合作拿地的最大風險來自於資金流動節點的不受控。
◎ 作者 / 馬千里、吳嘉茗
2018年三季度土地市場成交體量仍在高位，但隨著市場漸涼，土地流拍頻發、平均樓板價大幅回落，總成交規模從7月的最高峰逐步回落。回想2016、2017年，地價受到樓市高熱的帶動大幅上行，各地總價地王頻出，企業拿地的現金流壓力持續增加，在這樣的背景下，合作拿地成為了越來越多企業的選擇；而2018年以來，合作拿地無論從成交幅數還是成交佔比來看，相較去年同期都有較為明顯的降幅。
三季度合作拿地週期性升溫
但同比降幅增大
從合作拿地數量以及佔比的走勢來看，2017年、2018年第三季度合作拿地幅數均出現了年內的週期性上升，佔比也較第一、二季度有所提升。原因不難理解，第三季度是企業合作拿地的高峰期：一方面土地市場在下半年競爭更加激烈，聯合拿地能夠增加企業競爭力；另一方面第三季度開始土地市場成交量增加，聯合拿地的幅數隨之升高屬於正常現象。
但同比來看，2018年各季度聯合拿地的比例都有所回落 ，在剛剛過去的第三季度，合作拿地現象雖環比升溫，但同比來看企業仍舊更加傾向於獨立拿地。2018年三季度合作拿地幅數為169幅，同比下滑31%；佔比指標下滑更為嚴重，2018年三季度合作拿地佔比僅為1.9%，較上一年同期下降了2個百分點。
這主要由於2018年以來土地市場中流拍、低溢價地塊持續增多，再加之土地交易量同比上漲，地價競爭有所減緩，現階段企業對拿地的態度都更加理性，不像土地市場高熱的時期幾乎各企業都有強烈的拿地意向，必須更多的合作才有更強的競價能力。
重慶、鄭州聯合拿地最為頻繁
從城市表現來看，土地成交持續高位的重慶、鄭州聯合拿地成交的土地幅數最多，2018年以來合作拿地幅數均在20幅以上，東部城市中天津、蘇州和杭州的聯合拿地成交土地較多，天津15幅，蘇州和杭州均為10幅，其他城市合作拿地的數量則都較少，一線城市北京、上海分別有7、8幅土地是由聯合體競得。
此外昆明、武漢、瀋陽、長春等城市都有合作拿地的土地成交，但數量遠不及重慶、鄭州等城市，總體來看城市核心地位越顯著、市場熱度越高、競爭越激烈則越容易催生合作拿地。
面對融資難度的不斷加大
超30億地塊中聯合拿地佔比下降
一般而言，企業通過聯合競拍的方式拿地，要麼是為了減輕高總價融資的資金性風險，要麼是為了規避去化速度波動引起的庫存積壓風險，要麼是為了規避房價滯漲帶來的利潤率風險。本節主要通過合作拿地地塊成交幅數在成交總價、建築體量和成交樓板價的不同分段的佔比入手，以此分析2018年哪一類土地才是聯合拿地的主要原因。
由下圖可以看出地塊總價超過15億元以後，聯合拿地的比例相對更高一些，總價在15-20億的地塊中有接近16%的地塊由聯合體競得，20-30億、30億以上成交地塊中聯合拿地的佔比分別高達14%和12%；總價較低的地塊中聯合拿地的比例顯著降低，尤其總價在5億以下的地塊僅有0.72%是聯合競得，地價較低的情況下企業基本選擇獨立拿地。15億元總價是企業可拿地現金流的分水嶺，地塊總價在15億元以上，選擇聯合拿地的企業顯著增多。
從建築體量來看 ，各面積段的合作拿地佔比也隨著建築體量的上漲而提升，但不同面積段之間的差異相對較小，說明建築體量的大小對於聯合拿地這個決策的影響較小，獨立拿地或合作拿地主要以建築體量50㎡為劃分界限。建築體量在50萬㎡以下的成交地塊中，各面積段合作拿地的佔比基本在1-3%左右；當建築體量達到50萬㎡以上的情況下，合作拿地佔比升高至6.67%，說明在需要長期開發和分多期開發的情況下，企業更容易選擇聯合拿地以分攤風險。
最後從成交樓板價來看，土地單價的高低也對企業是否聯合拿地起到重要的影響，隨著樓板價升高，聯合拿地的佔比也持續提高。地價在7000元/平方米以下的時候，僅有不足5%的地塊是由聯合體競得，而樓板價在7000-10000元/平方米、10000元/平方米以上的時候，合作拿地的比例分別為7.1%和8.91%。
