2017年底開始，中國廣義貨幣M2增速連續下降。目前已跌破10%，成為個位數，到9月只有8.3%。隨之而來，“弱省會”和地級樓市爆發降價潮和土地流拍。
在2017年的“520大調控”之後，中國樓市長期缺少“熱點”。
但現在有了。
9月份和10月，多個二線、三線城市的土地拍賣市場出現流拍。出現流拍的城市有安徽合肥、江蘇蘇州、浙江台州、廣東中山等地。這些城市要麼是集聚全省資源的省會，要麼位於東部經濟發達地區地級市，出現流拍的確給市場帶來了不小的震動。
不過，此前早已出現一線城市的土地流拍。7月，上海中心城區楊浦區內環內，就有一塊土地流拍。當時竟沒有房企報名，十分罕見。
在大調控的背景之下，一二三線城市都難逃出現流拍的命運。看起來，這只是一個政策週期的問題。
其實不然，不同城市的命運正在加快分化，而且缺少逆轉的可能。那麼，在信貸狂潮退潮之後，誰將最先成為“裸泳者”？
流拍是種“傳染病”
2018年的流拍，遍佈一二三線城市。
7月，上海主城區楊浦一塊住宅用地的流拍頗為引人注目。按照公開信息，該地塊無疑是優質標的，位於上海東北部兩大城區楊浦和虹口交界，在內環之內，而且臨近三條地跌線路，起拍價46億元，摺合樓板價約6萬元/平方米。但結果是，沒有房企報名。
除了上海這樣的一線城市，二線城市的流拍更不稀奇。在安徽合肥10月的一場土地拍賣中，六塊地塊中，兩塊流拍。
合肥是中國二線樓市漲跌狂飆的一個縮影。合肥作為安徽省省會，和臨省江蘇省會南京的樓市差距一直很大。2008年，南京樓市已經每平方米過萬，但合肥只有3000至5000元。直到2015年，合肥房價才突破萬元。
2016年，合肥的房價終於揚眉吐氣，一度上漲超過40％。有人通過比較稱，合肥在某個時間段的同期漲幅，“居全球首位”。但2018年過去的三個季度，無論從市場成交情況，還是地產商拿地熱情來看，合肥樓市都明顯降溫，流拍只是一個縮影。
另一座二線城市蘇州，同樣出現了流拍。近期一次拍賣中， 8宗地塊中的2宗流拍，在成交的6宗裡面，5宗底價成交，僅有1宗地塊溢價拍出。
在江蘇樓市，蘇州均價位居全省老二，落後於南京，但大幅領先於其他地級市。在2016年的房價狂飆中，蘇州也大幅上漲。一種分析是，上海購房客的“外溢效應”推漲了蘇州房價。而現在，蘇州明顯降溫。除了面對樓市的溫吞之外，作為外資、臺資重鎮，蘇州也面臨製造業撤資的問題。
除了合肥、蘇州，作為實體經濟重鎮的廣東中山市，也在10月份出現了土地流拍。分析認為，這一地塊流拍的原因很大程度是地塊不佳，一是不規則，二是太小，不利於提升住宅的美觀和舒適度，因而開發價值打折。
流拍總有理由，但可以肯定的是，現在的中山樓市已不再如前段時間那麼火爆。2016年，深圳樓市暴漲。由於“深中通道”開通之後，將大幅縮減中山、深圳通勤時間，這種預期直接拉動了中山房價對深圳房價的跟隨性大漲。
在三線城市，流拍更不是新聞。比如，在臺州，郴州等地級市，近期流拍的土地在當地都算是極佳的地塊，有的位於新興的開發區副中心，而有的則臨近國家地質公園，風景秀麗，而且距離市區不遠。
流拍是會傳染的，這背後是市場信心的轉變。中指院數據顯示，2018年前三季度，全國300座城市共流拍446宗住宅用地，總規劃建築面積5645萬平方米，這一面積約是2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的1.8倍。
顯然，2018年是轉變的關口。
信心在迅速分化
市場信心的變化，源自於兩方面因素。一是地方政府的調控，特別是一二線城市的前所未有嚴格限購和限貸；二是貨幣大環境的變化，以及去槓桿的推進。
2017年的“520大調控”之後，一些城市的限貸、限購措施還在不斷加碼。以深圳為例，市場流行的一份文件稱，該市將對有房貸記錄且離婚2年以內申請按揭的，按第第二套的標準政策，即首付比例由5成提高至7成，利率按照二套利率。該文件並沒有得到當地主管部門的公開確認，但不否置疑的是，“520大調控”之後，深圳樓市的調控從未有半點鬆動。
除了地方政府的調控之外，中央層面的貨幣供應增速也在放緩。從2017年11月開始，中國的M2增速就開始出現連續下降，2018年早已跌破10%（以前都在10%以上），到了9月，這個數字更只有8.3%。
形象來說，過去幾年，中國樓市的暴漲戰車有兩臺發動機，一是地方政府在土地財政之下對樓市的縱容，二是金融體系不斷的貨幣創造。但如今，這兩臺發動機都正在受到前所未有的約束，而這種約束以前從未發生，這無疑極大地影響了樓市參與者的預期。
這些參與者有剛需者、投資者、地產商，當然也有地方官員和金融界人士。他們都深信，中國樓市正在發生一場前所未有的鉅變。那麼，這場鉅變將是什麼樣的？
實際上，與其說鉅變，不如說是分化。一二三線城市都出現流拍，看似所有城市都無法逃脫“政策週期”，但這只是表面現象，不同城市的流拍原因有著非常大的區別。這種區別，透露了中國樓市未來分化的關鍵線索。
《南風窗》記者分析這些流拍地塊的公開信息發現，一線城市的流拍，很大程度是因為現時政策的因素，而不是市場對這些城市預期的扭轉所致。
