說起深圳南山，很多人並不陌生，從工廠密佈的“廉價”工業區，到如今住宅均價約9萬元/㎡的高新互聯網科技區只用了10年時間。大面積的工業廠房拆遷為眾多高科技上市企業進駐提供了充足的土地，而隨著中山百億規劃落定西區，未來的中山西區，會是下一個生態與繁華並存的“深圳南山”嗎？
房價：近12個月最高漲幅1359元/㎡
中山西區位於中山市城區西部，是中心城區的西大門，轄9個社區，東鄰岐江河，東北與石岐區和港口鎮接壤，南與沙溪鎮和南區相鄰，西與沙溪鎮相連，北與東昇鎮坦背為界。
粵港澳大灣區規劃帶動中山城市建設加速前進，中山大量區域被開發，而作為中山中心組團的核心區域，中山西區卻因受土地限制遇到發展瓶頸。然而，隨著這座老城區廠房的拆遷，突破土地限制的西區也將城市建設更新換代提上日程。
樂有家研究中心數據顯示，從近期房價走勢來看，西區二手住宅成交均價漲幅較大，2018年2月到3月一個月期間增長691元/㎡，創近12個月最大漲幅。而西區房價也在2018年9月達到近12個月最大峰值，較2017年11月房價上漲1359元/㎡。2018年10月房價截止到統計時間，有所下降，但西區近12個月房價總體呈上漲趨勢。
從房價長期走勢來看，西區三個主要板塊中，彩虹大道在2017年以12438/㎡的成交均價與富華道（12439元/㎡）幾乎持平，之後持續上漲，2018年以14054/㎡的成交均價成為西區房價最高的板塊，房價同比增長54.34%。富華道和富華總站在2017年後房價有所回落，且富華總站一直是三個板塊中房價最低的區域。
成交：單套總價多集中在50-150萬區間
從成交情況看，2018年購房者主要愛買西區90-144㎡的二手住宅，戶型多集中在3房和2房，其中，西區約57%的二手住宅成交均價位於1-1.5萬元/㎡的區間，成交均價不超0.5萬元/㎡的二手住宅佔比僅1%，約72%的二手住宅成交總價處於100-200萬元之間，意味著約首付30-60萬元即可在西區夠得一套二手住宅，而總價超過200萬元的二手住宅僅2%。
租賃：租金走勢起伏較大，7月漲幅第一
從近12個月西區租金走勢來看，西區租賃價格起伏較大。
樂有家研究中心數據顯示，今年上半年的租賃小高峰出現在2月份，之後持續下降，於6月份降至20.6元/㎡後，一個月內反彈至23.65元/㎡，以中山最受歡迎的3房型來看，一套100㎡的房子一個月內租金上漲了365元。但2017年10月與2018年10月租金相比，西區住宅租金均穩定在22元/㎡左右。
配套：工業與文化並存的特色小鎮
作為中山中心組團的老城區，西區不僅擁有上百家工業企業，也擁有歷史悠久的書院和祠堂，更有眾多文化活動場所。這片工業和文化兼容併發的區域，都有哪些特別的配置呢？
交通方面：西區交通
以公路為主，105國道幾乎呈直線形式貫穿南北，是重要的南北經濟幹線，將西區交通與全國經濟大動脈連為一體；江中高速有著“粵西粵東黃金通道”之稱，將粵西與粵東路程縮短80公里；正在建設中的中山西環高速公路，是中山“四縱五橫”高速中最西邊的一縱，將助力9個鎮區，打通5條西向高速公路。此外，西區還擁有兩個客運站，公共交通也很方便。教育方面：高標準建成的西區中心小學，建築面積1.8萬㎡，可提供2000個學位；西區中學是廣東省一級學校，創辦於2001年，獲得眾多榮譽稱號，還被中國語文學會授予“語文創新教育實驗學校”稱號，也是中國地理學會的“地理科普教育基地”。西區鐵城中學也為省一級學校，可在轄區內高質量完成十二年教育。
