
1990-2017年，M2翻了303倍，30年複合增長率21%。
1990-2016年，冬蟲夏草翻了145倍，30年複合增長率22%。
2000-2017年，上海核心區房價翻了20倍，30年複合增長率10%。
2001-2017年，上海牌照翻了882倍，30年複合增長率25%.
2004年-2017年，騰訊股票翻了222倍，30年複合增長率21%。
是的，對於中國人來說，投資房產其實真的不是最佳的選擇。因為有比買房子更賺錢的行當——持之以衡的買入騰訊的股票(牌照被限)。房子最多漲20倍，但騰訊的股票呢，給你漲了222倍。
但現實是，依然選擇買房子。為什麼?因為過去十幾年間，認定房子的複利是一件很簡單的事情，特別是在2015年的深圳，二手房的交易量翻番，房子價格一年多翻倍，因為交易額大，動則幾百萬，所以帳面利潤非常明顯。
但是認定另外的投資標的，卻是一則非常難的事情。比如說股票，以騰訊股票為例，最起碼我認為十年前能夠持有騰訊的人，畢竟是少數，大多數人那時候還不知道騰訊是什麼。而房子是人人瞭解的，必須的。
當然，今天說這些絕不是為了憶當年悔當初，只是我們要認清一個事實：房子是最好的固定資產之一，同時是很好的商品，但房子絕不能稱之為最好的投資品。
04、
好了，那麼，現在要不要買房呢？其實問這個問題的時候，不妨審視一下自己，比如說過去幾年，你到底有沒有配置房產？
過去的一年，房地產市場熱鬧非凡，各類政策紛紛落地，什麼棚改貨幣化，限購、限價、三價合一、提高房貸利率。還有一直光打雷不下雨的房產稅，還有遙看香港的空置稅，再有遲早落地的遺產稅，這些信號都在告訴我們：國家是在花大力氣調控房價。
房產作為投資品的投資成本是在不斷增大的！而房價的增速是在放緩的，就深圳而言，2018年上半年二手住宅成交均價為57297元/平方米，環比上漲2.2%，同比上漲5.4%！
那這樣的背景下，這房地買還是不買呢？我認為，就一個標準：你是否已經配置有房產這類固定資產，沒有，那就買！已經有了好幾套了，那就不買或者買到別處，比如國外。
從需求的角度講，房子首先是商品，才是投資品，先滿足功能性需求為第一要素。而從投資的角度來講，無論是從人口數量、城市化發展、還是整個中國的經濟好行趨勢來看，房地產長期看漲是普遍認識，綜合考慮需求與投資，將房產當作大類資產配置中的第一類，這並沒有錯。
然而，同樣是投資觀點，分散又是第一原則，因此不會建議將全部或者大部分身家押進同一類資產當中，也就是我們常說的做好資產配置。無論你是十萬百萬還是千萬過億資產，這原則都是一樣的。
05、
還有一個給大家分享的思路是：要用買房的思維方式做投資。
之前有朋友問我，他有閒錢，想把房貸提前還款了，讓我參考一下是提前還了合適還是拿去理財合適。這問題應該大家都隱約知道答案，就是肯定是拿去投資啊，但可能大多數人並不知道拿去怎麼理財才能獲得更高回報？更高的回報又具體能有多高？
今天我們就來簡單的計算一下，以朋友的案例：貸款300萬，貸30年，等額本息利率上浮10%。按照這個利率水平，我們計息出來30年後我們連本帶息應還給銀行605萬，大約翻一倍。
同樣，我們再來計息一下：300萬，如果拿去投資，30年之後的預期收益：按目前貨幣基金4.2 %的收益計算，30年後可以得到1030萬，除去還貸，淨收益425萬。
按照香港儲蓄型保險30年5.7%的收益計算收益，30年後可以得到1582萬，除去還貸，淨收益977萬，獲得貸款額2.5倍的回報，本金翻了5倍多。
最後按照巴菲特在贏得十年賭約時的標普500指數，平均7.1%的收益，30年後可以得到2348萬，除去還貸，淨收益1743萬，獲得貸款額近4倍的回報，本金翻了近8倍。
回到開頭，我們其實已經講過：投資的致勝之處，除了選對投資標的，其實收益主要來源於時間的複利增長。為什麼很多人無法真正獲得最終的巨大收益？是因為，現實投資中沒有多少個人投資者能夠30年如一日的堅持投入/不退出，並等到最終收穫。
在買房這件事上，為何就可以做到30年如一日的供房、投入。因為在我們所經歷的經濟週期裡面，除了08年金融危機，房價並沒有出現過大幅的下跌，而因為其居住屬性，房子的擁有者也大多不會在房價大幅上漲的時候套利離場。
06、
但是，在純粹投資的世界裡，最難以克服的依然是人性。巴菲特的老師格雷厄姆也在其經典之作《聰明的投資人》中反覆強調並論證了這一觀點。
這似乎對於普通人來說太形而上，在這裡我將投資行為與買房行為做了一個簡單的類比，讓大家更容易的理解並開始堅持投資，用供房的思維來管理並供養你的投資資產池。
以下經驗分享，適用於已有房產的投資人，如果你已收穫了房產上的紅利，甚至通過房產裂變獲得上億身家的暴擊，不妨看下下面這些建議———
1、 假定你有兩套房。每個月在供的兩套房，一套用來居住，一套用於投資（定投）。
2、 依然假定你有兩套房，全部還款一套，供房貸一套。（適用於舉例中的有提前還款能力的人）
3、 把每一份固定投資當作必須堅持且不能拖延的房貸還款。如果自控力較弱的投資者，可以選擇一份強制性的投資計劃，如儲蓄型保險。
4、 為自己設定里程碑（獎勵計劃），每10年或者每5年，可以提取其中一部分金額，比如孩子上大學。這是投資“房產”的租金回報。
5、 選擇適合你的投資方向，堅持並相信時間的力量。如果可以，為自己設置一個真正的投資目標或者財富自由的目標。
那麼，沒買房子的人，又該如何理財呢？房還沒買，何以理財？還是先把買房的目標完成再說？文章篇幅太長，且聽安靜&小魚兒下回分解。
PS：
安靜的小密圈開放快兩個月了。為了避免閒雜人等吃瓜看熱鬧，所以我設置了金額，總共365元，相當於1天1塊錢。目前已經有50多人了。沒有想過做很大，只求輸出的東西越來越有價值。安靜，在知識星球等你。
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