以上海楊浦區流拍的地塊為例，政策因素是流拍一大原因，出讓文件對該地塊有兩點限制：一是政策性住房的配套，競得方須配建建築面積的5%作為保障房並無償移交；此外，還要自持不低於建築面積的15%作為租賃住房。二是戶型限制，要求中小套型比例不低於80%。
對開發商來說，這兩點限制無疑會拉低房屋建成後的單價和出貨速度。無論是投資性需求，還是剛需，或者改善性需求，都會受到這兩點限制的影響。
但和上海不同，其他一些二線、三線城市流拍的地塊則限制較少，而且就區位來說也屬於比較優質地塊。它們的流拍，更多不是政策限制，而是其他更重要的因素。
從房地產商的角度來看，由於調控的繼續推進，品牌地產商從一線到二三線的“下沉戰略”開始放緩。此外，二三線城市當地的本土地產商則以中小地產商為主，由於信貸收緊，它們首當其衝地受到影響，拿地能力大幅降低。
此外，宏觀和趨勢上的原因更為關鍵。從長期來來看，經過這一輪調控，中國的城市發展將進入新的階段，無論是房地產商，還是剛需者、投資者，都逐漸認清了這個階段正在發生的變化。
所有人，必須未雨綢繆。
這是投資建議嗎？
儘管調控從未鬆動，但不容否認，投資者和剛需者對北上廣深等一線城市物業長期看好的態度，並未發生根本性逆轉。“一線城市永遠漲”的神話，也從來沒有被打破。對房地產商來說，如果沒有保障房、租賃房配套，以及戶型等方面的限制，其在一線城市拿地的熱情也並未出現衰減。
從根本上來看，房價由需求決定——無論這種需求是投資性需求，還是剛性居住的需求。需求來自於何處？來自於人口與他們的收入。換句話說，即白領、金領人口及相對高收入人口的積聚，才是一座城市房價堅挺最重要的基礎。那麼，什麼樣的城市能夠在未來繼續積聚這樣的人口？
首先是一線城市。數據顯示，2017年全國的個人所得稅的總額超過了萬億大關，其中北京和上海的個稅總額超過了千億，北上廣深四大一線城市總額超過了四千億，佔比約四成。這說明一線城市早已積聚了中國收入最高的人群。而且，這種積聚的趨勢很難停止。
從美國、日本等發達國家的城市發展路徑來看，產業和城市發展一定分為兩個階段。一是隨著工業化的深化和生產率的提升，服務業在國民經濟中的佔比將大幅提升；二是服務業以人才、信息的積聚為基礎，這意味著核心大城市的崛起。而且，這些核心大城市還會不斷自我膨脹，成為超級都市圈。
以日本東京都市圈為例，其總人口達4千萬左右，佔日本人口約3成，而GDP佔到日本的一半左右。對比中國，無論北京、上海，還是廣深都市圈，都遠遠沒有達到這種集聚程度。在一些觀點看來，中國的一線城市還蘊藏著巨大的積聚潛力。因此，從長期來看，投資這些城市的樓市依然有“錢途”。
另外，“強省會”也是不能忽略的特殊城市。所謂“強省會”，它需要滿足三個條件：一是該省人口眾多，二是產業基礎雄厚，三是省會在省內獨大。
比方說，中國西部地區一些省會城市，由於人口太少，一省人口不到一千萬或者經濟太過落後，那麼這樣的省會就不屬於“強省會”。此外，山東這樣的省份，省會濟南的經濟實力落後於工業大市青島，因此也不屬於“強省會”。相比而言，武漢、南京（相對於蘇北和蘇中）、杭州、成都這樣的省會，才是“強省會”的代表。
為什麼“強省會”會與一線城市一起，成為上一波房價的爆發點？主要是兩個原因，一是高鐵的興建，導致人流很容易從地級市流向省會。地方一級的行政區域內，直通行政中心不過1小時的時間，這是中國實行郡縣制數千年以來，從未發生過的交通大變革。二是經濟的貨幣化程度加快，省內要素流動的摩擦損耗大幅降低，省會積聚全省資源的效率，開始呈幾何級提高的態勢。
在這種情況之下，未來的地級市樓市可能前景堪憂。地級市行政權力的擴張始於改革開放，只要不過30餘年的歷史，從今天來看，這種擴張極大影響了區域經濟的效率，形成了省內分割。如果說跨省的要素分割一定程度是中國經濟社會發展的現實決定的，也是國家治理的需要，那麼省內分割既損失效率，也缺乏現實治理的需求。因此，它現有的狀態很可能會迅速改變。
其實，從近期來看，改革的一個趨勢便是省級政府權力的進一步強化，地市級權力的弱化，這無疑會對省會的資源集聚產生進一步的加強。實際上，這個趨勢已經在發生。“春江水暖房先知”，當下的地級市富裕人群，基本上更願意在省城置業，而不是本市市區。
近年來，為什麼一些品牌地產商為在下沉地級市之後，會搞“高週轉”模式，因為他們很清楚地級市樓市的未來。在這些地方，絕對不能持久戰。實際上，2018年以來，地產商的降價行為越來越多發生在“弱省會”和地級市，正是這個道理。
中國的樓市，本質上是一個貨幣現象，在全國範圍內，貨幣是流動最容易的要素。換句話說，當某個地方的樓市遇冷，地方政府要“救市”，它們能夠做的其實並不多。能左右樓市的，只有垂直向上的金融體系所創造的貨幣。
那麼，在貨幣大潮退卻的時候，誰將成為最先暴露的“裸泳者”？找到答案，一點不難。
作者 | 南風窗常務副主編 譚保羅 [email protected]
排版 | GINNY
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