生活方面：以嘉榮世紀廣場、君悅時尚廣場等大型購物廣場分佈在市區各區域，同時各社區還設有華潤萬家、置禾超市等中小型超市，方便居民日常購物。此外，西區不僅有岐江公園等戶外休閒場地，還有沙溪美食街等特色街區。
文化方面：作為中心組團的老城區，西區不僅擁有500多年曆史的煙洲書院和黃石宗祠文化教育基地，同時也有現代文化場館，西區文化活動中心為省一級文化站，2007年升級為省特色文化站，設有圖書館、老人活動中心、綜合排練場等文化活動場地。中山羽毛球館則備受各大演唱會青睞。
醫療方面：中山市中醫院位於西區彩虹綠洲溼地公園西側，是集醫、教、研為一體的國家三級甲等綜合性中醫院，1998年成為廣東省百家文明醫院、廣州中醫藥大學非直屬附屬醫院。
規劃：由工業基地到宜居特色小鎮的轉型
工業基地，在人們印象中可能遍佈冒著黑煙的工廠，也可能是外觀破舊的廠房集中地，但不論腦補成何種畫面，工業基地和舒適的特色小鎮都是不搭邊的。然而，隨著粵港澳大灣區戰略規劃的開展，西區正逐步實現著它的華麗轉身。
1. 特色小鎮的有序建設
作為中山城區的“西大門”，西區雖一度因土地因素所限，卻憑藉自身的人文和生態優勢，開啟了“3個特色小鎮”建設。
1. 中醫養生小鎮：依託中山市中醫院的技術力量、人才支撐和品牌口碑等資源優勢，促進中醫健康產業的發展，將吸取打造成中山乃至珠三角集“吃喝玩樂養”為一體的“五位一體健康未來城”
2. 休閒商務小鎮：依託馬山片區“兩江夾一山”的優越地理環境與相鄰傳統商業區的人文環境，以“山水共生，城市客廳”為理念，打通馬山至煙墩山、沿中山一路的景觀廊道，配合“一河兩岸”的建設，打造休閒商務中心。
3. 雲創基地小鎮：依託中小企業互聯網應 用創新示範園和嘉華、水牛城創業示範園，打造互聯網應用創新基地。而隨著國家大戰略的雄起，曾經規劃的“雲創小鎮”建設，或將成為西區發展的重頭戲。
2. 工業基地大變身，或將成下一個“深圳南山”
西區作為中山中心組團核心成員，曾因廠房多而被視為工業區，但工業區也為西區打開了縱橫交錯的交通，同時西區更是難得的低密度建設區，環境優美，生活舒適度高，周邊配套齊全。現階段，隨著西區現有工業廠房有條不紊地拆遷，西區三九改造項目已進入實質性拆除階段。而隨著老舊工廠的拆遷，未來西區將有大面積土地資源可供開發。
對比十年前同樣工廠密集的深圳南山，隨著深圳西進戰略的推進和眾多高新企業入駐，南山已迅速崛起，成為世界總部雲集的國際化新型海濱中興城區。如今，在粵港澳大灣區國家戰略的推進下，隨著百億規劃落定西區，未來的西區，或將成為下一個“深圳南山”。
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從近期房價走勢來看，龍光水悅和藍波灣的成交價漲幅放緩，雅居樂劍橋郡甚至出現微幅下降，但從近3年成交均價走勢看，從2016-2018年，3年期間3盤均上漲4000-5000元/㎡。
以上樓盤採用均為2018年10月23日最新掛牌價。
本文內容由樂有家研究中心聯合樂有家中山資深片區專家鄭書豪、詹偉楷合作完成。
免責聲明：以上信息和數據更新與2018年10月14日，因時間、市場、政策等都會發生變化，以上信息僅供參考，不作為交易依據使用。
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