圖：黃煜軒
樓市，從暗降到明降或許只是一夜之間。
發商從遮遮掩掩地調低備案價格、精裝改毛坯、降低車位價格等曲線暗自降價的方式，到直接以降價吸引人氣，房價下降通道徹底打開也只是向前邁一步的距離。
上個月，萬科說，要活下去。所以，廈門萬科某項目國慶節前，拋出一個重磅優惠，原先500萬元/套的房子，278-298萬元/套銷售，相當於6折甩賣。效果也是相當明顯，全國人民都知道了，更重要的是，200多套房子迅速售罄。
萬科的活下去，做出的第一步是降價加快資金回籠。那其他開發商呢？顯然，路是一樣的，只不過看誰在踏出那一步前走得更為堅挺、持久。
杭州樓市中，二手房市場上一些房東降價的消息已經有不少，新房市場卻少有真正的降價。樓市風向一轉，相比杭州的堅挺，蹭杭熱度的環杭城市首先打出了降價的旗號。
杭州樓市從暗降到明降的開始，首先在杭州周邊打響了。
調低備案價、毛坯改精裝、降車位價...
變相降價名目眾多
上週，蕭山開發區板塊某個樓盤，默默領出了第二張預售證。
有人發現，二次開盤的房源卻降價了。項目7月份第一次領出預售證的價格為32000元/㎡，這一次為31356元/㎡。
翻出總平圖進行對比，這次拿出預售證的是7#樓，和7月份拿出預售證的8#樓可以說在位置關係上是一模一樣的。
通過一房一價同樓層對比，發現7#樓確實比8#樓便宜了700元/㎡左右。其實降價也是合情合理，項目所在的區域未來供應量巨大，而且目前來看周邊競品多，競爭非常激烈。
樓市風向大變，樓盤調低備案價的手段，在杭州市場早已不是第一個。
圖:快房網 淺眠
閒林某樓盤也曾暗自降價，新領出的位置更好的房源價格卻比此前領出預售證的房源價格更低。樓盤前後領出了四張預售證。
最新領出的預售證，8號樓、9號樓屬於小區內位置較好的樓幢，戶型為89~128㎡，均價22300元/㎡。而與這兩幢樓位置類似、戶型面積也類似的4號樓，在此前領出的預售證均價為23360元/㎡；6號樓、7號樓均價為23471元/㎡，要高出1000元/㎡以上。而位置更差的5號樓，戶型面積為124~146㎡，均價則要25600元/㎡。
未來科技城的某樓盤也是如此。其4號樓、5號樓算是小區內的“樓王”，與早前入市的靠馬路的1號樓相比，同樓層、同面積、同戶型的房子，“樓王”卻要便宜1000元/㎡。而按照過去的經驗，“樓王”應該比其他樓幢更貴才合理。
還有大江東某樓盤A一期的業主因認為二期大戶型備案價格下調了，轟轟烈烈上演了杭州搖號以來第一個降價維權事件。
下調備案價只是降價銷售的一種形式，“曲線救國”、“花式降價”的方式在房地產市場上層出不窮。
比如，9月，大江東另一個樓盤B乾脆直接從“精裝”改成了“毛坯”，大大方方得調低了備案價，所謂的“降價”口舌也就這樣被堵上了。
沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。開發商一般不到萬不得已，一般都不願意明目張膽地打出降價的名頭，所以選擇變相降價是開發商在市場下行時的首選項。
“隨著市場轉冷，總會有房企選擇打降價這張牌的，即使不是明顯地降，也會變相地降。”一位業內人士透露，杭州已有樓盤將車位價格下調了十多萬，只要買房就能買優惠車位，其實就是變相降了十多萬房價，跟行情火爆時，捆綁車位，通過天價車位來漲房價，其實是同一個道理。
特價房、首付分期
開發商慣用的撈客手法都回來了！