以合作拿地較多的重慶、鄭州兩市為例，第三季度商品房均價分別僅有10581元/平方米和13442元/平方米，如果地價達到7000-10000元/平方米，則幾乎沒有盈利的空間，聯合拿地增強實力、抵抗風險變得更加必要。
橫向對比三類指標來看，地塊總價過高顯然是聯合拿地的最主要原因，其次樓板價升高也對聯合拿地有很大的促進作用，單純從體量方面來看，除非達到50萬平方米以上的巨無霸地塊聯合拿地的佔比才較高。總的來說，組成聯合體拿地的最主要原因是為了增強現金流實力，以獲取總價較高的地塊。
對比2017年和2018年各分段的合作拿地佔比來看，較為意外的是在2017年，總價15-20億的地塊合作拿地佔比僅有9%，遠低於2018年16%的佔比，而總價在20-30億或30億以上的情況下，2017年合作拿地的佔比則高達18%和25%。
這樣看來，在市場轉冷、經濟下行的情況下，房企對於合作獲取鉅額地塊的興趣也有所下降，可能是由於經濟下行，合作拿地中資金的不定性增加，所以有能力拿下超高價地塊的企業更加偏好獨立拿地，而部分沒有能力獨立獲取高價地塊的企業，則增加了在15-20億總價區間內的合作拿地比例，對更高價格的地塊則可能乾脆放棄；另外，從成交體量的對比來看，2018年50萬平方米以上的“巨無霸”地塊合作拿地的比例增加了4個百分點，說明2018年以來企業更加重視長週期開發中面臨的去化難題，以聯合體形式拿地意圖分攤風險。
除聯合房企外
交投公司成主要合作對象
在2018年1-9月的成交重點成交地塊中（成交總價或單價在該月排前十的地塊）共有16宗地塊為聯合拿地，其中碧桂園、綠城、華潤、萬科、金地、旭輝、中糧等知名房企均通過聯合體方式競得重點城市的地塊，9月份市場預期下行，廈門成交了3宗地塊總價超過100億元，其中2宗是由聯合體競得。
從合作拿地的公司來看，除房企之間強強聯合、房企與國企聯合拿地、房企與上市公司聯合拿地以外，
重點地塊中還有諸如浦東軌道、青島地鐵、廈門軌交這樣的交通投資公司參與拿地。“TOD”模式是土地開發的新趨勢之一，在地鐵建設越來越密集的重點城市，與軌交建設公司合作拿地顯然更有助於TOD地塊後續的開發運營，專業的軌交建設公司在地塊開發方面能夠提供更加強有力的資源支持，不但能夠幫助企業分攤拿地成本、還可以降低地塊運營難度。
總 結
2018年以來，土地成交體量一直維持同比增長，在地市持續放量、樓市政策收緊不放鬆的情況下，土地成交均價同比自3月份以來就持續下降。進入第三季度以後流拍頻發、溢價率持續下行，土拍競爭的激烈程度也遠不如去年同期，動輒百輪競拍、高溢價成交的新聞大幅減少，取而代之的是重點城市地塊頻繁流拍、底價成交的信息。
在這樣的市場環境下，房企拿地重新趨於理性，一方面競拍壓力下降房企實現獨立拿地的可能性增高，另一方面在理性迴歸的基礎上，雙方“一拍即合”（一進入拍賣環節即合作拿地）達成協議聯合拿地的概率也有所下降，再者就企業自身管控而言，獨自拿地也更有利於把控現金流的動向。故此2018年以來，房企聯合拿地的幅數、佔比均有所降低，雖然第三季度合作拿地總量週期性上漲，但同比仍然降幅不小。
對於房企來說，在現在市場環境下聯合拿地依舊具有規避風險、降低成本、整合資源等優勢，遇到恰當的時機以及合作對象，合作拿地仍然是不錯的選擇。之所以合作拿地數量下降，關鍵原因還是合作的風險可能大於利潤預期，合作的最大風險來自於資金流動節點的不受控，而在當下市場中，這一風險的連鎖反應被進一步加大。 如果樓市進一步冷卻，銷售、回款狀態不理想、融資難度升高、融資成本日益升高的話，企業資金面臨更加難以掌控的局面，出於現金流指標考慮，未來合作拿地預計還會進一步減少，而那些佔款額度大的超高總價地塊更是如此。
▼
往期精彩回顧
▼
克而瑞地產研究|cricyjzx
易居企業集團的專業研究部門
專注地產行業研究和企業探索
連續十年發佈房企銷售排行榜
閱讀更多 克而瑞地產研究 的文章
