前9月房地產行業數據：“金九”失色，“控房價”成效初顯。
◎ 作者 / 楊科偉、俞倩倩
10月19日上午，國家統計局公佈了2018年前9月全國房地產行業的各項數據：商品房銷售面積同比下滑3.6%，”金九”成交失色，成交均價也由8月的8888元/平米降至8751元/平米，“控房價”成效初顯。而從投資開發角度來看，雖然單月投資開發額保持了穩步增長，但累計增速卻存在小幅回落趨勢，增長後勁明顯不足。與投資開發相關的新開工、土地購置面積增速等數據“降溫”並不顯著。
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9月銷售面積同比下滑3.6%，“金九”失色二線市場降溫最為顯著
2018年1-9月銷售保持著平穩的增長態勢，商品房銷售面積119313萬平方米，同比增長2.9%，商品房銷售額104132億元，增長13.3%，但累計面積、金額增速雙雙下滑，較1-8月分別回落了1.1和1.2個百分點。從9月單月表現我們也不難看出端倪，雖然銷售面積、金額環比較上月均實現了30%以上的增幅，但面積同比下滑3.6%，金額同比增長6.7%但增幅有限，總體來看，“金九”的成交表現不及去年同期。值得關注的是，自2018年7月末中央政治局下達“下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲”以來，
商品房的成交均價首次出現了回落，由8月的8888元/平米降至8751元/平米，調控成效初顯。從1-9月的銷售結構來看，各區域輪動效應也更為顯著，東部地區作為銷售的主力支撐，前9月銷售面積達48462萬平方米，同比下降4.3%，降幅比1-8月份擴大0.7個百分點；東北地區市場熱度也持續回落，銷售面積同比下降了3.5%；而與之形成鮮明對比的是中部和西部地區，需求相對旺盛保持著高增長態勢，前9月銷售面積的同比增幅分別為10.2%和8.9%。
事實上，“金九”表現不如預期也基本在情理之中，主要是基於一方面調控持續“加碼”，凡是短期內上漲過快的二三線城市基本都出臺了遏制投機需求的相關措施，市場觀望情緒濃厚；另一方面前期積累的剛需和改善型需求基本已釋放殆盡，部分城市的房價已然“翻番”，也使得許多潛在購房者“望而卻步”。從當前市場表現來看，二線城市降溫最為顯著，依據CRIC監測數據，9月21個典型二線城市成交量同環比齊跌，成交持續乏力，已然出現了階段性的購買力“瓶頸”。
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前9月開發投資維持10%但增速回落，房企態度審慎致增長後勁明顯不足
從投資開發角度來看，雖然單月投資開發額保持了穩步增長，但後勁明顯不足。9月，全國房地產開發投資額為12146億元，同環比分別上升了8.93%和14.23%，開發商的投資意願穩步回升；從1-9月整體來看，開發投資額累計增速依舊高位運行，但仍存在小幅回落趨勢，1-9月份同比增長9.9%，增速比1-8月份回落0.2個百分點。
目前來看，累計投資開發增速依舊高位運行，主要源於房企為了應對規模擴張的壓力，加緊工期，意圖在市場完全“涼涼”前出貨，加快資金回籠。然而不得不說，“金九”成交失色還是對市場信心存在一定打擊，最主要的影響便是開發商的資金鍊變得更為緊張，尤其是前期依靠高槓杆大舉擴張的中小房企，現金流將成為其能否存活的命脈，部分企業已經開始調整經營策略，收斂聚焦準備“過冬”，一定程度上也影響了其投資開發熱情，導致增長後勁略有不足。
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前9月新開工累計增速持續上揚，土拍購置面積增速達15.7%但增幅收窄
而從房企新開工和土地購置兩項指標來看，“降溫”並不顯著，1-9月房屋新開工累計同比增速依舊保持著上揚趨勢，房企新開工意願還是比較強烈。前9月房屋新開工面積152583萬平方米，增長16.4%，增速提高0.5個百分點。單9月，新開工面積也達19290萬平方米，同比大增20.28%，環比微增4.2%。之所以房企保持著如此之高的開工熱情，主要源於市場轉向徵兆已現，房企基本都秉持著加緊工期、加快資金回籠的態度來開展工作，加之下半年房企的規模之爭也在持續加劇，尤其面臨融資趨緊的環境，房企的規模優勢也是決定未來現金流的關鍵因素之一，因而新開工面積有了顯著增長。
此外，從土地購置等指標來看，房企拿地熱情不減，2018年1-9月土地購置面積增速再創新高。2018年1-9月份，房地產開發企業土地購置面積19366萬平方米，同比增長15.7%，增速比1-8月份提高0.1個百分點；土地成交價款10002億元，增長22.7%，增速回落1個百分點。然而值得關注的是，雖然整體增速仍處於上升通道，但增幅也存在放緩趨勢。結合目前的土拍狀況，供應、成交規模持續不振，溢價率、均價低位運行，流拍現象普遍，預期後續也會在土地購置指標中有所體現。
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綜上，我們對於後市給出如下幾點判斷：一是全年銷售面積、金額再創新高可能性不大，“銀十”表現預計與“金九”情況大體持平或更差，毋庸置疑，嚴苛的政策調控效果已經顯現，政府“去槓桿、控房價”的目的也已達到。在經濟下行，中美貿易戰升級的背景下，政府是否會放鬆調控來提振國民經濟也將是未來樓市一個巨大的變數。二是土地購置面積、新開工等指標將保持平穩運行或小幅回落，也會對投資開發增速造成一定的負面影響。受成交低迷影響，行業信心備受打擊，融資難問題在短期內難以解決，疊加銷售不順的影響，勢必導致房企在現金流方面“捉襟見肘”，收斂聚焦，審慎投資將成為房企“過冬”的不二法門，因而也會在一定程度上也會影響其投資開發的熱情。
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