還記得“貸款的讓一讓，全款裡面走”嗎？這一口號出自於瘋狂時期海寧某項目開盤現場。現在再來說這事，感覺輝煌的歷史已翻篇許久。
從9月開始，積極融杭的海寧樓盤已經陸續開始折扣優惠，從長安鎮的朗詩未來街區首開87折，到許村萬科桂語東方的98折，再到曾一房難求的下沙北，搶客成了大事情。
如十一國慶假期，位於下沙奧特萊斯北面的聚東德勝府，打著喜迎國慶的旗號，放出了一些列的優惠活動，購房可以砸金蛋贏獎、十套特價房，更為給力的是首付可以分期，最低首付1.5成，無息分期可長達四個月。
優惠
再如，10月11日首開的中天錢塘玥，在前期蓄客期就動用起了一些小手段，如到訪送禮品，中介帶看等，此外，價格誘惑也是慣用手法。
在開盤之前，有銷售人員直言，項目的價格會是整個板塊新房中最低的。果不其然，項目首開之時，首付45萬起的廣告在中介的朋友圈、一些商場及樓宇電梯廣告集中出現，毛坯1.8萬多的均價在下沙大學城北，也確實為拉低板塊價格作出一點點貢獻。
對比一下就知道，中天錢塘玥對面一路之隔的綠城華景川之江明月，毛坯價從今年年初的一萬八九，一路攀升到兩萬三四。同板塊內的華景川萬科潮起東方全裝修均價約2.15萬元/㎡，聚東德勝府均價1.95萬/㎡。
儘管如此，中天錢塘玥的首開戰績並不輝煌，官宣首開的13號樓124套房子賣了8成。在海寧透明售房網上，13、14號樓兩百多套房子，累計賣出50套，這意味著13號樓目前去化不足5成。
在一些中介門店，帶看基本有佣金，有的甚至可以談優惠，購房者自駕到訪還可以油費補貼，一些樓盤想著法子將購房者引到售樓處去，從“貸款的讓一讓”到“來嘛，可以談”，一切又回到了原來的配方，原來的味道。
除了環杭，杭州市區關於降價也有小小的波瀾。
9月，蕭山市北某樓盤也曾有過正面拋出“折扣”優惠。在某房產微信群中，有網友貼出了一則優惠信息，有項目針對190方的超大戶型，給出了一定的優惠——最高總價的3%。
優惠
值得注意的是，蕭山科技城板塊則重現了杭州久違的分期付款活動。根據流出來的文件，這是一樓盤針對傳化內部員工推出的分期付款活動。
分期
這些市場行為證明市場已經下行
樓市下行，我們可以從開發商的銷售策略中看出一些端倪。比如，車位出現優惠，變相降低車位價格，不僅好聽的降價名頭，還順帶把“滯銷”的車位也賣出去。但在當年樓市低谷的時候，即便是贈送車位，房子也並不一定賣得出去。
又例如，樓市分銷重現江湖。
前兩年，樓市火爆，一房難求，於是在新房住宅市場，分銷團隊幾乎在住房市場絕跡。一旦房子滯銷，訪客量驟降，分銷又再次被重用了。分銷需要成本，分銷中介銷售這一類房子有一定的提成或佣金，實際也是變相降價，只不過把這部分錢給了分銷中介。
近來，杭州分銷又猖狂了，特別是環杭區域。
當然還有精裝修降級或直接改毛坯，開盤優惠，送簽約禮、簽約禮、到訪禮，當年對你愛答不理的銷售人員現在明顯熱情多了。
最近杭州市區的其它營銷噱頭層出不窮，還有傳給內部職工打九折的、老業主帶看成交獎勵多少萬元的，不一而論。
就板塊而已，臨安、蕭山市北、蕭山科技城，下沙，閒林等板塊明降的硝煙已經開始瀰漫。
還有下跌期不少現象在杭州樓市也已出現，若是市場繼續下行，大範圍的“房鬧”、“維權”或許已經不遠了。難道不在售樓部“搶房”就是在售樓“維權”的魔咒是杭州買房人的命？
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